万科又以合作方式补齐物业短板

能够让万科董事会主席郁亮站台的场合并不多，能让他站台的多元化业务战略合作发布会就更少见了。

12月12日，郁亮出现在万科物业与戴德梁行的战略合作发布会上——当天双方宣布签约成立合资公司，新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域。

郁亮对这次合作的重视，或许缘于对万科物业的期许。万科物业是最让他省心的多元化业务，是万科旗下除了不动产开发外唯一营收百亿的板块，也是最有可能成就下一个千亿级营收的业务。

万科正在走阿里、腾讯的路线。紧靠主业的多元化业务水平不够突出，万科就通过入股、合作，收并购的方式，将它在不动产开发与运营板块的短板一一补齐。

“里程碑”式的合作

万科物业对这次合作有着十分的期待，才会在合资公司还没有开董事会，董事席位、持股比例都尚未能公布的情况下就迫不及待对外宣布这一消息。

毕竟这在万科物业集团首席执行官朱保全看来，这是一次“里程碑式”的整合。

过去外界对“万科物业”的品牌认知是“住宅物业服务商”，朱保全在接受采访时直言，即便“万物商企”发展得很好，万科物业的品牌还是住宅。

“万物商企”是万科物业旗下专为发展商企而设的子品牌。2015年，万科物业确立了“住宅商企，两翼齐飞”的战略，“万物商企”于2018年正式成立。

即使发展迅猛，但与百年老店相比，万科物业的基础着实十分薄弱。

公开数据显示，万科商企目前布局52座城市，635个商企项目，3974万平方米；而它的合作伙伴戴德梁行，在2017年时大中华区资产服务团队就已为近650宗项目提供物业管理、设施管理和资产管理，面积超过1.2亿平方米，覆盖90座城市。

万科商企团队几乎是“从零开始”的。朱保全举了个例子，“最开始去投标的时候，我们投标的价值是别人的好几倍，人家都笑我们到底会不会投标，到底懂不懂。”

不仅如此，万科物业还没有配套的例如租赁、大宗交易资产服务，“这个过程蛮尴尬的，建立租赁和大宗交易团队不是那么容易的，但（戴德梁行）一直是多条产品线集中，租赁和大宗交易产品也是他们非常重要的环节。”

如果想要达成“全球领先的不动产空间管理+资产运营综合服务商”的愿景，商企是重要的板块，但万科物业并没有这方面的基因，朱保全也说，“自己更熟悉住宅，所以才跟别人合作”。

2018年7月，万科物业宣布以首次公开募股定价的方式，购买戴德梁行4.9%股份，成为其第四大战略股东；2019年12月，历经18个月的艰辛谈判之后，双方成立合资公司。

朱保全承认，明年万科物业会有一个跨越式发展，“原来是歪的，翅膀不是一样大的。（未来）当然希望住宅和商企的营收比例是一比一。”

“千亿级业务”的起点

万科物业应该感谢它有个好爹。

朱保全在战略发布会的致辞中除了感谢合作方的信任与支持之外，也感谢了母公司，“所有这些成绩的取得，离不开万科集团的战略资源支持”。

在接受媒体采访时，朱保全还说，整个万科集团在中国的资源平台是一个第三方公司所没有的。“这个公司，具备别人都没有的优势。”

至少在多元化业务板块，万科集团的优势就是足够有钱、足够强大总能和顶级企业合作，甚至成为他们的重要股东。

郁亮曾说，让赚大钱的人去赚小钱难度太大，至今没有什么特别成功的转型案例。于是他掌舵万科的这些年，为了寻找“六个千亿级业务”，他将万科变得更像一个投资公司。

商业板块没有与住宅板块等量齐观的表现，万科就将印力收入麾下。2016年8月21日，万科发布收购公告称，万科将通过成立投资基金，以128.7亿元收购印力集团96.55%股权以及MWREF公司。

看中物流地产的发展前景，万科就一举成为亚洲龙头企业普洛斯的股东。2018年7月14日，亚洲最大物流地产巨头普洛斯（GLP）宣布，由厚朴、高瓴资本、中银集团、万科集团和普洛斯管理层组成的中国财团将私有化普洛斯，估值约160亿新元（约790亿元人民币），万科占股21.4%。

要么入股，要么合作。

这种方式能够在短时间内堆积原始资本，但靠“买买买”和“合合合”做到所谓的“领先领跑”是很难的，毕竟企业的基因也需要长期培养。

万科商业与印力集团目前仍是双平台运作，而普洛斯也一直和万纬物流并行，万科鲜少与入股方或者合作方实现真正意义上的整合。

但或许只有在合作和入股的过程中，各自发挥所长、互相学习，才能够真正地做到“数一数二”。

朱保全对这一点看得很明白。朱保全说，在未来的合资公司中，万科物业的基因是“前线服务”，而戴德梁行的优势是配套资产服务，两者都会派出最强的团队来做好。