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地产商垫资建安置房遇地价暴涨,官方:不可能按合同价拿地

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山东商人吴寿军做梦也想不到,原本希望通过“以垫资负责安置房建设换土地”交易赚一笔,未料付出大把投资后却遭遇当地政府试图“撕毁”合同,反把他告到法院。位于山东省(原)济阳县崔寨镇,在这场持续经年的“抢地”战争中,其土地升值超过10倍。有参与协调的当地政府官员感叹:此事迟迟无法处理的主要障碍,其实是地价暴增背后的巨大利益。

本文图均为 津云 图

6年前:村民们敲锣打鼓请进“财神爷”

面对这场官司,鸿基房地产开发公司的董事长吴寿军心里很不是滋味,“6年前,当地政府可是‘敲锣打鼓’把我们迎进来的。”吴寿军说,当时济阳县政府和崔寨镇政府多次找到他们,邀请他们去当地投资,因为当时崔寨镇相对落后,他们也是犹豫了很长时间才决定。

(原)济阳县崔寨镇的花二庄和东辛庄,地处黄河滩区,一到雨季就会出现雨水涌入民宅的情况,因为居住环境恶劣,村民多次反映,要求得到尽快安置。为了解决这个难题,2013年2月,(原)济阳县政府准备另建社区,对这两个村庄进行拆迁安置。但在当时,县政府没有配套资金,就找到了临清市鸿基集团洽谈合作。“主要就是因为合同里的政府向我们提供33万元一亩的土地,我们赌一个预期,才签订的合同。”

2013年2 月 13 日,临清市鸿基房地产开发公司与(原)济阳县人民政府签订了一份具有招商引资性质的《济阳县花二庄村、东辛庄村安置开发项目合作协议》及其《补充协议》。根据约定,由鸿基房地产开发公司垫资按照(原)济阳县政府的要求在崔寨镇王河社区建设安置房屋,对黄河滩区内村民进行搬迁安置。作为回报,济阳县政府将位于新阳社区、煤矿小区以东,孔家村以南、国道220以北的240亩商住用地,以 33 万元/亩的价格出让给鸿基房地产公司。如果安置房投资超出土地价格,则济阳县政府在鸿基公司摘牌后,以奖励形式兑现。而土地出让金,将抵顶鸿基公司用来建安置房的垫资工程款。换句话说,合同中双方约定,这块土地是作为鸿基公司的安置房投资回报,提供给该公司。此外,双方还约定,供地期限为村民迁入安置楼半年或者工程竣工后7个月内。

签订合同后,鸿基房地产开发公司先后投资7000万元建设安置社区。2015年7月,位于济南黄河滩区的崔寨镇花二庄村和东辛庄村的村民陆续搬进了安置房。

地价暴增分配生变

2015年,吴寿军拿着合同多次到济阳县政府及崔寨镇要求履行合同,当地政府每次都告诉吴寿军再等段时间就给办理相关手续。“每次去了都说,正在运作土地指标,我们一直等着。”在等待的过程中,当地政府提供的多份双方签订的协议上,利润分配方案不断发生变化。

2015 年 12 月 ,济阳县政府曾以招拍挂形式按26万元每亩的价格,将约定给鸿基房地产开发公司供地附近的两块土地先后出让给银丰房地产开发济阳有限公司。而原济阳县崔寨镇在给鸿基房地产开发公司审定工程造价落实投资款时以协议约定的地价低为由,违反合同约定迫使鸿基房地产开发公司让利 881万,鸿基房地产开发公司被迫接受了让利条件后仍旧不能依约取得土地。

2017 年初,济南市新旧动能转换先行区成立。2017年5月,济南市政府发布通知,撤销崔寨镇,以其原行政区域设立崔寨街道办事处,归入先行区。建设项目所在地被划入该范围,自此合作协议的落实在济阳县和先行区之间来回推诿。

2019年3月,先行区相关领导曾和吴寿军进行过协商,相关领导提出土地不给的话,向鸿基房地产开发公司支付1.8亿元的赔偿,但是吴寿军提出了5亿元的赔偿,双方并没有达成一致。“按照合同,那块土地地价应该不低于7亿元,我们要求5亿已经是进行了让步。”吴寿军说,他现在每个星期至少跑2次济南,来回的找各个部门,到现在也没有结论。

让吴寿军没想到的是,2019年10月份,他收到了济阳区人民法院的传票。在法院庭审时,先行区政府起诉临清鸿基集团与(原)济阳县人民政府及崔寨镇政府合同无效。“为什么政府签的协议无效了,如果当时认为无效,当时为什么要签呢。”

先行区:不可能按合同价格拿地

当地政府为何主张签订的合同无效?吴寿军称,究其原因,最主要的是因为土地在那段时间内涨得很快,同样地方每亩地价超过360万元。在这个时间段,鸿基房地产开发公司也因为受垫资及高额利息影响,造成资金链一度紧张,陷入经营困境。

时任济阳县县长王壮表示,与临清鸿基集团的协议是有效的,协议是通过了政府法制办把关,并且政府盖的章,合同肯定是有效的。济南市先行区崔寨街道办事处一位负责人表示,鸿基集团的确是他们“求爷爷告奶奶”一般,才招商引资过来,帮村民解决安置问题,合同中约定的土地价格,在当时也只是一个非常客观的价格,算不上什么优惠政策。

先行区相关负责人表示,现在土地价格大幅增长,如果鸿基集团想要按照合同里约定的价格来拿地,程序上走不通。“不可能按照33万元一亩来给你执行。你当时是有心理预期的, 天上不可能掉馅饼,现在馅饼下来了,能不能吃的下去,噎着噎不着,真是得好好考虑。”

在当初签订的协议中有这样一条规定,建设用地必须按招拍挂方式取得,招拍挂超过33万元/亩的部分,甲方在一个月内以奖励的形式进行返还。济南市先行区的负责人表示:地价上涨之后,无法执行协议。原来的诉求30多万一亩,领导不太同意,按照这个价格出售,按现在的规章制度,是没有依据,政府花一分钱都会有审计,所以没有办法。如果企业想要拿回原有的建设成本,先行区可以进行支付,但如果还想索要其他赔偿、损失,只能通过司法诉讼来解决争端。 

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