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从奢望到日常,上海老公房装电梯如何跑出加速度?

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【编者按】

上海的日常,于细微处悄悄流淌。

城市的丰富,定格在奢侈新潮驻地转角,特色小店腔调悠扬,后街烟火味日夜不息。

城市的开放,在于高光人物背后,城市精神孕育的万千姿态,在进取,有守望。

澎湃新闻推出“浦江观察”系列报道,带你触摸上海城市肌理,捕捉都市变迁,看见奋进的光。

96岁周赛凤在67岁儿子邵积模的搀扶下出门下楼晒太阳。 澎湃新闻记者 臧鸣 图

2019年12月10日上午,上海静安,67岁的邵积模搀扶着96岁的母亲周赛凤,在四楼的家门口,慢慢走进了当天刚竣工启用的电梯。约10秒钟后,抵达一楼的电梯门打开,冬日的阳光暖暖地斜照进来。

看着身边已经约半年没下楼晒过太阳的母亲,邵积模十分感慨。在家门口就能坐上电梯,以前想都不敢想,没想到如今,奢望却变成了日常。

刚刚过去的2019年,这项暖心工程更是跑出了“加速度”——投运131台,完成立项624幢,均远超此前试点7年(2012年-2018年)的总和。除了中心城区,金山、奉贤、青浦等郊区也都取得了突破。

上海市房管局表示,总体而言,上海市加装电梯的数量和速度稳步攀升,加装电梯的政策瓶颈已经突破,加装电梯政策体系已基本形成。

实际上,为老公房加装电梯,曾被认为是“最难啃的骨头”,需要先后解决业主意愿征询、复杂审批流程、建设资金分配、后期维护保养等多个难题,往往在前期的业主意愿征询环节便会“夭折”。

在重重困难之下,上海2019年的这张成绩单显然得来不易。“加速度”突破的背后,究竟经历了什么?澎湃新闻()记者展开了调查。

低楼层、高楼层业主都是“受益人”

周赛凤所在的住宅楼,是上海市康定路1299弄21号楼,属于静安区曹家渡街道。作为典型居住型社区,该街道的居民老龄化程度较高,对既有多层住宅增设电梯的呼声不断。

2019年初,曹家渡街道对辖区397幢楼10656户家庭开展了问卷调查,梳理出底层居民反对、出租房业主不支持、加装费用无力承担、空间局限无法加装、地下管线移位费用高、房屋图纸不全影响立项等主要问题。随后,选取了居民同意率较高的13幢楼作为重点推进楼栋,且制作、发放《加装电梯服务指南》,提供全过程咨询指导。

静安区曹家渡街道小区加装的电梯。 澎湃新闻记者  臧鸣 图

本来,老公房加装电梯的前期征询中,主要困难一般来自于低楼层业主。如何让低楼层业主也能从中受益?

康定路1299弄21号楼的物业想出了一个好办法:对整排楼的地下管道进行移位和更新,既解决了一、二楼污水和粪管倒反水问题,又为加装电梯腾出了空间。此举获得低楼层居民的一致认可,这幢楼也被选为街道第一台加装电梯的试点楼栋。

位于鹤庆路560弄的金铭福邸小区21号楼则用了另一种方式,让其成为闵行区首部竣工的既有多层住宅加装电梯项目。

在前期意愿征询中,经过居委会的协调,12户人家最终都同意了分摊方案:一楼、二楼不出钱,三楼及以上按照电梯总价/总台阶数*相应楼层台阶数,但考虑到电梯施工给1楼住户带来的影响,21号居民集体给一楼两户人家各补贴5000元,项目得以顺利实施。

