降准了！楼市却难言乐观

2020新年第一天，央行送出大礼包，决定于1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。此次降准是全面降准，体现了逆周期调节，释放长期资金约8000多亿元，有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。

回顾过往十余年，楼市往往是降准最大的受益者，但这一次不再相同，因“稳房价、稳地价、稳预期”的宏观定调并未改变。

如果说2018年房地产的主题是“活下去”，那么2019年，房地产市场正整体“慢下来”。克而瑞研究中心最新披露的数据显示，2019年千亿房企数量达34家，相比上年同期增加4家，但TOP100房企累计权益销售金额同比仅增6.5%，远低于2017年的40.5%和2018年的35.1%。

行业整体降速已是大势所趋，未来房地产市场的理想状态，只是横盘而行。易居企业集团CEO丁祖昱判断，2020年地产将“行业规模、企业规模双见顶”，在“房住不炒”、“稳字当先”的大基调下，房地产再难创造惊喜。

房企整体降速

中国住房制度改革二十余年，当我们回首过往，会发现地产在国民生活中举足轻重的位置。“房地产创造了最大的财富效应。”丁祖昱称，房价均价从2010年的4725元上涨到今天的9304元，差不多涨了1倍，这十年居民的财富效应很大程度都来自于房地产。

回顾2019年，从行业层面看，宏观数据并未失色。2010~2019年，全国房地产开发投资额、全国商品房销售额、全国房地产开发企业新开工房屋面积均呈现整体上涨趋势，并在2019年达到新的历史峰值。

“但过去的增长速度是非常大的宏观背景，房地产是最大的获利者，我一直认为只有伟大的时代，没有伟大的企业。” 空·白研究院创始人杨现领认为。当行业加速到峰值，市场变慢、交易变慢在所难免。

2019年结束，市场对行业持续飙升的幻想彻底熄灭。克而瑞数据显示，截至12月末，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)、中国恒大(03333.HK)仍稳居行业三甲位置，全口径销售额分别为7715.3亿、6312.1亿、6080亿。融创中国(01918.HK)守住行业第四，全口径销售金额约5556.3亿元。保利发展(600048.SH)紧随其后，销售额4702亿元，仍未实现“重回前三”的心愿。

截至2019年末，全口径千亿房企数量相比去年同期仅增加4家至34家，500~1000亿规模的房企数量达33家。相比前两年的高增量，2019年在行业规模增速趋缓的背景下，新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。

房企规模门槛仍在提高。其中，TOP10房企权益金额门槛达1703.5亿元，同比增幅达5.8%。TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元，门槛增幅分别为12%和3.6%。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期提升7.6%至517.1亿元。

行业洗牌加速

随着行业增速放缓，房地产市场新一轮洗牌加速进行，企业排名，相较上年发生较大变化。

头部房企中，龙湖集团失守前十位次，以2425亿销售额排至第11位，第九、十名由世茂房地产、华润置地占据；泰禾从去年的20名，跌到今年的42名；刚上市不久的新力地产，由去年行业第33名，降至今年的36名。

大型房企尚可出售项目、减少投资、加快现金回笼。而对于中小房企来说，融资收紧带宛若惊雷。企业经营回款无力、融资又困难重重，今年已有银亿股份、三盛宏业、颐和地产以及国购投资等房企出现较重大债务违约。

截至2019年12月20日，房企破产数量已经达513家，超过2018年的458家。但数百家迷你房企的破产重组，并没有引起行业反思，唯有规模型企业的倒下，才足以形成警示。近期，规模房企如福晟集团、协信控股相继把项目摆上货架，寻求买家。

去化放缓行业洗牌，房企间的融资成本也出现巨大差异。数据显示，2019年，70家重点企业融资成本最高的近15.6%，最低仅4.3%，行业平均水平在7.04%；未来，融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大，将成为房企发展的核心能力。

“未来房地产市场总量会收缩，高增长阶段已经过去了。对于习惯了高增长的房企而言，明年将面临重大考验。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌说。

竞争加剧，残酷不减。截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

制造业属性增强

当调控持续深化，稳是未来发展常态。但对房企来说，地产下半场的经营压力不言而喻，躺着赚钱的时代，一去不返。

因此，丁祖昱在对市场做出年度总结时，给房地产下了一个全新的定义：“房地产是最大的制造业。”一直以来，房地产和制造业被视为此消彼长的两极，由于行业的金融属性，房地产占据了较大的市场资源和资金，房地产挤压制造业论一度甚嚣尘上，房地产也被排除在制造业外。

丁祖昱表示，在长效机制、住房不炒的号召下，住房由投资属性回归消费属性，走向未来的十年，房地产就是制造业，稳增长保就业。

从对国民经济的贡献看，前三季度房地产开发投资同比增长10.5%，固定资产投资增长5.4%，GDP增速为6.2%。“房地产对经济增长仍处于净贡献阶段，不过这个增长空间不会太大了。” 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。

丁祖昱也指出，人口、需求的变化将是房地产面临的最大挑战。据联合国及《人口与发展》期刊，20-59岁的青壮年人群，在2010年度占比为62%，2018年度占比为60%，而在2030年，这一占比将减少为53%。这意味着购房主力人口将减少6100万左右。

克而瑞报告指出，地产后半场，房企已经不能一味追求规模扩张，发展重点也逐步由“增量”转向“提质”，企业整体目标增速也将趋缓。未来，市场的比拼将归于房企城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素。