<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

北京二手房降价调查:量价齐跌最长下滑周期来袭

0
分享至
近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。

(原标题:北京二手房降价调查:量价齐跌最长下滑周期来袭,限竞房“价格战”施压)

年末二手房区域市场调研

统计局数据显示,10月二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中,深圳上涨1.0%,其余三城俱有所下跌:北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。21世纪经济报道记者在一线城市的调研情况也佐证了数据反映的情况。北京和广州都在经历交易周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期,深圳受政策利好驱动,在下跌潮中逆流而上。

随着限竞房的大量入市,新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化,并对二手房市场带来深远影响。-甘俊摄

“(二手房)价格确实在下降,这几个月来,下调报价的情况要多于上调的。但就算这样,成交量也不大。”11月19日,链家地产北京珠江绿洲门店的业务员小刘向21世纪经济报道表示。

这家门店位于北京东五环外,属于朝阳区的双桥片区。按照链家app的数据,现阶段,该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元/平方米左右,比上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来,该区域的成交量一直处于较低水平。

在本轮房地产市场调整中,北京是最早出台政策、也最早见效的区域市场之一。当前,北京二手房交易量占整体市场的八成以上,二手房市场的变化,几乎是北京楼市的全部写照。

根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。一线经纪人反馈的信息是,业主不断下调报价,但购房者的观望情绪仍然严重。

自2017年3月的“317新政”以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。那么,究竟是哪些因素,“惊扰”了北京二手房的价格?

比二年前下跌13%

“如果没有政策因素影响,二手房交易是有一定季节性波动的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,每年春节后,二手房市场通常都会有一波涨势,然后再逐渐向下调整。

他表示,2018年春节后到现在,北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变化在2%左右,幅度不大。

近几个月的房价回落,就带有一定的季节性因素,而且同期的交易量相对不高。

北京市住建委的数据显示,今年7月至9月,北京二手住宅交易规模均位于12000套到13000套的区间内,10月因国庆长假的影响,交易量降至8844套。而今年的交易高点位于3月,整体交易量超过16000套。

我爱我家北京惠新里门店的业务员向记者证实,最近几个月,观望现象确实明显,“按照惯例,如果在15天的‘黄金期’内还没有实质性进展,房源的交易周期就会拉长。”他透露,当前北京二手房的交易周期在60天到90天,而市场好的时候,周期会在40天到60天。

他所说的“市场好的时候”,是指2017年的“317新政”之前。2017年3月,北京出台楼市调控政策,将二套房最低首付比例提高至六成,最高贷款年限由30年降至25年,同时对企业购房实施限售,期限为三年。3月26日,北京再度发文,将商住类房屋的限购门槛设置为5年纳税或社保证明,等同于住宅类产品。

这两项政策将北京楼市分割成两段,新政后,由于需求被压抑,北京二手房交易一度遭遇“腰斩”。虽然市场在2018年后有所恢复,但“后遗症”存在至今:除了交易周期不断拉长外,业主对价格的坚持也持续松动,并导致交易均价下调。

贝壳研究院指出,当前北京二手房业主调价仍然以降价为主,且调价行为中,业主降价占比不断走高。2019年10月,业主降价比重为91.6%,为“317新政”以来的最高值。

该机构还指出,自“317新政”后,北京二手房均价便在波动中逐步回落,当前北京二手房均价为5.8万元/平方米,与去年年底持平,较2017年3月的高点累计下跌13.6%。

只有学区房依然坚挺。根据我爱我家、安居客、链家等交易平台上的信息,在海淀区的中关村、双榆树区域,西城区的小西天区域,曾在今年8月曾有过高频率的成交,此后的价格基本也维持在较高的水平,未出现显著下调。

限竞房影响定价心态

北京房地产市场很早就进入了“存量时代”。到2018年,二手住宅签约量达到15.2万套,占比85%,二手房市场的主导地位凸显无遗。

但中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出,随着限竞房的大量入市,新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化,并对二手房市场带来深远影响。

限竞房是以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。截至今年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%。

由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产指出,截至目前,北京限竞房网签数据22794套,均价48731元/平方米,明显低于全市商品房交易均价。

贝壳研究院的数据显示,今年前10月北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%,几乎翻倍,而二手房全市网签同比下降9.3%。

这一情况并不能从根本上改变二手房的主导地位,但在今年入市的新房中,有不少项目位于五环内,地段相对优越,这部分项目就以限竞房为代表。这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象,同时也会对区域内的二手房市场带来冲击。

张大伟表示,限竞房不仅有价格优势,而且还会分流二手房的需求。“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”

他认为,近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。

值得注意的是,在价格持续下滑后,近期北京二手房市场出现升温端倪。21世纪经济报道调研的多个区域都出现带看量回升的情况。经纪人小刘就表示,最近较为忙碌,“每天都会带人看房”。

那么,北京二手房市场会不会出现反弹?张大伟认为,限竞房对二手房市场的影响还将持续。截至今年10月,北京住宅(不含共有产权住房)库存再次突破7万套,创下最近8年来的最高纪录。由于库存规模较大,近期部分限竞房项目还出现降价,这势必会影响二手房业主的定价心态。

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,目前北京二手房市场依然处于买方市场,受严格调控政策影响,中短期房价上涨的动力依然偏弱。预计此轮降温还将持续到2020年春节后,即明年3月、4月,市场的热度才有望回升。

