沪楼市“银十”冷清收官四季度“以价换量”更普遍

华夏时报（）记者 李贝贝 北京报道

10月以来，尽管一些房地产项目加紧入市，并积极实施促销活动，但上海“银十”依然以“冷清”收场。仅以新房市场为例，上海中原研究机构发布的数据显示，10月份上海新建商品住宅成交面积53.8万平方米，环比减少31.9%。

58安居客房地产研究院首席分析师张波告诉《华夏时报》记者：“从上海今年的成交数据可以看出，成交分化越来越明显，购房者的选择也更具理性的判断，注重板块发展配套和性价比，上海楼市正在健康地慢慢回温。”

但“银十”成色不足的状况不仅仅只在上海，而是一种全国各地楼市普遍存在的现象。市场分析人士认为，在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力，建议房企加速推货入市，积极推盘去化。

上海楼市“银十”成色不足

经历9月楼市冲高后，10月上海楼市成交出现回调。尽管一些房地产项目积极实施促销活动，如“买房送宝马”，但上海“银十”依然惨淡收官。

新房方面，上海市场维持了“量跌价升”的状态。上海链家市场研究部的监控数据显示，全市10月份共成交新建商品房4438套，环比下降34%，同比下降15%；成交金额293亿，环比下跌32%，同比下降21%；成交均价51394元/平，环比增长3%，同比下降4%。

上海链家市场研究部指出，在新房新增供应上，上海10月新增供应5339套，环比下降28%，同比下降27%；新增房源的均价为43145元/平，环比下降24%，同比下降30%。

分区域来看，上海中原地产研究院数据显示，10月供应集中于浦东、奉贤及青浦等远郊区域，徐汇、黄浦等5区出现0供应。上海中原地产首席分析师卢文曦指出，青浦、南汇、嘉定这些传统刚需及首次改善产品聚集区有稳定表现，一些项目单周签约量能超过百套，可见虽然市场活跃度不如上半年，但是个别产品凭借性价比或者区域内有较大竞争优势取得不错效果。不过，10月份临港新城的成交量骤降。自从8月份自贸区新片区新政发布以来，临港站上了板块销量第一的位置，9月份仍以成交544套位居第一。但10月，临港新城板块成交量大幅缩水至245套。

二手房方面，诸葛找房数据研究中心发布的月报显示，环比9月，10月份百城二手房均价上涨0.02%，一线城市中上海领涨，环比涨幅达1.79%。10月份，上海二手房均价为57651元/平方米，环比上涨1.79%。而在16个辖区中，有10区房价环比上涨，6区环比下跌，其中，普陀区的二手房均价为57459元/平方米，环比跌幅为0.41%。

此外，土地方面，安居客监控数据统计，10月份上海共出让12宗地块，总建筑面积128.3万平（同比去年10月上涨21.2%），吸金171.5亿元（同比去年10月下降19.1%），成交楼面均价13366元/平方米。其中，10月31日，瑞安房地产附属公司上海蟠龙以38.81亿元成功竞得青浦一宗宅地，而瑞房近年在内地鲜有动作。

市场环境愈发严峻

对于“银十”的冷清局面，市场分析人士均表示并不意外。“10月成交下滑意料之中，一方面基于假期影响，另一方面，经过前期一波交易潮后，市场消费力需要喘息调整。”卢文曦表示，上海9月楼市虽然成交创年内新高，但从绝对量上并没有超过80万平方米的正常流量。基于上半月长假因素，10月楼市成交低位震荡，直到下半月供应有所恢复后，成交才开始稳步上行。

“10月份的销量低于预期，创下了今年3月份以来的最低纪录，同比在低基数的情况下仍然下降15%。”上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾解释说，上海10月份新房销售缺乏动力，除了市场整体乏善可陈以外，也在于新增供应的影响，“下半年以来新增供应量不大，前10月新增供应累计同比增速仅为1%。”

在目前的市场行情下，购房者显得越发理性、冷静。包括卢文曦等在内的市场人士均认为，上海市场正处于平稳期，自2016年开始的上海楼市调控政策丝毫未曾放松，置业者对房价上涨的预期也不是特别强烈，因此市场供求关系较为平稳，买家也会理性选择入市时间节点。 张波告诉《华夏时报》记者：“从上海今年的成交数据可以看出，成交分化越来越明显，购房者的选择也更具理性的判断，注重板块发展配套和性价比，上海楼市正在健康地慢慢回温。”

在今年最后2个月间，房企们将面临越发严峻的市场环境。上海克而瑞直言，年末将至，余下的两个月时间亟须奋力冲刺，如若开盘项目本身无亮点、地段配套无优势，很难脱颖而出，获得市场认可。

值得注意的是，不仅仅是上海，“金九银十”成色不足的现象可以说是全国性的。诸葛找房数据研究中心国仕英表示，根据对10月重点40城的监控，今年“银十”清冷收官，市场延续“金九”的冷清趋势，整体表现并未达到预期，市场热度持续下滑。10月份，新房、二手房成交量环比走低，但同比去年同期小幅上涨，市场整体保持较为稳定的态势运行。

国仕英指出，四季度房企销售压力更大，“以价换量”更为普遍，预计四季度新房市场成交量有望稳中微升。同时，二手房市场购房者观望情绪浓厚，入市积极性下滑，预计四季度成交量也将保持“稳中微跌”的趋势。

克而瑞研究中心研究总监朱一鸣透露，到10月底，只有近6成房企的目标完成率在80%以上。总体来看，在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。其建议，对于房企而言，未来两月仍需加速推货入市，积极推盘去化、冲刺全年目标。