万科“活下去”一年后 郁亮：“市场不好时保持信心”

如今，距离去年郁亮喊出“活下去”的口号已经一年，在这一年，万科经历了什么？万科的转型效果如何？9月23日，万科在北京世园会植物馆举办南方区域媒体交流会，董事会主席郁亮、南方区域事业集团首席执行官孙嘉、印力集团董事长兼总裁丁力业、万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全出席，并接受媒体采访。

再谈“活下去”，郁亮表示，到今天再看这个事情，无非是万科给自己提个醒，或者说万科始终是个危机感很强的公司。“一个企业需要如履薄冰，才能够活下去，才能够活得好、活得久，我们从来不会因为外部环境的变化而改变这种如履薄冰的危机感。市场比较乐观的时候，我们给大家提个醒，也是给自己提个醒。市场如果不太好的时候，我们反而应该保持信心。”

在媒体交流会上，郁亮表示，“市场如果不太好的时候，我们反而应该保持信心。”

市值不如卖白酒、酱油的，郁亮表示很服气

在媒体会现场，有记者指出，贵州茅台已经创出1.45万亿元的市值新高，海天酱油最近也超过了3000亿元的市值，可以说超过了万科在内的所有地产公司。有投资者表示，以前是卖楼的不如卖酒的，现在是卖楼的连卖酱油的都不如了。

的确，截至9月23日收盘，房企前三甲碧桂园、万科、恒大的总市值分别为2161.71亿元、2956亿元、2197.66亿元，而贵州茅台和海天的市值分别为14434亿元、2793亿元。

对此，郁亮回应称，“确实很多人不服气，其实我是蛮服气的，我也乐意看到这样的结果，原因很简单，如果一个公司能够满足千家万户老百姓的需要，它的服务能够成为老百姓的首选，这就是创造真实价值的，这样的公司值很多钱，无论是白酒、酱油还是房子，所有的企业都应该以此为目标。”

再谈转型，是寻找第二增长曲线

去年，除了活下去，巩固基本盘、收敛聚焦也成为万科的年度关键词。

2012年万科正式提出“城市配套服务商”战略，开启相关多元化战略，截至目前，万科的多元业务涉及物流地产、租赁住房、物业服务、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等相关领域，部分业务甚至在规模上位居全国前列。

去年12月17日举行的万科2019年目标与行动沟通会上，基于经济下行压力、人口形势面临“少子化”挑战、“房住不炒”的基调以及头部竞争加剧、行业转型面临困难等诸多背景，郁亮提出要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。郁亮指出，基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根。

“收敛”和“聚焦”战略也让市场猜测，万科聚焦地产开发业务，收缩相关多元业务战线。郁亮表示，收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，聚焦收敛不是砍树，而是修剪枝叶。适当修剪枝叶，大树才能把根扎得更深，让树干更粗壮，然后才能结出更多的果实。“先求根基的稳固，才能开支散叶。”

在多元业务的道路上，万科到底转型得如何？从万科的财报上难以看出具体的转型成果，对此，市场上不同的声音较多，这也令郁亮很是苦恼，他表示，如果简单地以财务数据来说转型是否成功这件事，我觉得可能太简单了。

“而海天酱油让我们看到了希望，因为如果要从收入上来看，万科可能是它的17倍多，利润是它的7倍多。所有的业务只要能够满足老百姓的需要，能够成为他的首选，市场一定可以给它非常公平合理的定价和评价，这让我看到了希望。”郁亮说。

谈及转型，郁亮表示，并不是说地产行业干不下去了，要换一个跑道去发展，而是说地产行业在寻找第二增长曲线，要在增长放缓的情况下，嫁接一条新的增长曲线或者是寻找第二增长曲线。

郁亮认为，寻找第二增长曲线，一方面是在传统业务里面找到新的增长点，诸如万科在城市改造、物业、TOD等领域的探索；二是在全新领域寻找增长点，诸如长租公寓、物流地产等。“长租公寓现在的市场容量是1万亿元左右，预计未来将达到3万亿元，有很多发展前景。”

郁亮也承认转型不易，“如果容易根本不叫转型发展，因为难才叫转型发展，而且没有成功是容易的，只有努力做好这件事。对万科来说，我们相当于管一个大家庭，或者一个生态系统，大树有大树的功能，小草有小草的地方，只要每个部分能在各自的领域里做到最好，我们就能成功了。”

区别于传统物业公司，万科物业才能上市

每次有郁亮的地方，万科的物业分拆上市就会被提及。

今年4月份，有媒体报道称，万科考虑将旗下物业管理业务分拆进行10亿美元的IPO。受此影响，当日下午开盘，万科A、H股票一度飘红。作为龙头房企，万科的物业分拆必然会引起强烈关注。

不过，郁亮也曾多次表示，万科物业目前不会上市。在媒体会上，郁亮表示，为什么很多物业都上市了而万科物业不上市，如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我一定不同意，我一定要等到万科物业成为城市服务商，才让它上市，要区别于传统的物业公司，它的价值才能得到市场上充分的肯定。

在去年底的万科南方区域的媒体交流会上，郁亮曾表示，“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”在他看来，一两百亿元、两三百亿元的市值对万科贡献不大，“物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

城市更新将成重要发展领域，在北京大区获16个项目

随着地产开发增量市场的天花板越来越近，不少开发商将目光转向具有新增长点的存量市场，诸如城市更新。

在媒体会上，孙嘉透露，万科团队经过反复讨论，把城市更新作为下一阶段在中国大城市里的重要发展领域，核心理念界定成尊重历史文脉、保留城市记忆、打造公共空间、焕发城市生机。

事实上，自2015年开始，北京就开始了城市更新这项新业务。当时北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略，其中，“存量改造计划”是计划的重要组成部分。万科集团高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖去年7月份曾透露，北京万科“存量改造计划”已经在北京大区投入200亿元获取了约16个项目。未来三年，北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增，目标是在三年之后持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

说起孙嘉，这也是他从万科首席财务官、财务负责人调任为万科南方区域事业集团首席执行官近5个月后，首次公开亮相。

孙嘉坦露内心感受，“作为万科集团发源地，南方区域是万科业务种类最多、战线最长的一个区域，随着业务规模的扩大，业务战线的拉长，南方区域的团队也在经历着一个阶段性考验，我们从能力、经验到内部的组合方式、协作方式，跟外部生态、网络打造新的平台的能力，都在逐步建设中，工作过程中难免出现瑕疵。”

万科揭秘“沃土计划”，技术后台命名“菩提”

在媒体会上，朱保全透露，“万科有一个秘密武器叫做‘沃土计划’，是一个9年计划，孙嘉负责了3年，接下来的3年或6年将由我负责。”

据了解，“沃土计划”是万科自2016年1月推出的信息化、数字化战略。根据万科科技赋能的发展路线图，2016-2018年，实现信息化：打基础、建设能力，服务万科业务发展；2019-2021年，实现数字化：建连接、促进共享，充分实现数据价值；2022-2024年，实现智能化：创价值、智能应用，构建行业生态平台。

朱保全表示，过去三年，万科“沃土计划”已经完成了一系列的基于万科内部的布局，“无论是5G还是物联网技术，我认为在不动产领域里，可能正在酝酿一个非常重大的机会。万科的‘沃土计划’会以一个公司的名义去投入。”

朱保全还透露，万科已经把技术后台命名为“菩提”，我们希望通过“菩提”的后台不断地学习，使得在不动产开发领域变得越来越聪明，从早期的规划到建筑设计、装修、工地管理等整个开发的全流程，能够提供一个算法平台。