2019?第一财经中国上市房企价值榜系列之H股运营能力榜单揭晓

近年来，随着房企规模化发展的战略目标愈加清晰，房企通过各种渠道获得土地储备，以求达到规模的快速增长。运营能力也因此越来越受到房企的关注，提高运营效率也是促进企业向质和量方向发展的手段。作为房企中的龙头，碧桂园、万科、恒大等企业在快速规模化的同时，均提出相应的提升周转率的计划，在达到推进“量”的同时，也有“质”的保障。

与A股稳健性榜单一样，在评估H股上市房企运营能力的方法上，采用总资产周转率以及存货周转率两个指标来进行衡量。2019年上半年，样本企业存货周转率为0.1405次，较2018年中期的0.1708下降0.0303次，降幅18%；总资产周转率虽略有上涨，但基本保持不变，2019年中期，H股样本企业总资产周转率为0.0917次，较2018年中期的0.0909增长0.0008次，同比上升0.88%。

存货周转率指标的下降，主要是因为高规模化导致了企业存货的增加，累及企业运营效率，也反映了企业规模增大后会导致运营效率降低。因此，也就有了碧桂园、恒大等企业特意制定高周转的计划，以求在保持增长速度的同时，能有高效的运营策略与之匹配。此外，今年整体低迷的市场行情，也对企业的周转效率有一定的影响。

高周转和高溢价是房企运营策略选择的不同导向，部分房企选择高溢价，是基于便宜的资金成本，例如大型的国有性质企业，具有一定的资源优势，而除此以外的更多房企，考虑到资金的融资成本，选择的是高周转的运营策略。

表1：2019年H股上市房企运营能力排行榜TOP10

（榜单排名不分先后，按照股票代码进行排序）

从榜单样本企业来看，综合存货周转率、总资产周转率指标，在H股上市房企运营能力测评结果方面，表现较好的房企有龙光、大发、天誉置业、北大资源、瑞安房地产、时代中国、雅居乐、世茂、碧桂园、当代置业等。其中，龙光地产和大发地产，分别以0.2905次的存货周转率和0.1966次的总资产周转率，分别排名单个指标首位。2019年，面对严峻的市场环境和紧缩的融资渠道，众多大型房企不同程度的选择调整战略，不过分追求高周转。反观部分中小型企业，在市场越发集中的今天，开始有计划的加快周转，扩大企业规模。

碧桂园：一直走在高周转的路上

一直以来，碧桂园是高周转房企的典型代表。得益于高效率的直线管控模式以及标准化的产品体系，碧桂园在项目运营上，一直以严密的工程策划和效率著称，在项目启动之前，就已经制定好了一系列的方案和沟通工作，以确保整个程序可以按部就班进行。

有了标准化支撑，碧桂园要求新项目首期推出货量达到总货量的8成，开盘一周内销售首期推出货量的7成，开盘一个月内销售首期推出货量的9成。当然，快速去化离不开项目的精准定位。碧桂园要求区域、项目、投资、营销都要参与市场调研以及客户需求调研，在对当地市场有深刻理解的基础上，会同营销，提出项目定位策划建议。项目定位务求精准，以保证产品适销对路、开盘实现倾销为原则。

2019年上半年，碧桂园存货周转率、总资产周转率分别为0.2127次、0.1202次，均高于样本企业平均水平。其中，存货周转率较2018年同期下降0.0006次，基本保持不变，而总资产周转率则与2018年同期相比上涨0.0122次。虽然碧桂园2018年以调整销售额统计口径的方式，表示并不刻意争当行业第一，但相比万科企业、融创中国等头部地产商，碧桂园仍然是一家奉行高周转的开发企业，并且与过往年度相比，周转速度并无放慢。

表2:H股上市样本企业存货周转率排行榜TOP10

在存货周转率方面，2019年上半年，碧桂园已摘牌及已签约的权益土地储备面积约2.63亿平方米，较2018年底增加9%。土地储备的扩大，意味着公司货值的增加，从而也对存货周转率有一定的影响。

图1：2013中期-2019年中期碧桂园存货周转率、总资产周转率（次）

纵向对比来看，快速增长的规模在一定程度上影响了周转的速度。2013年中期至今，碧桂园存货周转率和总资产周转率均呈现出稳步下滑的趋势，这一方面与行业大环境有关，另一方面也与公司规模相关。2017年，碧桂园销售规模突破5000亿元，跃居行业第一，总资产规模突破万亿元，此后持续增长，到2019年中期，总资产规模达17467亿元。规模的大增，无疑影响了周转效率，2019年中期，碧桂园总资产周转率0.1202次，排名样本房企第10位。

