2019年10月29日，仲量联行正式发布《激发绿色潜力，发掘价值回报——绿色金融与地产白皮书》，白皮书显示:随着中国经济进入平稳增长、注重质量和效率的新时代，金融与地产两大支柱产业的发展模式也面临转变。
随着可持续发展日益成为共识，绿色金融也逐渐成为了全球金融机构和监管部门的发展关键词。在全球范围内，无论是政策指引还是投资规模，金融机构和监管部门都在向绿色金融倾斜。
01中国已成为全球第二大绿债发行国
在国内，绿色金融亦被纳入《“十三五”规划纲要》并已取得飞跃式的发展。自2012年引入绿色信贷以来，中国已经建立了价值超过1万亿美元的世界第一大绿色信贷市场，绿色信贷规模已经占到贷款总额的近10%。
数据显示，2018年，符合国际绿色债券定义的中国绿债发行额达到2103亿人民币，占全球发行量的18%，中国也由此成为仅次于美国的全球第二大绿债发行国。
“在政策与资本的双重驱动下，中国绿色金融与绿色建筑的发展与投资潜力已经成为市场瞩目的焦点。”仲量联行中国区评估咨询服务部高级董事甘启善表示。
在政策和投资需求引导下，绿色建筑巨大的潜在增量将使市场迎来更多的优质资产，而绿色债券的利率和超额认购率较传统融资渠道优势明显，因此绿色金融与绿色建筑在未来将进一步融合，推动中国商业地产市场进入绿色投资时代。
与此同时，白皮书还指出，中国商业地产保持稳健，增值型物业投资策略逐渐成为市场主流——采用节能、经济、环保和资源高效利用等方式所打造的绿色建筑，也因其增值效益开始受到机构投资者的关注和青睐。
02绿色资产平均持有周期9.7年
据悉，针对房地产投资者投资于绿色资产的决策要素、驱动因素和回报预期，仲量联行联合全球房地产ESG绩效评估机构“全球房地产可持续性指标（GRESB）”向超过60家来自房地产开发商、地产投资基金、独立资深投资者发起调查研究，并在白皮书中公布调研结果，旨在全面解析中国绿色地产的投资前景。
在调查中，绝大部分的受访者认为绿色建筑认证与评级为优质资产提供了投资“标签”和保证，因此成为考虑投资的先决因素。与传统资产相同的是，财务回报依然是绿色投资的主要驱动因素，绿色理念的执行亦须符合市场化的经济效益。
大约85%的受访者认为绿色资产具备更大的升值潜力，平均持有期为9.7年，远远超过市场上大部分投资基金4至6年的持有期。同时相较非绿色资产，接近70%的受访者认为绿色资产可达到更高的内部回报率（IRR），其中有接近一半的受访者预期IRR的提升有望达到5%左右，也因此对绿色资产表现出更大的关注度和偏好。
尽管大多数受访者都认同绿色资产的价值，但据甘启善透露，目前国内对于既有商业建筑的“绿改”仍处在初步阶段，整个市场上还暂未出现大规模的改造浪潮，只有25%的受访者曾在过去五年进行过有关绿色资产的升级。
“对一些国内的房企来说，绿色债券也是公司债的一种，由于这些企业本身运用杠杆的程度比较大，因此对于绿色债券的发行仍然会比较谨慎。”甘启善进一步指出：“目前大多数的港资商业开发商都有发行类似的债券，其中一些企业发行的绿债票面利率仅有1.6%。”
以传统公司债为例，房企的融资成本平均为5.5%-7.5%；海外发债融资成本也明显上涨，还要叠加汇率的波动，Wind资讯数据显示，截至2019年上半年中国房企海外债的票面利率均值已达到8.8%。
相反，近几年中国开发商在境内所发行绿债的平均票面利率约在4.5%左右，相比国内其他传统融资渠道即显优势。此外，根据中央结算公司的分析，在国内市场上贴标绿色债券的超额认购率亦高于普通债券，反映了其潜在的市场需求。
03绿色认证带来超额溢价与回报
上述调研结果显示，绿色建筑认证作为一种投资“标签”，是投资者在做出决策时最为看重的标准。而在美国绿色建筑委员会（USGBC）的支持下，仲量联行对北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和香港等中国主要城市中发展区位相对成熟的办公物业进行深入的数据分析后得出结论：拥有LEED认证的办公楼在租金与资产成交价方面确实存在不同租金水平和售价溢价。
截至2019年上半年，根据仲量联行的统计，拥有LEED认证的办公楼平均租金比非绿色认证的办公楼高出6.1%-13.8%。在物业成交方面，全国范围内核心商务区LEED办公楼的平均交易单价远高于非LEED项目，尤其是北、上、广、深等一线城市的LEED认证项目更具有至少10%的售价溢价，上海和深圳两地绿色办公楼的成交溢价甚至超过租金溢价。
如果将运营成本和改造成本纳入考量，则可以发现，绿色建筑的内部收益率（IRR）比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%，与大部分投资者预期相符，尽管对IRR预期更高的部分投资者而言，上述研究结果不一定具有绝对的吸引力，不过甘启善认为：“正面的IRR对投资回报稍低的项目仍有其战略意义，投资者可透过绿色改造填补原先IRR上的缺口，从而推进有关项目，并且可通过更高效的资产管理和执行能力进一步提升收益率。”
仲量联行认为，绿色建筑、智能建筑将成为新的行业标准。在政策与资本的双重驱动下，中国绿色金融与绿色建筑的发展也会加速来袭。开发商、投资者、专业服务机构，都应当把握时代机遇，积极拥抱绿色、智能、创新的理念，才能在21世纪持续成为房地产行业的领跑者。（END）
本文来源：网易房产
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