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经历房产泡沫之痛后的日本人又开始买房了?

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(原标题:经历房产泡沫之痛后的日本人又开始买房了?|近观日本)



东京房价引人瞩目。东京KANTEI是当地最知名的房地产调查公司之一,他们一直密切关注东京房价的走势,也致力于对环境问题的改善。最近,这家公司发现,越来越多普通家庭在东京买不起房子了,买不起房子的原因是很多人开始买房导致房价上涨……

他们提供的数据试图证明这个观点:2018年在东京都销售的新建和二手住宅价格与年收入之比均超过10倍。新建住宅的房价收入比为13.3倍,二手住宅为10.49倍。新建住宅连续7年、二手住宅连续6年上升,刷新最近10年的最高纪录。

当然, 东京毕竟是辉煌的大都市,人口相对集中,土地相对匮乏。那么我们把视野拉到日本全国来看会怎样呢?东京KANTEI提供的数据是,日本全国新建住宅的平均房价收入比为8.09倍(日本全国平均值),较2017年的7.81倍出现扩大。几个相对重要的城市的房价和年收入比的数字依次是:京都府(11.95倍)、神奈川县(11.1倍)和冲绳县(10.36倍)也超过了10倍。

总之,日本房价也在上涨。为什么日本房价开始一路上涨呢?我们先来看看日本人对买房这事儿是怎么看的。美国哈佛大学的著名学者傅高义曾经生活在东京郊区一个小社区内,他耗费了10多年的时间进行田野调查,目的是洞悉日本中产阶层的生活状况,最终他写成了《日本新中产阶级》这本书。

经过他的观察发现,一般日本家庭的父母很少攒钱给孩子用来买房,年轻人大学毕业之后通常会选择租房或者借宿在父母家 ,等到工作稳定、婚姻生活开始了,再攒钱付首付。甚至有些新婚的年轻人也不着急买房,而是按部就班的工作、攒钱再用来付首付。

傅高义说,1960年代,日本房价的首付款是家庭年收入的两倍。简单计算,如果一个家庭年收入是10万元,那么首付就是20万元。其实相对来说买房还没有那么艰难。彼时,日本人的婚姻也很有意思,通常是男方攒够首付来买房,女方则提供家具和一些日常用品。公平合理,童叟无欺。

随后,日本迎来了经济高速发展的黄金时期,房价和收入共同成长。1964年,日本民间住宅建设总数比1954年增加了约70%,而且是量价齐升。

1985年,广场协议签订,日元开始快速升值,房地产价格飙升。从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

当时,疯狂的房价并非没有引起理性的关切。学者大前研一就指出,东京房价的飙升是金融机构和房地产商人的阴谋,受害的一定是老百姓。他指出,房价一定会跌落一半。

事实上比他猜想的还要夸张。根据《日经新闻》提供的数据,2014年,银座7丁目的成交价格只有盛况时的四分之一不到。

泡沫崩溃之后,日本人对买房就心存忌惮,尤其是年轻人。而日本房屋所有者和租房的人都很重视契约精神,租房不会发生随时让你离开的情况。而且,日本也没有学区房的概念,只要你住在学校附近,都可以平等的申请让小孩入学。

所以,就连我最喜欢的日本女明星石原里美都是租房生活的。

那么这一轮日本房价增长有什么原因呢?一方面是由于明年东京奥运会将召开,房价自然会随之增长。另一方面,从2019年10月,日本消费税从8%增长到了10%,这也促进了一些准备买房的人赶紧下手。

一位日本友人在东京经营一家餐厅,一家三口人起初生活在租来的公寓中,一直筹备攒钱买房。在消费税上涨前,他算了一笔账 :假如一套住宅的建筑价格是4000万日元(80平米左右),约合人民币247万,而增税后需要支付的消费税将从320万日元增加到400万日元,相当于多付人民币5万元左右。

随着房价走高,住房项目也在纷纷涌现出来。同样是东京KANTEI公布的数据:以东京为例,2018年11月东京开工新建的商品房达到6953套,同比增加了70%。

可这种趋势会延续多久呢?还未可知。日本有媒体认为,随着消费税上涨、奥运会的结束之后,购房的趋势有可能下降。但政府并不希望看到楼市遇冷。于是,日本政府扩大了减税措施,将房贷减税政策的年限从10年延长到13年;另外,还把购房补贴的发放对象从年收入510万日元扩大到775万日元,约合人民币48万元的人群,最高发放金额也从30万日元提高到了50万日元约合人民币3.1万元。

日本政府确实在想尽办法刺激经济,让更多的人买房,比如,一些金融机构推出了女性贷款的利率优惠政策,毕竟,日本内阁府平成25年版老龄社会白皮书预计,日本女性的平均寿命在2050年将超过90岁……时光漫长,在自己的房子里享受晚年是件惬意的事儿吧。

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