党建引领与居民自治相结合

2019年12月24日,静安区临汾路街道临汾小区的7台加装电梯集中交付。但谁又会想到,该街道第一部加装电梯,曾历经了4年千辛万苦的努力才得以竣工。

从加装一台历时四年到一年内交付七台的跨越,其秘诀便在于党组织引领与居民自治相结合。

街道通过不断摸索,逐渐形成了“123”专项工作法——其中“1”是指成立一个由专职人员坐镇的加梯工作室,向居民介绍加装电梯步骤,协调解决施工过程中的各类矛盾;“2”指出台“小红书”和“小蓝书”两本指导手册;“3”指在街道、居民区、楼组三个层面分别成立平台,引领、指导加装电梯工作。

在街道、居民区各级党组织和小区居民自治管理下,临汾路街道加装电梯从2019年起,开始进入“量产”阶段,已有35个楼栋的居民已经或即将实现“加装电梯梦”,总计有500多名“悬空老人”上下楼将不再是难题。

这种模式下,上海老公房加装电梯的脚步逐渐加快。

12月20日,虹口区江湾镇街道的仁德路410弄5号、仁德路410弄8号、仁德路400弄13号三部加装电梯同时开工。

前期,街道通过居民区党组织对加装电梯工作的引领发动,第三方专业社会组织的介入指导,克服了出租房住户难找、费用分摊存在疑虑、错层入户居民不解等困难,让78户居民达成了共识。

仁德路410弄8号楼有户居民,在前期征询意见时,表示自己还年轻,不同意加装电梯。街道有关部门和居委会工作人员多次上门做工作,并提出了个“新方案”:现在可以不出资,改天一旦需要使用电梯后再出资。该灵活方案一推出,这户居民马上表示不反对了,并在征询意见单上签上了“同意”两字。

上海虹口区,已经竣工的电梯外观。龙钢 图

居民乘上加装的电梯,心情激动。龙钢  图

早在2018年3月,全市首家专为老旧小区加装电梯开展服务指导、承接委托管理的社会服务机构——虹口区家佳乐加装电梯事务所就在江湾镇街道正式挂牌成立,其负责人章建新提出并创建了“党建引领、居民自治、区域协同三者相结合”的加装电梯“江湾模式”。如今,这一模式已逐步走出江湾,走向全区甚至全市。

在优化流程上,虹口区同样走在了前面。为进一步优化加装电梯征询流程,该区改每门洞进行1次全小区2/3征询为每小区仅进行1次2/3征询;针对加装幢全体业主是否同意加装电梯、造价分摊、维保费分摊、运行费分摊四项征询,通过优化申请资料,编制参考样张合并为一份材料,只需进行一次征询,避免了重复操作,缩短征询时间。

在多方努力下,仅2019年,虹口区就立项51台、竣工27台,尚有15台正在施工中,其竣工数量位据全市首位。

除了中心城区,郊区也在这项暖心工程上探索自治模式。

在青浦区晨兴花园小区,作为居民自筹增设电梯试点项目,街道相关职能部门和居委会努力搭建沟通平台,作为发起人的沈阿姨,也利用空闲时间做了大量查询、咨询、计算工作,动员楼内居民同意加装。

2019年9月20日,由业主、业委会、第三方成功签订了加装电梯的服务合同。2019年12月30日,青浦区首部加装电梯开工建设。

2019年12月30日,青浦区首部加装电梯开工建设。 澎湃新闻记者 杨帆 图

探索按揭筹资破解资金难题

老公房加装电梯,如果居民有需求,却缺少资金怎么办?面对这个难题,宝山区大胆探索了按揭筹资模式,目前已有12台电梯采用这一模式。

待2020年农历新年过后,位于上海宝山区高境镇共和八村的加装电梯将正式开工。这个老旧小区建成于上世纪90年代,共有59个门洞,近一半的居民是老年人。近些年,小区里关于加装电梯的讨论一直存在。

“收集意见的过程中,大家对电梯的需求都有,但关键是资金哪里来?” 共和八村业委会主任孙文波告诉记者,按照一次性付款的方案,小区里征求过几次意见,但最终都没能通过,大家各有各的想法,一幢楼的居民要统一意见实属不易。

