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50%的城市房价跌了!个人房贷超258000亿元

2019-12-01 11:10:29 来源: 全景财经 举报
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11月28日,社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》,根据监测模型及专家评价,提出了2020年参考性预警预报。其中,房价可能一般性上涨的预警城市有:

深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波;

房价可能一般性下跌的预警城市有:

北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

从报告可以看出,社科院对2020年中国房价持审慎态度,认为重点城市住房市场总体将继续“先抑后稳”。

而,值得注意的是,2019年10月份,中国楼市数据显示,一半城市的二手房房价跌了!

据国家统计局披露数据显示,2019年10月份,纳入统计的70个大中城市中,有35个城市二手房环比下跌,占比一半;4个城市价格持平,上涨城市仅为31城。

2019年,谁在上涨?谁在下跌?

2019年以来,中国房地产调控的复杂程度,前所未有。据不完全统计,2019年前9个月合计的415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史纪录。

因此,便会导致重点城市的新房成交价格,会受到限价、限制网签、成交结构的影响,存在一定失真。

因此,相比而言,二手房的价格或许更能反应中国房价的现状。

据国家统计局数据显示,2019年10月份,全国共有35城市的二手房房价环比下跌。其中,既有一线城市,也有二线省会,更不乏三四线城市。

值得一提的是,一线城市里,北上广的二手房房价均环比出现下跌,只有深圳例外。

另外,对比2018年同期数据,更有13个城市的房价已经跌回到一年前。

2019年10月以来,中国房价下跌,或许不再是“狼来了”。

另外,由二手房房价下跌传出的信号,开始动摇业主的卖房信心。众所周知,二手房挂牌均价,一定程度反映了业主对后市房价的信心。

而,据贝壳研究院的数据显示,二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年,25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌,甚至有城市的跌幅超过20%。

具体来看,过去一年,青岛二手房挂牌均价跌幅最大,从2018年11月的26713元跌至最新的22203元,跌幅超20%居首;广州位居次席,从37397元跌至31910元,跌幅超17%;郑州位居第三位,从16861元跌至14965元,跌幅超12%。

其中,深圳的二手房挂牌均价是一线城市中唯一上涨的,由61024元上涨至最新的62639元,涨幅近3%。

另外,宁波涨幅最大,由20181元涨至22547元,涨幅超过10%。

但需要指出的是,挂牌价更多可能是反应卖房者的未来房价信心与试探,并不等同于成交价。

央行重磅报告:个人房贷超258000亿元

众所周知,中国房价长达20年的大牛市,除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑之外,全民“加杠杆”买房的推动作用,同样举足轻重。

11月25日,央行发布了《中国金融稳定报告(2019)》,披露了中国住户部门最新的负债情况。据报告显示,截止到2018年末,我国住户部门贷款余额达47.9万亿元,其中25.8万亿为个人住房贷款,占比达53.9%。

据报告数据显示,2018年末,我国住户部门杠杆率为60.4%,相比2017年末继续上升3.4%。

那么问题来了,60.4%的杠杆率高不高呢?

对比国际水平,中国的居民杠杆率虽然仍低于发达国家,但已经高出国际平均水平(59.7%),且远远高过其他新兴经济体。而且,美国、澳大利亚的居民杠杆率都在下降,我们的居民杠杆率增幅位居世界前列。

观察这一数据近10年以来的变化,2008年,中国居民部门杠杆率仅有17.9%,如今已经攀升到60.4%的新高。这十年间,居民杠杆率上升了3倍有余,居民“加杠杆”的速度远超发达国家,这也正是过去十年房价大牛市的推动力之一。

根据央行报告,2018年,住户部门杠杆率超过全国水平的省份(直辖市)有:

浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。

与国际相比,浙江、上海、北京的居民杆杆率,均已超过发达国家。

而具体到城市,据国家金融与发展实验室此前发布的“季报宏观杠杆率报告”显示,在统计的34个城市中,截至2018年末,居民杠杆率高于80%的城市有5个,分别为:

杭州(103.2%)、厦门(96.3%)、温州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)。

比较杭州、厦门、温州、海口、深圳的房价表现,也侧面印证了居民杠杆率与房地产之间的关系。

居民收入,还债压力几何?

那么,抛开未来经济增长、城镇化等因素,当前中国居民“加杠杆”的空间还有多少呢?

回答这个问题的关键点在于,当前,中国居民的可支配收入能否覆盖现有债务?

据央行披露的《中国金融稳定报告(2019)》显示,截止到2018年末,我国住户部门债务收入比(居民债务/可支配收入)为99.9%,同比上升6.5个百分点。

意味着,全国居民一整年的收入才能还清债务。

若以年收入维度划分,低收入家庭的债务压力已经逼近极限。据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查:有负债家庭中,年收入低于6万元的平均债务收入比高达285.9%。

报告进一步显示,年收入低于6万元的家庭中,有0.8%的家庭债务超过50万元。

而,年收入高于36万元的平均债务收入比为89%,贷款压力尚且较轻,偿还债务能力较强。

值得一提的是,居民杠杆率迅速攀升、家庭债务不断增加,个人住房按揭贷款的大幅增长可谓功不可没。

截止到2018年末,我国住户部门贷款余额达47.9万亿元,其中25.8万亿为个人住房贷款,占比达53.9%。可见,家庭债务中,房贷占据了绝对的大头。

中国社科院经济研究所刘磊表示,短期内,过高的居民杠杆率可以对经济增长产生促进作用,但中长期来看,将对居民消费产生挤出效应,进而对经济增长的速度与质量都会有所抑制。

房价下跌,不可承受之重

当房价不断上涨的过程中,个人住房贷款对于银行而言是非常优质的信贷资产,杠杆率会随着房价上涨,而下降。

但如果一旦房价下跌,且跌幅过大,杠杆率偏高的个人、企业、银行,将面临巨大的风险。

以温州为例,其拥有发达的民营经济,靠出口加工业务积聚着大量人口和财富,加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放,2010年后房价飙升,2011年超过3万元/平米,接近一线城市房价水平。

个人、企业纷纷高杠杄加入炒房大军。

2011年,中国货币政策转向紧缩,欧美经济的衰退,出口压力巨大,给温州民营经济带来了沉重的打击。

当地居民、企业收入锐减,更有部分个人、企业遭遇资金链断裂而无法偿还贷款,银行只好处置拍卖作为抵押的房屋,进而导致房价一年内下跌20%,此后连续十几个月持续下跌,温州银行业也一度陷入困境。

当然,这仅仅是个别地区的特例,而非全国性的问题,但对当下的房价或许有一定的借鉴意义。

因此,有业内人士预测,未来的楼市调控可能不会再“一刀切”,或许不会继续全面收紧,而是将进入“一城一策”的节奏,把握“区间管理”的稳控节奏,让房价在有限的箱体里进行上下浮动。

蔡自晶 本文来源:全景财经 责任编辑:蔡自晶_NO2012

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