相关推荐
热点推荐
雷军坦言过去1个月最艰难,现在又有新麻烦,4.2万挖孔机盖是装饰

雷军坦言过去1个月最艰难,现在又有新麻烦,4.2万挖孔机盖是装饰

汉史趣闻
2025-05-10 10:26:44
黑白灰混搭技巧

黑白灰混搭技巧

美女穿搭分享
2025-05-10 22:45:12
红场阅兵结束后,不到24小时,一架专机飞往中国,一待就是5天

红场阅兵结束后,不到24小时,一架专机飞往中国,一待就是5天

健身狂人
2025-05-11 01:31:19
失联飞机已坠毁!人员全部遇难

失联飞机已坠毁!人员全部遇难

浙江之声
2025-05-10 08:21:08
生活不易!王星上综艺被质疑,吴镇宇心疼他,一根手指提升他演技

生活不易!王星上综艺被质疑,吴镇宇心疼他,一根手指提升他演技

娱乐看阿敞
2025-05-10 09:51:24
汪峰试探问:你跟几个男人回过家?章子怡一句话,让他瞬间红了脸

汪峰试探问:你跟几个男人回过家?章子怡一句话,让他瞬间红了脸

火之文
2025-02-04 13:22:59
泽连斯基要求“特别军事行动”:对俄罗斯进行去纳粹化和非军事化

泽连斯基要求“特别军事行动”:对俄罗斯进行去纳粹化和非军事化

雪中风车
2025-05-09 06:31:12
印巴为何突然达成全面停火谅解,这是什么原因?法国成了最大输家

印巴为何突然达成全面停火谅解,这是什么原因?法国成了最大输家

林子说事
2025-05-11 01:23:37
美媒:莫迪给西方上了一课,只要有中国在,美国就不敢跟印度翻脸

美媒:莫迪给西方上了一课,只要有中国在,美国就不敢跟印度翻脸

天气观察站
2025-05-05 00:15:46
外媒:英伟达将为中国市场推出降级版H20芯片

外媒:英伟达将为中国市场推出降级版H20芯片

参考消息
2025-05-10 15:09:15
真炸裂!李晨和baby的瓜爆了,大家都等着看戏

真炸裂!李晨和baby的瓜爆了,大家都等着看戏

猪小果的泡泡糖
2025-03-20 13:22:34
紧急救援!事发福州地铁1号线、2号线!

紧急救援!事发福州地铁1号线、2号线!

童童聊娱乐啊
2025-05-10 11:44:29
自驾2000公里参加战友女儿婚礼,随礼3万,返程却收到这样的短信

自驾2000公里参加战友女儿婚礼,随礼3万,返程却收到这样的短信

小虎新车推荐员
2025-05-05 12:38:49
皮尔斯表示,湖人没有放弃打铁的科比,火箭也不该放弃杰伦格林!

皮尔斯表示,湖人没有放弃打铁的科比,火箭也不该放弃杰伦格林!

墨羽怪谈
2025-05-11 01:22:34
反转!行人相撞案视频曝光,女子赔偿7万不冤,法院为韩庭长道歉

反转!行人相撞案视频曝光,女子赔偿7万不冤,法院为韩庭长道歉

奇思妙想草叶君
2025-05-10 23:19:40
佛山地铁亏麻了?末班车提前能减少亏损吗,一场艰难的经营求生战

佛山地铁亏麻了?末班车提前能减少亏损吗,一场艰难的经营求生战

记录生活日常阿蜴
2025-05-11 00:51:47
巴基斯坦首都附近空军基地遭袭!巴称成功拦截印度导弹,正式启动军事行动

巴基斯坦首都附近空军基地遭袭!巴称成功拦截印度导弹,正式启动军事行动

政知新媒体
2025-05-10 08:32:38
泰王公布王储后,流亡二王子剃度出家了,是悔恨放弃还是新的宣战

泰王公布王储后,流亡二王子剃度出家了,是悔恨放弃还是新的宣战

晓徙娱乐
2025-05-10 14:03:34
婴儿取名需万般慎重,老者告诫这三字宜忌,莫为后代埋下祸根

婴儿取名需万般慎重,老者告诫这三字宜忌,莫为后代埋下祸根

古怪奇谈录
2025-05-09 14:03:05
没人结婚,成都崇州最豪华的喜宴中心倒闭了,才开业一年多

没人结婚,成都崇州最豪华的喜宴中心倒闭了,才开业一年多

小人物看尽人间百态
2025-04-26 20:42:11
2025-05-11 03:36:49

上海房产

贝壳:网传“深圳贝壳内部通知”不实

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

美港口货运量大减 特朗普又"语出惊人":这是好事

头条要闻

美港口货运量大减 特朗普又"语出惊人":这是好事

财经要闻

沸腾了!中国,给全世界上了一课

体育要闻

这个老头儿,仍然是你们的头儿

娱乐要闻

李凯馨为录音风波道歉,网友不接受

科技要闻

陷“虚假宣传”风波,小米SU7 Ultra遭退订

汽车要闻

破局者亿咖通 智向全球的科技“新势力”

态度原创

本地
手机
亲子
艺术
军事航空

本地新闻

非遗里的河南|汴梁鸢舞千年韵!宋室风筝藏多少绝活

手机要闻

索尼Xperia 1 VII宣传物料曝光:三款配色、骁龙8至尊版芯片

亲子要闻

盘点2025上海十大代孕助孕公司,上海成功率较高的代孕助孕公司!

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

军事要闻

巴军发射导弹 士兵们振臂高呼:这是我们的回应

无障碍浏览 进入关怀版