僵局的打破,出现在2019年9月。

孙文波到镇里去开会,得知区里正在探索加装电梯的按揭筹资模式,回到小区后,他立马打印资料,张贴在小区里宣传。没过多久,小区再次征求意见,基本一次性通过,最后确认小区首批加装5台电梯,尝鲜该按揭模式。

宝山共和八村首批加装五台电梯,尝试按揭付款模式。澎湃新闻记者 何颖晗 图

据孙文波介绍,目前加装一台电梯的价格普遍约六七十万,如果按照一次性付款,最高楼层的居民要一下子拿出七八万元,这对部分家庭来说的确困难。而新的“按揭付款”是由加梯公司全额出资设计施工,电梯加装后由加梯公司负责维保、配件、运营电费,居民按照15年交付按揭工程款,无其它任何费用,加梯公司则通过广告运营等收回成本。

具体到每户要交多少钱呢?

孙文波给记者算了算,以40万按揭资金进行分摊测算,其中,一梯两户,1至2层不出资,3至6层每户每月出资金额在159-397元不等;一梯四户,1层不出资,2至6层每户每月出资金额在37-185元不等。

“这样的方案让老百姓真正安心,没有后顾之忧。”他说。

据宝山区房管局介绍,经过排摸,全区共有无电梯多层住宅约2.3万门栋,其中三个街道约176个小区、5500门栋,各镇约422个小区、1.78万门栋,需加装电梯的总体基数较大,工作任务也较重。2019年,宝山区已完成102台电梯加装立项。目前尝试的按揭加梯方式主要有“安装免费、有偿使用”和“全额垫资、按揭付款”两种模式。

为顺利推进加梯工作,在目前上海市明确(按照60万元/台的建设标准)市、区各补贴20%的基础上,宝山区提高资金补贴力度,另行增加6万元补贴,补贴总额达到了近50%,进一步缓解了居民自筹资金的难度。

宝山共和八村小区,准备加装电梯的门洞。 澎湃新闻记者 何颖晗 图

门槛再放宽,“能加、愿加则尽加、快加”

在市、区、街镇等各级政府的共同努力下,上海老公房加装电梯工作,在2019年跑出了让人惊叹的“加速度”,无论是立项和投运数量,还是政策措施,都取得了一系列突破。

而这,还只是一个开始,在2020年来临前,新的加速键便已再次按下。

业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二,政府补贴最高限额提高到28万元,业主可申请提取使用住房公积金用于业主个人所需支付的建设资金……2019年12月19日,由上海市住建委、市房管局等10部门联合印发的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》正式对外发布。

《若干意见》明确:坚持“业主自愿、政府扶持,社区协商、兼顾各方,依法合规、保障安全”,进一步扩大加装电梯试点,完善相关政策,以民生实事来促进业主主体协商、政府扶持引导、各方协同支持、社区组织推进的加装电梯工作机制的建立的原则,做到“能加、愿加则尽加、快加”。

此次新政出台前,为让居民加装电梯手续办理更便捷畅通,政府相关部门对加装电梯基本情况、存在的问题、瓶颈进行了全面调研梳理,并广泛听取了意见建议,落实市政府有关推进“一网通办”改革,积极开展加装电梯业务流程优化再造工作。

加梯新政实施后,再次放宽了启动门槛,提高了政府补贴标准,并扩大了筹资渠道,体现出政府要花更大力气,推动这项民生暖心工程的决心和行动。

“既有多层住宅加装电梯是改善市民生活、方便老年人出行的重要民生工作。”虹口区江湾镇街道党工委书记刘玉伟说,老旧小区加装电梯是件操心事、烦心事、揪心事,体现了居民对美好生活的向往和追求。此次多层住宅加装电梯新政出台后,突破了加装电梯目前存在的一系列瓶颈问题,将使加装电梯工作进入“快车道”。

相信在不久之后,“悬空老人”将会越变越少,曾经“奢侈”的下楼晒太阳,也将成为日常。

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