上海闵行区莘朱路698弄金辉海上铭著是一个新楼盘。在介绍该楼盘样板房的南侧大阳台时，楼盘“案场”特意向记者强调，偌大的南阳台赠送面积高达四分之三，非常划算。可是，按照国家现行《建筑面积计算规则》计算，不封闭阳台应按围护结构水平投影的一半来计算建筑面积。这不禁让人疑惑：阳台只算四分之一的面积，是如何做到的？
来自上海市民服务热线12345的一则投诉说出了其中的奥秘。市民高先生举报称，楼盘的阳台一半本是镂空，周围一圈架空梁。竣工验收后至交房前这段时间，楼盘对镂空部位进行了浇筑补足。高先生认为，这是典型的“偷面积”，开发商在“整体违建”。 “偷面积”前些年曾是房地产行业的“潜规则”，但这两年随着市场的规范，已较少见到。
海上铭著的阳台，真有一半是“偷”来的？
海上铭著小区
已交房的小区，阳台上一片忙碌
12月13日，记者前往莘朱路698弄“看房”。莘朱路在小区南侧，小区西侧是虹莘路，东侧是一条尚未命名的社区马路，海上铭著的售楼处就开设在这条路上。记者赶到时，社区马路上一片忙碌，不仅两侧停满车辆，还时不时有运送家具的大卡车驶来。一问才得知，原来，海上铭著小区已于12月10日交房，已有拿到房的业主正张罗搬家入住。
可抬头看小区的前后4排高楼，一些景象却与普通的已交房小区不一样。记者绕着小区转了一圈，耳边不时传来巨大的切割声。高层楼的一些南北阳台上，多名工人在紧张忙碌着。工人们在干什么？在小区最北的一排楼前，记者努力辨别阳台内工人们的动作：一只南阳台内，两名工人正搭档，使用打磨工具对阳台的白色顶部进行打磨，似乎是正完成顶部墙面粉刷的收尾工作。随着工具的起落，只见一阵阵白色粉尘飘出阳台外；另一只南阳台内，一名工人正踩在长条凳上，对阳台的顶部和墙面进行细致的清理；绕到另一侧，一只北阳台内，两名工人进进出出，将一根长条状的物品搬来搬去，似乎正在安装着什么东西……
尽管已交房，阳台上仍能看到工人在紧张忙碌。
高先生告诉记者，工人们忙碌的南北阳台，正是存在“偷面积”的地方。据称，在楼盘竣工验收时，这部分的南北阳台均有大块面积的上下镂空区域，非镂空区域与镂空区域使用铁栏杆隔开，防止人跌落，而这正是楼盘原本的“设计”。验收完成后，开发商开始将栏杆拆除，在镂空处安装钢板，随后进行了浇筑。“这些阳台前后已经忙了3个多月，目前已经差不多完成，只剩保洁等收尾工作了！”
记者站在小区外面观察良久，除了沿莘朱路侧高层处仍有一只阳台可以看到白花花的钢板尚未被覆盖外，其余的阳台均已看不出浇筑拼合的痕迹。
沿莘朱路侧高层处仍有一只阳台可以看到白花花的钢板尚未被覆盖。
11月下旬时，小区南阳台天花板内，绝大多数都裸露着压型钢板。
沙盘上，南北阳台依然是镂空的
仅在小区外面看不出啥，记者走进售楼处，提出希望看一看样板房。一名某中介的工作人员自称兼职该楼盘“案场”，接待了记者。
按照流程，“案场”先将记者带至售楼处地下一层的沙盘前，讲起了楼盘的基本情况。海上铭著位于闵行区莘庄镇商圈的核心位置，楼盘单价在7万以上，属装修房小区，“95平方米的户型已售罄，目前在推的是140平方米的户型……”“案场”指着沙盘上的15、16等几幢楼开始了滔滔不绝的介绍。
仔细端详沙盘上的楼盘模型，记者突然发现，模型“还原”了楼盘本来的样子。楼盘模型上，南阳台确实如高先生所描述的那样，仅有阳台门那一侧的一半。模型上，出了阳台门，右手侧没几步的位置，竖着约有1米多高的栏杆。栏杆外部，是上下直通的方形镂空处；至于北阳台，记者在沙盘模型上反复确认，发现仅部分房型的北阳台有镂空和栏杆。
