蛋壳、自如传出赴美上市消息 长租公寓行业仍处“黎明前的黑暗”

近日，分散式长租公寓运营商自如、蛋壳公寓相继传出拟赴美上市的消息。其中，蛋壳被爆计划最快于今年赴美上市，募资金额为6至7亿美元；而在外媒IFR ASIA的报道中，自如正考虑于2020年在美国上市，可能会筹集5-10亿美元。

上述两家公司均未对上市消息予以肯定：蛋壳公寓品牌部相关负责人向《华夏时报》记者表示，“目前内部未得到任何关于上市的消息，对当前网上的新闻消息不予置评。”其后，蛋壳又向媒体强调，“公司现阶段更多还是聚焦于业务持续增长和精细化运营”；自如CEO熊林则未回复《华夏时报》记者任何关于此事的询问。

尽管上市传言未能得到证实，但业内人士分析认为，两家行业龙头品牌计划上市，有扩充资金、加大市场份额的考虑。而随着资本进一步向头部企业聚拢，长租公寓行业也将进一步加速整合、洗牌。

加速规模化，头部企业巩固行业地位

分散式长租公寓龙头运营商自如、蛋壳公寓近日几乎同时被爆出正谋求上市的消息，引发市场热议。

某长租公寓品牌从业人士王云（化名）向《华夏时报》记者指出：“自如、蛋壳争相上市的根本目的是拓展融资渠道、增加资金来源，巩固其头部企业的地位。”王云认为，目前长租公寓行业进入洗牌期，对于头部企业来说恰好是个机会点，可以加快进行收并购。比如蛋壳此前收购杭州本土长租公寓企业“爱上租”，规模也一跃至杭州市场前列。但收并购意味着需要更多的资金，这也是加快上市步伐的原因之一。

“头部长租公寓纷纷谋求上市来解决在规模化过程中的资金问题。”58安居客房产研究院首席分析师张波则向《华夏时报》记者分析指出，自如、蛋壳公寓的规模位于长租公寓行业领域前列，而行业目前依然处于“群雄并起”阶段，仍会有众多的新从业者加入。为了在下一个“寡头竞争”阶段具备相应实力，这一阶段的规模化以及在国内主要市场的覆盖率依然显得非常重要。

“主要目的是为了融资。说白了很简单，它们非常缺钱。”景晖智库首席经济学家胡景晖向《华夏时报》记者指出，自如、蛋壳公寓已多次融资以抢占市场。公开资料显示，自如目前已完成B轮融资，募集约5亿美元，由泛大西洋资本领投，红杉资本、天图资本等跟投，本轮投前估值约45亿美元；而成立于2015年初的蛋壳公寓今年3月初宣布已完成5亿美元C轮融资，本轮融资后，蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。目前自如对外透露的最新数据为85万间，近乎于蛋壳公寓45万间的两倍。

对于两者上市成功的可能性，胡景晖向《华夏时报》记者直言“可能性不大”，称即使两者能够成功上市，后续也难以盈利。胡景晖解释说，美国资本市场会对想要上市的国外企业与本土同类企业进行对标。相比已经成熟的美国长租公寓品牌EQR，自如、蛋壳公寓这类国内互联网长租公寓品牌的运营模式并不清晰，可以说只是“二房东”，物业的租权不稳定，且旗下的房源以分散为主、管理难度较大。不清晰的盈利模式会令资本市场缺乏成熟的估值体系，成为对接资本市场的障碍。

此外，两家公司将上市地点选在美国也不算良策。整体来看，赴美上市的成本很高，其中大部分募集到的钱都要付给投行、律所和中介。更重要的是，胡景晖强调，“自如和蛋壳的财务报表不会好看，规模有了，但亏损严重”，因此赴美上市这个事情“喊口号可以，真干没戏”。

盈利难问题未解，行业正加速整合洗牌

对于胡景晖“自如和蛋壳的财务报表不会好看，规模有了，但亏损严重”说法，《华夏时报》没有找到官方数据。但记者在“天眼查”平台上看到，蛋壳公寓归属的公司主体——紫梧桐（北京）资产管理有限公司发布于今年8月底发布的2019年半年度报告显示，上半年公司营收为3.56亿元，较上年同期的5.76亿元下滑38.19%；“北京自如资产管理有限公司”则未发布相关信息。

当然，不止是自如、蛋壳公寓，整个行业都“非常缺钱”。众所周知，长租公寓行业前期投入大、回本周期长，亦存在资产证券化产品尚不成熟、税收政策有待明朗等问题，因而大多数长租公寓品牌至今也都还没有盈利，甚至陷入亏损困境导致跑路，一些房企也将长期不盈利的长租公寓板块剥离。另一方面，长租行业乱象丛生，近年甲醛超标、暴雷、租金贷等负面新闻层出不穷。旭辉领寓相关负责人认为，长租公寓当前正处于“黎明前的黑暗”。

在自如、蛋壳公寓加速融资扩充房源的动作之外，业内人士认为，它们仍然需要加紧解决盈利难的问题，更加重视产品价值与服务，规避行业雷区和痛点。

旭辉领寓相关负责人表示不便评价同行，但其向记者强调，目前行业最大的痛点就是“盈利难”。公寓规模扩张会带来持续性的资金投入，现金流支出较大。且由于前期进入城市多、规模相对较大，存在一定的空置成本，盈利模式尚未成熟，“长租公寓行业并不像成熟的互联网市场，投资人是否对行业看好还有待市场检验”。

作为分散式长租公寓品牌运营商，自如、蛋壳公寓脱胎于中介公司。相比之下，开发商打造的集中式长租公寓品牌大多为自有房源，成本、风险更低。且房企大多资金雄厚，随着这类集中式长租公寓品牌的壮大，如果不能尽快解决盈利难的问题，分散式长租公寓的竞争压力将与日俱增。

不过，尽管问题重重，但对于行业的未来，备受资本青睐的行业龙头们依然充满期待。蛋壳公寓联合创始人崔岩在今年8月参加博鳌房地产论坛时表透露，未来十年中国公寓市场会有2.7亿租赁人口，规模达到4.6万亿；现阶段长租公寓市场规模，渗透率大约仅2%；中国租赁人口占比大约11.6%，英美及日本租赁房源及人口占比都远远超过了30%。

张波也认为，楼市的下半场是“租赁的上半场”，全国租赁市场正处于快速发展起始阶段，法规的不断落地健全提供了制度方面的保障，供应量增加提供了市场保障，Reits（房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段）不断的推进提供了金融保障。但张波坦言，各项利好作用于市场并非立竿见影或一蹴而就，未来长租公寓市场依然亟待政策大力支持和快速发展。