调控新招！长沙商品房限利6%至8% 业内称执行难

继限价、限售、限贷之后，商品房市场又现“限利”调控政策。

12月11日，长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（简称“通知”）。通知提出加强商品住房价格管理，明确价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成，平均利润率为6%至8%。该文件于今日开始执行。

时隔多年后，“限利”政策重回房地产市场。对此，有业内人士认为，是“房住不炒”下的“创新版本”；也有业内人士认为，该政策将会面临执行难。

“限利”政策由限价房延伸至商品房

通知明确，商品住房价格由成本加利润、加税金构成。其中商品房成本构成共包括8项，分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

而利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润提取应以前款成本构成中的1-4项之和为基数，平均利润率为6％至8％。

通知要求，5类费用不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

事实上，早在2017年，长沙就发布过限利润的政策。当时，长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。

从政策内容来看，如今的“限利”政策由之前的限价商品住房延伸到商品住房的范围。业内人士分析认为，长沙过去几年供应的住宅土地以限价房为主，长沙的限价房与北京的限竞房性质差不多，同样属于商品房，并非政策保障房。此次政策约束的范围既包括限价房，也包含了其他类型的商品房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，长沙对商品住房价格进行了清晰的管控，尤其明确了利润率的范围，显然是限制利润的做法。“既给房企留有一定的盈利空间，也确保了房价的相对稳定。”

“限利”执行难落地？

房地产最早的“限利”政策出现在2012年。当时陕西省提出，在成本的基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价。超出价格区间的商品房将无法备案，也无法取得预售证。

来自中银国际证券的数据显示，2019年1月-9月房地产板块的总体净利率为10.3%。从数据看，此次长沙规定的利润范围不及这一标准。

中原地产首席分析师张大伟介绍，也是在2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》，明确限价商品住房的具体销售价格，应按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。

同年，三亚市发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房的利润不超过建设成本的6%。

对于“限利”政策时隔多年后重回房地产市场，严跃进认为，长沙从成本管控的角度设定利润，可以理解为是“房住不炒”下的“创新版本”。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高。

不过，张大伟认为，对商品住宅限制利润，执行将很难落地。“6%至8%的净利润不算低，是按照项目计算，而不是按开发商的投资额计算。对比其他行业来说，能保证6%至8%的利润率已经不错了。”他表示，这一政策对之前拿地的开发商影响会比较大，因为之前的土地成本较低，近几年拿地的大部分房企，利润已很难达到6%至8%。

张大伟称，长沙的“限利”调控政策，其利润计算公式很难成立，因为各家企业成本不一样，比如建安成本就有不小的差距，资金成本也各不相同，这些都将导致价格的差距。