北京楼市成交的两端：豪宅回温 限竞房遇冷

豪宅与限竞房几乎是住宅市场产品的两端，两种产品的成交状态同样走向两极。2019年11月份，北京新建住宅市场整体呈现降温状态。但值得注意的是，千万以上的豪宅成交在经过一轮下滑后呈现出回温状态。而作为改善型产品的限竞房在饱受“性价比”质疑之后，库存持续走高，成交额环比下滑三成有余。

豪宅市场回暖

北京中原监测到的数据显示，2019年11月份，北京新房市场中普通住宅环比虽然量价齐跌，但是别墅市场则量价齐升。

数据显示，2019年11月份，北京别墅的成交额为57.2亿元，环比2019年10月份上涨了两成，同比2018年11月份则增长了6%。此外，新建别墅在2019年11月份的成交均价为52557元/平米，环比2019年10月份每平米上涨了6000元，套均价也上涨了17万元。由此可见，别墅为11月份北京新房市场注入了不少力量。

与此同时，2019年11月份，朝阳区仍然稳坐北京新房市场成交的头把交椅，以38.51亿元的总成交额连续3个月问鼎北京新房市场月度成交排行榜。数据显示，朝阳区新房成交均价为81617元/平米，套均价为2265万元。无独有偶，城市豪宅是朝阳区的成交主力，中粮瑞府、壹亮马等项目均为朝阳区的成交额贡献了不少货值。

北京的新房市场普通住宅所占的份额在逐渐减少，2019年11月份，北京有29个豪宅项目集中签约，成交回暖。《华夏时报》记者调查发现，北京壹号院、西钓鱼台嘉园、万柳书院、金地华著等10个项目的成交均价均已经超过了10万元/平米。

北京中原监测到的数据显示，2019年11月份，北京豪宅成交额占新房成交额的21%，占比明显上扬。其中，总价在2000万元以上的房屋成交了128套，占比为4%，较为平稳。而总价在1000万元以上的房屋共成交154套，占比达到了16%，环比有所提升。此前，北京的豪宅市场刚刚经历了一波寒潮，部分高端项目降价达到百万。“现在是豪宅的拐点，新楼盘比较多，而且北京的市场还是更稳定些，最近成交的比较多。”某中介的工作人员小周对《华夏时报》记者说。

限竞房成交额下跌33%

一端回暖，一端降温，尽管限竞房不断入市，限竞房地块也屡屡成交，但其未曾在11月份交出一份满意的答卷。北京中原监测到的数据显示，在限竞房市场方面，2019年11月份，北京的58个限竞房出现了成交记录，总成交额为81.2亿元，环比2019年10月份下跌了33%。限竞房共成交2048套，环比2019年10月份减少了459套，占整体新房成交市场的72%，占比明显上涨。

值得一提的是，2019年11月份，北京的限竞房市场无楼盘成交套数超过200套。中铁诺德·春风和院自开盘之后就备受关注，但11月份也仅成交127套。数据显示，截止到2019年11月份，北京限竞房市场的上市存量为25420套，库存量继续攀升。其中，大兴区的库存套数最高，占比达到了21%。

目前，限竞房的价格也处于下跌状态。北京中原的统计数据显示，2019年11月份，限竞房的平均成交价为46449元/平米，环比2019年10月份每平米减少了1000元，套均价则环比减少了83万元，成交价格持续走低。

“理论上，限竞房应该是受到认可的，但目前的交易的确处于下滑状态。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。限竞房遇冷已不是“一朝一夕”，部分限竞房项目得益于地理位置及周边配套，在市场上可以卖出高价甚至一房难求，但绝大部分的限竞房仍然受困于“去化”难题，呈现冷清状态。

严跃进对《华夏时报》记者说：“限竞房较低价格的背后还要看性价比，如果项目的位置过于偏僻，这样的限竞房是不好卖的。”

新房成交额创下半年新低

寒风过境之后，北京新房市场的温度也降到了2019年下半年的最低点，尽管有豪宅成交助力，但也难抵低温。北京中原的统计数据显示，2019年11月份，北京的新建住宅市场（不含回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅、豪宅、别墅）各区总成交额为204.89亿元，环比2019年10月份下跌了14%，同比2018年11月份成交额则下跌了6%，是2019年下半年的最低值。

小周感知到了新房市场的变化。“卖房子变难了，成交的效率很低，很多人说来看房子，但多数都是看了以后再也没有下文。”小周对《华夏时报》记者说。数据显示，2019年11月份，北京新房市场的成交面积为39.32万平米，总成交套数为2859套，较2019年10月份减少了418套。

成交数量下跌，周期变长，北京新房的成交价格也在持续走低。北京中原监测到的数据显示，2019年11月份，北京新房市场的成交均价为52114元/平米，环比2019年10月份下跌了1000元/平米，价格继续回落。

尽管年底开发商加大了推盘力度，各种促销手段层出不穷，但购房者的观望情绪仍然浓厚。严跃进认为，市场降温改变了购房者的预期，成交难度加大。