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杭州“金九”成色不足? 房企密集推盘抢占营销节点

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进入“金九”,杭州迎来了一波开盘热潮,土地市场供应也颇为积极。但从9月前2周的市场表现来看,杭州楼市的成交量并未出现明显上涨,土地市场也因“双限”政策热度不高,使得“杭州‘金九银十’不再”、“成色不足”的说法被屡屡提及。

杭州本地市场人士向《华夏时报》记者直言,近年受房地产政策调控的影响,“金九银十”的概念已经逐渐弱化,但杭州的“金九”目前还谈不上“成色不足”。

“只能说是市场成交冷热有分化吧,实际上杭州楼市的整体热度并没有出现非常明显的下降或者说调整。”克而瑞浙江区域研展总监钱钰玲指出,“金九银十”对于开发商而言目前仍然是重要的的营销节点。从销售业绩完成度上来看,一些浙系房企上半年完成的业绩目标比例不高,下半年肯定是密集推盘的节点,而目前房企在杭州市场推盘热情高涨也说明了这一点。

浙江中原地产首席分析师荆海燕判断,杭州9月份新房市场分化现象还会加剧,只有高性价比楼盘才能赢得市场;二手房市场成交量与挂牌量此消彼长,价格面临着大范围的调整。

“金九”杭州迎来开盘潮

进入9月,杭州楼市迎来了一波开盘热潮,其中不乏杨柳郡这样的准“万人摇”红盘。

透明售房网研究院数据显示,金九第一周(9.2-9.8)共计21盘领出预售证,合计新增供应3158套房源,除去商业部分1422套外,新增摇号房源1736套,包括不少改善大户型、低密房源;“金九”第二周(9.9-9.15),浙江同策研究院统计,杭州市场共16个项目入市,推盘总体量为16.3万方,总计供应1386套。房企推盘热情较高,二手房挂牌同样积极,据中原地产杭州研究院统计,仅在“金九”第一周,二手房挂牌量即突破9万套。

但从上半月的成交情况来看,杭州“金九”的表现却不尽如人意:中国指数研究院发布的数据显示,9月2日-9月8日,杭州10区(不含临安富阳)新建商品房共成交2418套,较此前一周(8.26-9.1)的1396套环比上涨73.2%;二手房共成交1334套,较前一周减少了211套,周成交量为今年5月以来的新低;“金九”进入第二周(9.9-9.15),受中秋小长假影响,杭州商品房成交量回落明显。据透明房地产研究院统计,该周市区二手房共签约1147套,签约总面积11.06万平米。其中,二手住宅签约量为979套,签约总面积8.73万平米。

值得一提的是,杭州土地市场供应也在9月迎来“井喷”:据浙报传媒地产研究院统计,9月杭州预计出让41宗地块,其中共有23宗涉宅用地(包括5宗人才租赁住房),出让面积共计约104.2公顷,总可建面积约268.0万方,总起始价约284.0亿元,主城区的笕桥、运河新城、桃源和东新单元等将有第二批“限地价、限房价(限销售均价、限最高单价、限精装价)”宅地上线。

与楼市的表现相似,9月的杭州土地市场同样不温不火。例如,9月10日,杭州市区集中出让11宗地块,其中涉宅用地6宗。从出让结果来看,开发商们继续保持谨慎,除了良渚地块外,其余地块无一例外都未达到溢价封顶,个别地块甚至以极低的溢价率被拿下。从拿地房企看,香港置地、华元、金隅等也均不是主流龙头房企,而华元、西房这样的本土房企更是时隔多年首次拿地。

市场成交冷热有分化

杭州楼市“金九”上半月的表现,不禁让业内人士感慨杭州“‘金九银十’不再”、“成色不足”。

荆海燕直言,9月上半月的杭州楼市热度的确不够火热。结合去年同期可以看出,严格调控下,传统的淡旺季规律已经被打破,今年下半年的成交量也或许无法大幅度跃升。

荆海燕向《华夏时报》记者分析指出,8月份以后的楼市更多的是受“7·30”的影响,定调了三、四季度调控的方向和力度。从中央到地方都已经有了落实,举措之一就是房贷利率与基准利率脱钩,与LPR挂钩,这可以视为长效机制的一部分;落到地方,杭州最有力的调控政策就是土拍“双限”,未来房价已经明确。一系列的调控政策看下来,确实影响了市场当中不同群体的预期。

不过,亦有业内人士并不认同“成色不足”之说。“只能说是市场成交冷热有分化吧,杭州楼市的整体热度并没有出现非常明显的下降或者说调整。”钱钰玲向《华夏时报》记者解释说,尽管土地的“双限”对置业者、市场的预期有限制影响,但对于开发商来说,“金九银十”本身只是一个营销的集中期,因为中秋节和国庆节共十余天的假期会显得有些成色不足,“我觉得是一个正常的状况”。

另一方面,“金九银十”对于开发商而言目前仍然是重要的营销节点。钱钰玲表示,从销售业绩完成度上来看,一些浙系房企上半年完成的业绩目标比例不高,因而下半年肯定是密集推盘的节点。而在市场下行或者说市场在微调的阶段,一些对市场比较敏感的房企,就会有集中推货的动作。

在开发商方面,9月在杭州推出不少项目的融信地产及德信地产等房企相关负责人均婉拒了记者的采访。但有不愿具名的房企内部人士告诉《华夏时报》记者,尽管最近几年受房地产政策调控的影响,“金九银十”的概念已经逐渐弱化,甚至房地产市场已经没有淡旺季之分。但受制于行业开发节奏和行业规律,不少房企仍然会将大部分货值放在下半年,且在“金九银十”,各类促销活动也会集中上演。仅从推盘数量上看,房企对杭州的“金九银十”依然充满信心。

对于接下来的市场表现,荆海燕判断,9月份新房市场分化现象还会加剧,只有高性价比楼盘才能赢得市场;二手房市场成交量与挂牌量此消彼长,价格面临着大范围的调整。

事实上,目前杭州新房市场单盘成交状况已经相当“泾渭分明”。那些位于热门板块以及小面积总价低的刚需盘、或是周边二手房倒挂严重、性价比高的房源较受置业者青睐。例如,据浙江同策统计9月加推房源的德信金茂佳源府、小高层产品首次开盘的上坤山语四季等项目,就凭借小面积总价优势吸引了不少刚需客群,去化基本符合预期,融信杭州世纪尽管全部为164平米大户型,但因为地理位置优越等优势,全部房源在加推当天售罄等。相反,一些针对改善型客户的大面积总价偏高、或是目前周边配套暂未成型,板块仍处于发展初期的项目,则客户接受度低,去化情况不尽如人意。

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