新年首个融资窗口开启，房企扎堆海外发债

新年伊始，中国房地产企业已静悄悄开启新一轮融资动作。

1月8日，融创中国(01918.HK)发布公告，宣布就发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据订立购买协议，所得款项主要用于现有债务再融资。同日发布融资计划的，还有碧桂园、旭辉控股、金隅集团、建发股份等房企。

作为2020年首个发行窗口，近期债券市场颇为热闹。据第一财经不完全统计，房企公布的债券融资计划达16笔，龙头房企、中小型企业均有涉足。值得注意的是，在已公布计划中，低利率发债频频出现，其中不乏民营企业融资成本低至3.375%。

与此同时，随着全球负利率债券越来越多，中国高票息地产债受到的关注度越来越高。去年房企境外融资额达752亿美元。2020年，房企在海外市场的身影依然活跃，包括龙光地产、禹洲地产、合景泰富、正荣集团等多家内房，均不约而同于海外筹措资金。

今年首个融资潮来临

经过一年严峻融资环境的考验，房企于今年开始谋求破冰空间。

1月7日，龙湖集团(00960.HK)公告，拟发行于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据、于2032年到期的4亿美元3.85%优先票据，将用于再融资及公司用途。此笔融资，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

过往来看，融资成本较低的房企大多有国资背景。据克而瑞统计，去年上半年平均融资成本最低的为中海地产，为4.28%。再次为华润置地、龙湖集团、越秀地产、金地集团、招商蛇口、中国金茂、保利地产、光明地产、首开股份，平均融资成本分别为4.45%、4.56%、4.76%、4.87%、4.91%、4.96%、4.99%、5.37%、5.38%。

有业内人士指出，国企和央企在融资上有天然优势。龙湖虽是民企，不过是中国唯一获得三家国际信用评级机构投资级评级的民营房企，而融资成本与信用评级呈正相关。据悉，本次发行吸引了来自欧洲和亚洲资管公司、政府主权基金、银行等订单，获48亿美元超额7倍认购。

不仅是龙湖，实际上近期房企低利率发债并不罕见。

1月3日，荣盛发展(002146.SZ)称，拟发行2020年度第一期超短期融资券，发行规模5亿元，申购利率区间4.5%~5.5%；1月6日，龙光地产(03380.HK)称，拟发行10亿元境内公司债券，利率4.8%。1月8日，金隅集团(601992.SH)称，拟发行金额不超过50亿元公司债券，品种一票面利率区间3.2%~4.2%，品种二票面利率区间3.5%~4.5%。

对比2018年房企发债成本，上述企业为融资付出的代价已有所减缓。克而瑞数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%。其中，境内债券平均成本5.21%，较2018年略下降0.67%；境外债券平均成本8.13%，较2018年上涨0.86%。

即使是近期发债成本较高的房企，也较去年案例有所缓和。今年来，正荣集团、禹洲地产、合景泰富、中骏集团密集发行美元优先票据，资金成本分别达7.875%、7.375%、7.40%、7.375%。而去年，当代置业、泰禾集团、明发集团海外融资成本均在15%左右徘徊。

每年年初都是房企相对较好的融资窗口期。“对于商业银行和资本市场来说，都是以自然年作为周期，每个周期内明显利率先低后高、融资额度先充裕后紧张。因此，大部分房企都在这个时候进行融资。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚称。

房企扎堆海外窗口

2019年，随着国内融资环境收紧，房企密集转向海外银团贷款。中原地产研究中心数据显示，2019年房企境外融资达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度达52%。

今年，此种态势依然未减，龙湖、碧桂园、龙光、合景泰富、禹洲、金轮天地等房企纷纷在境外发行债券。随着全球负利率债券越来越多，中国高票息地产债受到的关注度越来越高。

中信证券研究认为，全球范围来看，随着流动性充裕和实体经济回报率走弱，高收益资产匮乏。我国稳定的房地价、开发企业平稳的经营态势、有限的境外债券供给，都使得境外地产债呈现供不应求的态势，发行利率走低。

“存量外债占比成为公司竞争力组成部分，高外债占比公司的平均融资成本有望继续走低。”上述机构进一步称，整体而言，由于企业拿地意愿不强，去化态度积极，境内外流动性充裕，真实融资成本有小幅下降的可能性。

获取低成本资金的能力，对中国房企已越来越重要。易居企业集团CEO丁祖昱认为，面对行业洗牌全面升级，融资是房企发展的核心能力。未来，融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大。

不过，当下融资环境仍然偏紧。随着境内外融资政策持续收紧，信托贷款、银行贷款、公司债等传统融资渠道受到的限制越来越多。且根据国家发改委相关政策，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着，未来较高信用的房企境外债券供给有限。

与此同时，克而瑞数据显示，2019年中174家房企加权平均净负债率为91.37%，较年初提高4.29个百分点，达历史最高值，近六成企业净负债率有所上升。

据惠誉近日发布的《中国企业债市场蓝皮书》，2014年以来中国境内企业债券违约数量一直呈上升趋势，违约率从2014年的0.17%升至2018年的1.03%和2019年前11个月的1.19%。违约债券本金金额从2014年的13亿增至2019年前11个月的994亿元。

从违约发行人数量和违约债券本金金额看，民企所占比例均超过80%。惠誉认为，很多民营企业发生违约的原因在于，未能在收紧的融资环境下进行再融资，激进的业务扩张导致资产负债表过度膨胀，以及公司治理薄弱。

多位业内人士认为，对中国房企而言，目前维持现金流的最佳方法仍是加强自身造血能力，以销售回款为主力保障企业财务稳定。“企业需要更加关注资金链状况以及抵抗流动性风险的能力，这决定了发行主体的信用资质，逆势扩张或将导致风险累积。” 光大证券固收研究表示。