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65平方米装了4套单身公寓 这样就能收4份房租?

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杭州城西有个楼盘,新推出了一款“四钥匙”公寓,即:建筑面积65平方米的房子里,设计了“四套单身公寓”,算算一共有四个厕所,有人戏称之为“厕所拼多多”户型

65平方米为什么要设计出“四套单身公寓”?小空间这样设计真的实用吗?前几天,北高峰记者前往这个楼盘一探究竟。见习记者黄煜轩制图高薇

一个身高1米7的人举起手可以摸到天花板

这个楼盘位于三墩北,沿着紫金港路快速路向北,过了宣杭铁路的上跨立交后,就能看到道路西侧的两幢在建高楼,高楼外还包着网布与脚手架,塔吊也在旋转工作着,高楼上挂着“五幸银座”四个大字,后面是板块内的红盘西湖国际城。

售楼处在工地北侧,恰巧和我们一同走进售楼处的市民卢先生说,他原本想来看看西湖国际城有没有合适的二手房,看到这里有个售楼处,就顺便进来看看,“我有些闲钱可以投资,‘房票’又有限,酒店式公寓正合适”。

当听说五幸银座还有设计了四个厕所、可以分成四套“单身公寓”出租的户型,卢先生便十分兴奋地要求去看样板房。

售楼小姐一直强调:“这样的设计,就是为了让客户拥有更好的收益回报,一套房子可以收四份单身公寓的房租,回报率说不定比普通的住宅还要高不少呢。”卢先生听了,一路微笑着点头。

样板房位于工地内。65平方米的酒店式公寓户型,是两层设计的,进门后便是一楼房间的入口,楼上楼下各有一个公用的狭小厨房。一楼有两个带卫生间的单间。二楼也有两个带卫生间的单间,其中一个房间还隔出了一个只能放一张单人床的小间,像是极为迷你的两室一卫套房。

整体看下来,每个房间的面积都很小,而且层高很低,低到一个身高1米7的人举起手可以摸到天花板,难免让人产生压抑感。

不过,这套房间、厨房、走廊和楼梯等处处显得压抑拥挤的房子里,几个卫生间却中规中矩,坐便器、淋浴房、洗脸台一应俱全,坐在坐便器上还可以把腿伸直。

“看来是因为厕所空间相对较大,所以其他空间就更加拥挤压抑了。”卢先生指着一楼的一个房间说,“这个房间似乎只能放下一张双人床,但租房的人住在这里肯定还会有很多行李,而这里几乎没有放东西的地方,想要住得舒服也是不可能的。”

“多钥匙”等于多套单身公寓?

本质还是合租房

眼下,“多钥匙公寓”可以说是杭州(楼盘)公寓界的“网红”产品。杭州已经先后冒出了“双钥匙”“三钥匙”“四钥匙”公寓,居住体验究竟如何?

曾租住城北一个“双钥匙”酒店式公寓的张姑娘说:“一套酒店式公寓分成两部分,空间变得很局促,我身高才1米6,感觉都好像要碰到房顶似的,当然实际上不至于真的碰到,但确实住得很压抑,不舒服的。”

另一位住过“三钥匙”酒店式公寓的小伙子小朱,直接说这样的房子与合租房没什么两样。“本来就是小公寓,还要隔成三间出租,每个房间只有十来个平方,我觉得这就是合租房,就算有的房间配备了单独的卫生间,也顶多是个升级版的群租房”。

另外,酒店式公寓由于投资者大部分用于出租,往往整幢楼都是出租房,加上“多钥匙”结构,易导致人口居住密度大、居住环境不佳。

目前租住在城东一处合租公寓内的刘姑娘反馈说,除了公寓内部的居住体验一般,外部环境也比较脏乱差,楼道里经常堆满东西,租客太多太杂,进出没有管控,等电梯的时间比较长,噪声也比较大。“完全没有想象中高大上的感觉,还不如以前住在采荷新村合租房”。

4个钥匙就能收4份房租?

现实是至少20%以上的空置率

对于酒店式公寓来说,租金回报率,是一项很重要的指标。

五幸银座的售楼小姐就说,之所以设计“四钥匙”户型,就是为了让一套房子收到更多的房租,“同样面积的房子,4个钥匙能收4套单身公寓的收益”。

刚刚在城西一售楼处看过“三钥匙”公寓的李姑娘也说,售楼小姐告诉她,这个地段单身公寓每个月能租3000元,买了这个“三钥匙”公寓,一个月可以收9000元房租。

事实真有那么美好吗?

我们采访了杭州德祐地产一家门店的吕店长。他说,酒店式公寓的租赁行情,没有想像中那么好。除了未来科技城、钱江新城、钱江世纪城等个别热门区域,杭城很多区域的酒店式公寓都有至少20%以上的空置率,“多钥匙”酒店式公寓内有房间空置没租出去,是很常见的现象。

“4个钥匙收4份房租只是理想状态,想实现,有点难”。

有的“多钥匙”分租

租金还不如“单钥匙”整租

此外,对于一些开发商宣传“多钥匙”公寓的房租收益远大于“单钥匙”,甚至大于同等面积普通住宅的说法,吕店长直接用数据说话——

“比如现在丁桥地区一套五六十方的酒店式公寓,价格大约每月2500元上下。如果二房东将公寓内的房间再进行转租,每间房的价格可能就在700元上下”。

这样算下来,一套“双钥匙”在满租的情况下,每月能收到的租金为1400元左右,“三钥匙”则为2000元出头。公寓“多钥匙”分租比整套出租收到的租金更少。

再来和普通住宅对比。丁桥地区的一套普通装修的三居室,每个单间的出租价在1000元左右,如果满租,每个月的房租有3000元左右。也高于“三钥匙”酒店式公寓的房租。

在租赁热门区域未来科技城同样如此。

余杭塘路一位专做酒店式公寓租赁的中介说,以板块内比较热门的万通时尚公馆为例,一套五六十方的酒店式公寓,每月租金2700元左右;如果分成两个房间出租,每间每月租1300元左右,加起来2600元左右。

而万通时尚公馆周边的仓溢绿苑、仓溢东苑等住宅小区,每个房间月租在1500元左右,一套两居室满租,每月有3000元左右。

北高峰观点

“多钥匙”迭出的背后是公寓成交量“腰斩”更推荐住宅类的小户型公寓

开发商纷纷推出“多钥匙”公寓产品的背后,是眼下不景气的公寓市场。

中国指数研究数据显示,2018年上半年杭州市区酒店式公寓成交19178套;下半年迅速下滑至9348套。而今年上半年,杭州市区酒店式公寓共成交8943套,同比降幅达53.4%,可谓“腰斩”。

在这样的背景下,市场上大量冒出“多钥匙”公寓产品、以买“一套房子能收多套单身公寓租金”为噱头吸引购房者,就容易理解了。

当然,酒店式公寓也不是不能买。比如位于地铁口等优越地段、周边租房需求较大、品质较高等优点明显的公寓,还是能让无法落户、流动性差的公寓类产品,具备一定的保值、升值潜力。

但同比之下,我们更推荐住宅类的小户型公寓。这类房源户型设计和酒店式公寓类似,总价也相对较低,但拥有70年产权、学区以及民用水电费的属性,市场竞争力更强,后续无论是出租、出售都有更大优势。

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