中国房地产行业正处在高速规模化时期，特别是一些大企业在快速规模化的同时，不免对运营效率产生影响，只有不断改变工作运营的方式，如管理架构的改善、员工积极性激励、标准化运营，缩小项目周期等措施，才能在规模化不断增大的同时，达成有质量的增长。

表3:H股上市样本企业总资产周转率排行榜TOP10

大发地产：小企业也要大步走

大发地产即上海大发房地产集团有限公司，自1996年于温州创立后，业务逐步扩展到上海，并扎根长三角地区。2019年,大发地产在深耕长三角的基础上，大发进一步确立了“1+5+X”的布局规划，即深耕长三角核心区域的同时，辐射到成渝、环西安、华北、环渤海、大湾区5大城市群，并战略性地关注其他具高发展潜力的重点城市，加速全国化布局。

从2015年到2018年，大发一路飞速成长，销售金额从约22亿元上升至125亿元，复合年增长率达78%。2019年，大发地产的目标是销售金额增长约30%，金额达到约160亿元。截止2019年6月，大发地产合约销售金额达71.11亿元，同比增长41%，完成约44%的销售目标，其中长三角地区占比达96.2%；销售面积为58.92万平方米，同比大幅增长133%。

图2：2015-2019年上半年大发地产合约销售额、同比增速（亿元、%）

大发地产的快速成长离不开其对 “大运营”、 “大投资”和“大财务”三大体系的建设。在大运营方面，大发地产 “投、融、运、销”四位一体，协同管理，构建大运营管理体系的“六步法”、节点标准化管理，提升运营效率。整体运营以现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线，实现从项目拿地至展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付全生命周期的经营管理，从而有效实现项目高效的运营节奏，提升企业资金使用效率。2019年上半年，大发地产的项目平均开盘周期6个月，首开项目平均去化率超80%，回款比例达70%。

从具体数据来看，2019年上半年，大发地产存货周转率为0.2480，远高于样本企业均值0.1405，在样本企业中排名第四；总资产周转率为0.1966，与样本企业均值0.0917相比，高出0.1049次，在榜单中排名第一位。

在大投资方面，大发地产秉承审慎的投资原则，密切监控各项财务指标，重视现金流和回款，并在土地投资上严格按照回款比例控制投资增速。在拿地标准上，由于大发地产一直坚持做快周转项目，体量不会选择太大，要3次开盘达到85%以上的去化率，从而保证整体的利率。在对净利率的要求上，大发地产拿地的底线是8%的净利率，个别项目要求达到10%以上。截至2019年6月，大发地产购入13幅优质地块，新增土储建面约128万平方米，总土地储备达432万平方米，平均土地成本约3500元/平方米。

在大财务方面，大发地产由核算型财务管理转型为价值创造、决策支持型财务管理，从而对公司资源进行合理配置，提高运营效率，支撑公司战略达成。2019年6月，大发首次获得国际机构的评级，穆迪给予B2评级，标普给予B评级，展望皆为稳定，助力其在海外发债，优化资本结构，降低利率。

龙光地产：高周转快扩张黑马

龙光地产控股有限公司创立于1996年，于2013年在香港联合交易所主板上市，是中国一家以住宅开发为主的一体化物业发展商，业务主要集中粤港澳大湾区，开发产品为主要针对首次置业人士及改善型置业人士的住宅物业项目。2019年上半年，龙光地产凭借优异的营运效率，存货周转率位居样本企业排名第一位，总资产周转率位居第四。

表4:H股上市样本企业存货周转率排行榜TOP10

从具体数据来看，龙光地产存货周转率和总资产周转率呈明显走高趋势。2019年上半年，龙光地产存货周转率为0.2905，高于样本企业均值0.15次；总资产周转率为0.1496，高于样本企业均值0.0579次；这两个数据皆远高于行业均值，且在行业中处于领先位置，表现出龙光地产运营能力的强悍。

图3：2015-2019年中期龙光地产存货周转率、总资产周转率（次）

高效的运营能力在其利润率上也体现的十分明显。2019年上半年，龙光地产实现净资产收益率16.81%，同比增加3.05个百分点，远超行业均值；毛利润93.9亿元，同比增长67.4%；净利润52.9亿元，同比增长39.4%；核心利润46.7亿元，同比增长59%，在同等销售规模房企中继续遥遥领先，半年核心利润规模甚至超过部分同等销售规模房企全年；核心利润率17.3%，连续多年稳居上市房企前列。而这些主要是由于龙光地产始终坚持“轻资产、快周转”的运营模式有关。不同于传统房产企业，龙光地产并不大量持有大型购物中心等商业物业，而是集中投资品质住宅，以实现较高的周转率，从而确保了现金快速回笼,并保证了合理利润率，提高抗风险能力。