沙盘模型上，南阳台均可以清楚地看到栅栏和镂空区域。
沙盘模型上，部分北阳台可以清楚地看到栅栏和镂空区域。
“案场”随后将记者带至小区16号楼19楼一间140平方米户型房内，称因样板房已出售，现在看的就是可以实际交付的现房。现房内，补好的南阳台地上铺设了地砖，据称足有5.8米长。站在19楼的北阳台俯视，后侧22号、23号楼一些南阳台上镂空部位刚被填上，中间栏杆还没拆除。指着栏杆处，记者询问“案场”怎么回事？对方直言不讳：“阳台之前一半是镂空的，业主吵着说阳台比样板房‘缩水’了，所以正在补足。放心，会弄好交到你们手中的！”
22号、23号楼一些南阳台上镂空部位刚被填上，中间栏杆还没拆除。
据比对，南阳台将镂空补足、栏杆拆除后，面积几近扩大了一倍，这正解释了南阳台为什么赠送的面积是四分之三；部分北阳台将镂空补足后，原阳台处与镂空处形成了一个“L”型的阳台，面积也扩大了不少。
补足后的北阳台。按照沙盘模型，图中两处隔墙处，原本有铁栏杆分隔镂空处。
莘庄镇拆违办：装回栏杆不视作违建
记者就海上铭著的做法请教了房地产方面的专家。专家判断，这就是典型的“偷面积”。专家介绍，这类做法以前较为常见。开发商在设计时，有意将一些本该填上的区域镂空处理，以降低总建筑面积，进一步降低容积率、提高得房率；而在销售时，这些区域又会摇身一变，在样板房中被补足后，成为颇具吸引力的“赠送面积”。阳台往往又是最容易操作镂空和补足的区域。实际操作中，为了顺利验收通过，开发商往往按照设计图纸施工竣工，但会利用交房前的时间差，将赠送面积补足后再交房给业主。专家指出，这种“偷面积”打的是相关法律法规的“擦边球”，更是对房地产市场监管的漠视。
专家称，看似双赢的“送面积”，实则后患无穷。业主一旦接手了这本不在规划图纸中的补足区域，不仅这部分面积法律上不承认，不计入产证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益无法得到保障。更严重的是，有可能被执法部门追究违建的法律责任。2016年，解放日报·上观新闻曾经报道过上海闵行区浦秀路上的茉莉公馆小区的违建阳台“风波”，其就是开发商“偷面积”，设计、建设时将阳台的地板留空。业主拿房后给这些阳台补浇地板，却被认定为“违法建筑”。当时，这一风波影响了小区近800户业主，其中近300套房屋收到了违建认定书，房产被冻结交易，就是先例。
海上铭著开发商的补足行为，是否同样会被认定为是违建？在“12345”，记者看到相关举报工单被转至了莘庄镇拆违办。11月底，记者曾致电莘庄镇拆违办了解情况。当时，莘庄拆违办称小区业主还没有入住，目前多部门正在沟通中。12月16日，记者再次致电莘庄镇拆违办，对方告知，对于海上铭著的处理意见已明确：考虑到镂空区域存在一定的安全隐患，开发商可以将镂空区域封死，但必须恢复镂空区域与非镂空区域的铁栅栏。“栅栏恢复的情况下，可不视作违建。”
记者询问，如果业主自行将栏杆拆除，将补足区域占有使用将怎么定性？对方沉默了一会告知：“这需要另作情况处理。”
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作者：毛锦伟
微信编辑：大白
本文来源：上观新闻
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