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稳定现金流、抵御市场波动 房企持有商业地产意愿提升

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2019年,房企商用物业持有意愿提升,商业运营从“去零售转体验”转向“零售体验化”。1月6日,全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德联合发布的《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》(以下简称“报告”)显示了上述内容。报告认为,在经济增速放缓的背景下,商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。

从“去零售转体验”到“零售体验化”

随着房地产调控政策不断收紧,拿地成本的上升使得以往靠住宅增值获利的经营模式不再可持续,房企开始向运营增值的模式转变。

另外,促进房企自持商业的客观因素是,2019年,许多地方在优质商业地块拍卖中,对于持有物业的比例也常常提出更高的要求,从客观上促进商用持有物业的增加。

事实上,在市场下行的环境下,报告认为持有型物业的稳定现金流,能够帮助企业抵御市场波动对业绩带来的影响,凸显出穿越经济周期的能力。

不过,更为现实的问题是,虽然以往散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知,房企主观持有的意愿加强,但在融资收紧的情况下,实际持有量短期内亦难出现大幅增加。

报告显示,在商业地产的运营过程中,“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识,商场纷纷降低卖场的零售业态面积,转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态替代。但这一转型创新在一些符合市场需求的项目上取得了成功,而作为普适性的策略并未实现预想效果,这种功能性体验业态在承租能力等仍然达不到零售业态水平。

2019年,一些商场开始调整创新转型思路,转向尝试零售体验化,坚持零售主体地位,同时强化场景体验感与服务体验感,辅助导入部分相关性的体验功能业态。

比如,从K11到方所,从言几到朝阳大悦城悦界,从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局,零售体验化渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”,为实体商业打开了一个新的增长通道。

市场为商业资产重新定价

因为对于宏观经济形势的普遍不乐观,加上银根吃紧,2019年,一些持有商业资产集中出现变现。比如,瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦,力图通过重新定位和改造实现资产价值的提升;金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观。

值得关注的是,北京世茂工三以21.87亿元的价格拍卖再次流拍,这一价格较第一次拍卖下调1.13亿元,与第二次拍卖价格持平,已远低于其估价水平。

报告认为,2019年成交的北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准,而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。市场为长期虚高的商业资产重新定价,资产价格有望下行。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示,过去几年间,电商风头盖过实体商业。2019年,尽管电商直播网红带货吸引了众多眼球,但深究之下,本质上仍是营销噱头。电商的线下新零售也缺乏商业运营上的深层次突破。反而是部分实体商业回归商业本质的创新表现亮眼。比如,继SKP店庆创下日销10亿新高成为热点之后,新开业的SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置,令人耳目一新。

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