内地首家在港上市轻资产商业运营服务商诞生 宝龙商业成功上市

  12月30日，宝龙商业管理控股有限公司正式在香港联合交易所主板挂牌交易，股票简称：宝龙商业，股票代码09909.HK。

从近10年统计的港股上市房企来看，宝龙商业是内地首家商业地产分拆商业管理业务赴港上市的轻资产商业运营服务商。凭借母公司宝龙地产快速发展的业务需求和国内领先的轻资产运营商的品牌背书，宝龙商业香港公开发售获超额认购高达53.24倍。同时，公司还拥有恒安国际(HK.1044)许连捷家族、安踏(HK.2020)丁世忠家族、永辉超市(SH.601933)、和兰馨亚洲四家基石投资者，合计认购3600万美金，约占发行规模的20%。

截至上午收市，宝龙商业报每股9.97港元，较发行价9.5港元上涨4.95%，最高成交价为10.24港元，成交量为7032.38万，总市值约60亿港元。

宝龙商业于2007年成立并开始提供商业运营服务，在商业地产领域深耕多年，而且其母公司宝龙地产（HK.1238）也是内地首家在香港上市的商业地产企业。宝龙商业作为国内领先的商业运营提供商，分拆成功上市是商业运营模式成熟且轻资产模式发展受认可的表现，独立登上资本市场舞台的宝龙商业未来有望获得更多的发展空间。

RET睿意德中国商业研究中心的报告显示，2019年第三季度，中国商业地产指数升至128.3点，同比增长8.6%，环比增长2.0%。前三季度，第三产业增加值占国内生产总值比重为54.0%，比上年同期提高0.6个百分点，消费对经济发展的基础性作用持续凸显，下沉市场消费需求进一步释放。因而，对宝龙商业来说，本次发行是公司紧跟行业发展，借助资本的力量，扩大市场规模，提升运营质量，进一步提升智能化的关键步骤。

伴随着行业及母公司快速发展的业务规模，宝龙商业近三年的业绩亦十分亮眼。2016~2018年，公司收入以年复合增长率26.3%从7.52亿增长至12.01亿元，2019年截至6月底收入7.49亿元，同比上年同期增长29.8%。其中来自母公司的商业及物业收入分别为7.16亿、8.97亿、10.95亿，外拓零售商业物业业务收入分别为410万、3260万、5330万，年复合增长率达260.6%，轻资产业务模式带来的外拓优势逐步显现。

盈利方面，宝龙商业净利以年复合增长率45.6%从2016年的6290万元增长至2018年的1.33亿元。2016-2018及2019年前6个月，公司毛利率分别为21.8%、26.0%、27.1%、26.4%，资产回报率分别为2.9%、4.2%、6.8%、8.1%，2018年股本回报率达81.7%。盈利的高增长主要归因于公司零售商业物业运营进入成熟阶段，出租率水平不断提高，提供商业运营管理及其他增值服务产生的收入不断增加，带动盈利的高增长。

强大的零售商业物业运营及管理能力、经验丰富的管理团队是商业地产公司的护城河。随着居民消费水平的提高，在激烈的行业竞争中，只有先于消费者认知才能获得发展先机。

作为国内排名TOP5的商业运营商，宝龙商业拥有强大的品牌库，截至2019年6月30日，公司租户品牌超过7100个，战略合作品牌超140个，与超过500个品牌合作超过5年。同时，近三年公司所有商场开业后维持90%以上的平均出租率。高出租率主要归因于强劲的商户辅导及管理能力。

截至2019年6月30日，宝龙商业合约管理的零售商业物业共59处，总合约建筑面积为约750万平方米。2016、2017、2018年分别为619万平方米、644万平方米、692万平方米，增长趋势明显。

在管零售商业物业规模的扩大主要来源于宝龙商业对国内不同层次消费的精准把握。我国消费人群众多，消费观念及消费方式存在较大差异，不同区域潜藏着不同的商业机会，商场的定位需结合其所在区域及瞄准的人群。

宝龙商业针对不同消费人群打造了四大商业运营服务品牌，分别为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地。其中宝龙一城主要瞄准高端消费者，宝龙城定位中高端消费者，宝龙广场定位更广阔的的消费市场，宝龙天地致力于服务附近社区住户。

布局方面，目前宝龙商业的业务覆盖长三角、环渤海、中西部及东南地区，截至2019年6月30日，公司在长三角已签约建筑面积达356万平方米，项目数量为32个。值得一提的是，12月22日当天，上海宝杨宝龙广场、宁波宝龙广场、南京高淳宝龙广场同日开业，这也是宝龙商业历史上首次三城同发。其中，宁波宝龙广场和南京高淳宝龙广场为宝龙商业分别进军宁波、南京的首座商业综合体，是宝龙商业深耕长三角的重要布局。

长三角作为我国最重要最活跃的经济圈，国家关于长三角一体化战略升级的利好政策不断，未来发展潜力巨大。因此，未来宝龙商业将继续巩固在长三角的领先地位并继续深耕，特别是上海、杭州、宁波、南京等重要经济枢纽。

普华永道曾表示，“技术将重塑房地产经济，甚至淘汰某些类型的房地产企业”，而宝龙商业也一直跟随着技术在不断发展革新自己。

2017年，宝龙商业利用多年线下商场优势资源打造智慧商业体验，创办“创想实验室”，容纳多种业态，提升品牌价。2018年，宝龙商业与腾讯联合发布“纽扣计划”，今年双方达成战略合作协议，腾讯位置服务将利用自己在位置大数据方面的优势能力，为宝龙商业提供最全面的大数据支持，从项目选址、筹建、招商、资管运营和引流获客等维度，为宝龙商业集团战略决策提供数据依据，以数字化助手的角色助力宝龙商业智慧升级，共同打造数字化商圈。

另外，宝龙商业建立了综合线上生态系统，利用APP宝龙滴滴卡、宝龙悠悠、宝龙商+等微信小程序及AMP系统将消费者、租户和业主相连接，智慧化转型效果显著，并于2019获得中国智慧房产影响力排行榜“中国地产数字化领军企业奖”、赢商网“商业地产金坐标奖”，宝龙商业所运营的核心品牌“宝龙广场”自2011年起连续七年获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究院及中国指数研究院“中国商业地产项目品牌价值TOP10”第二名、2018年排名第一。

本着对智慧商业的不断追求，宝龙商业将继续推动智能化升级，此前的公告就表示，公开发售所得的约25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营与管理，用以优化消费者体验、改善服务质量及提升运营效率。

未来，宝龙商业将继续运用科技加强客户的体验，例如使用科技，包括人工智能及物联网，以促进消费者互动并提升消费者的购物体验，对所有在管零售商业物业使用自动辨识技术推行智能停车等。

对于宝龙商业成功上市，宝龙商业董事长许华芳先生表示：“成功上市，是宝龙商业的又一个重要里程碑，为公司发展打下了牢固的资本根基，搭建了国际化平台，开辟了更加广阔的发展空间。同时，也为宝龙商业未来的发展提出了更高的期望和要求。宝龙商业将站在新的起点，把握市场机遇，提升并优化服务品质，以更优秀的业绩，回报投资者、客户、社会各届的信任与支持！”