华侨城“去繁就简” 左手卖资产右手重仓文旅

文旅市场的蓝海下，众房企的项目不断迭代升级。

9月13日，恰逢顺德华侨城司庆六周年之际，顺德欢乐海岸PLUS开始试营业。这是粤港澳大湾区最大的都市文化旅游综合体，也是华侨城对文旅产业的进一步深耕。

近年来，开创国内“旅游+地产”先河的华侨城，正在左手处置资产，右手加码文旅，“去繁就简”调整项目资源。

据华侨城2019年中期业绩报告显示，集团上半年共落地项目18个，新增待开发土地面积298万平方米。

然而，消费者对传统旅游模式逐渐兴味索然，面对市场规模高达十万亿的“新旅游”产业，文旅项目盈利模式的探索还在继续。

聚焦文旅

不同于住宅开发，一个文旅项目的开发周期要漫长得多。作为华侨城新一代文旅融合标杆项目，此次顺德欢乐海岸PLUS项目从2013年开始至今，持续六年才得以完成开发。

“旅游+地产”一直是华侨城的主营业务。截至2019上半年，华侨城实现营业收入176.5亿元，同比增长19.9%；利润总额41亿元，同比增长23.0%；归属于上市公司股东的净利润为28.1亿元，同比增长39.5%。

但光鲜之下，华侨城近两年频繁处置资产的消息也引发广泛关注。

9月9日，重庆产权交易所披露，襄阳华侨城文旅发展有限公司拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%-100%股权。

8月14日，北京产权交易所披露的信息显示，华侨城集团控股的云南云旅房地产拟挂牌转让持有云南世博华兆置业有限公司50%的股权。

同日，北京产权交易所披露，云南云旅拟转让昆明万澜房地产开发有限公司50%股权。

据21世纪经济报道记者不完全统计， 6-7月，华侨城已经至少出售涉及云南、成都、重庆、西安等地7个公司股权。

事实上，早在去年，华侨城就已开始频繁处置资产。据不完全统计，2018年，华侨城集团出售项目至少包括18个公司股权和1个资产包。

华侨城曾公开回应表示，资产置出是根据业务发展需要作出的调整，是为了华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中。

一边“卖卖卖”，一边“买买买”是近几年外界对华侨城的印象。

今年7月在“云南大会战”一周年座谈会上，华侨城与多方共计签约项目37个，签约金额约490亿元，加上此前签约合作的项目，华侨城集团在云南的投资将达1960亿元。

广州公共资源交易中心显示，6月10日，广州华侨城文旅小镇投资有限公司以底价5.74亿元竞得广州市增城区一宗旅馆用地，该地块将用于建设白水寨创意山水文旅小镇。

据华侨城集团官网显示，在粤港澳大湾区，集团要开拓文旅综合项目共计26个，未来预计投资总额超过1000亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，华侨城这两年在文旅方面的发力很大，这一点值得肯定，这也有助于其品牌优势的打造。当然后续关键还是要积极研究文旅的消费需求，才能在项目打造方面有更好的表现。

盈利尚低

在房企多元化转型趋势下，众多龙头房企，诸如万科、碧桂园、恒大、保利、融创等纷纷布局文旅项目。而华侨城作为中国旅游地产的先行者，已经在这一领域探索多年。

华侨城集团董事长段先念曾表示坚持不做房产，只做一级开发。“可开发的住宅商业交由股份公司开发，也可与其它开发主体合作开发，也可直接转让项目。”他直言。

近年来，华侨城的业务模式从最初的“旅游+地产”，逐渐演变为“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

其专注文旅，去“地产化”的决心可见一斑。

但严跃进指出，从目前来看，房地产业务中，住宅等业务能够带来较多的现金流，这是很多企业所需要依赖的地方。

华创证券分析师袁豪表示，华侨城是“旅游+地产”的独特标的，旅游地产联动模式清晰，近两年积极在一二线城市拿地扩充土储，并且公司以“旅游内核”辐射地产业务，强化拿地优势。

财报显示，2018年，公司在深圳、广州、 武汉、南京等热点城市的权益拿地金额共181.4亿元，楼面价4153 元/平米，拿地均价占比销售均价仅约11.4%，当属行业最低水平。

但从财报上看，目前住宅收入还是占主导。在华侨城2019年上半年主要营收中，房地产开发业务实现结算金额121.3亿元，旅游综合业务实现收入57.2亿元。

中银国际分析师晋蔚认为，2019 年，预计伴随南京及南昌欢乐谷项目，宁波及顺德欢乐海岸项目陆续开业，文旅业务收入增速有望提升。

从主题公园建设到特色小镇、度假酒店开发、文化业务板块，华侨城也在持续探索文旅项目的盈利模式。

而文化旅游产业核心的盈利模式，是IP运营。与迪士尼相比，缺少原创IP一直是中国主题公园的短板。广发证券指出，中国的主题公园运营商大多未涉及与主题公园内容文化相关的影视动漫、文化创意等附加值较高的业务。

据中国旅游协会公布的数据统计，我国58%的旅行者在计划旅行时，更愿意把钱花在“体验”而非“物质”上。国内文旅正在由纯观光向深度体验游转变。

前瞻产业研究院分析报告表示，未来文旅项目当中诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎，各种户外游乐设施也将变得更为常见。

在游客日益看重深度、独特的文化体验的市场趋势下，华侨城也在探索旅游新产品、新模式中，把文化排在第一位。

业内人士表示，只有游客和工作人员两方组成的旅游场景，是枯燥乏味、缺乏文化体验的，这样的旅游场景很难有长久的生命力。未来的旅游模式将不再是一个个封闭的景点、景区，而是一种开放的、多主体、多功能复合的生活空间。

华创证券分析报告表示，未来华侨城将充分发挥品牌优势，加大对主题公园新业态的探索，不断升级欢乐谷景区，并创新植入国产动漫IP元素，预计未来旅游业务有望形成规模效应，可与房地产业务形成协同效应。