65平方米装了4套单身公寓 这样就能收4份房租？

杭州城西有个楼盘，新推出了一款“四钥匙”公寓，即：建筑面积65平方米的房子里，设计了“四套单身公寓”，算算一共有四个厕所，有人戏称之为“厕所拼多多”户型。

65平方米为什么要设计出“四套单身公寓”？小空间这样设计真的实用吗？前几天，北高峰记者前往这个楼盘一探究竟。见习记者黄煜轩制图高薇

一个身高1米7的人举起手可以摸到天花板

这个楼盘位于三墩北，沿着紫金港路快速路向北，过了宣杭铁路的上跨立交后，就能看到道路西侧的两幢在建高楼，高楼外还包着网布与脚手架，塔吊也在旋转工作着，高楼上挂着“五幸银座”四个大字，后面是板块内的红盘西湖国际城。

售楼处在工地北侧，恰巧和我们一同走进售楼处的市民卢先生说，他原本想来看看西湖国际城有没有合适的二手房，看到这里有个售楼处，就顺便进来看看，“我有些闲钱可以投资，‘房票’又有限，酒店式公寓正合适”。

当听说五幸银座还有设计了四个厕所、可以分成四套“单身公寓”出租的户型，卢先生便十分兴奋地要求去看样板房。

售楼小姐一直强调：“这样的设计，就是为了让客户拥有更好的收益回报，一套房子可以收四份单身公寓的房租，回报率说不定比普通的住宅还要高不少呢。”卢先生听了，一路微笑着点头。

样板房位于工地内。65平方米的酒店式公寓户型，是两层设计的，进门后便是一楼房间的入口，楼上楼下各有一个公用的狭小厨房。一楼有两个带卫生间的单间。二楼也有两个带卫生间的单间，其中一个房间还隔出了一个只能放一张单人床的小间，像是极为迷你的两室一卫套房。

整体看下来，每个房间的面积都很小，而且层高很低，低到一个身高1米7的人举起手可以摸到天花板，难免让人产生压抑感。

不过，这套房间、厨房、走廊和楼梯等处处显得压抑拥挤的房子里，几个卫生间却中规中矩，坐便器、淋浴房、洗脸台一应俱全，坐在坐便器上还可以把腿伸直。

“看来是因为厕所空间相对较大，所以其他空间就更加拥挤压抑了。”卢先生指着一楼的一个房间说，“这个房间似乎只能放下一张双人床，但租房的人住在这里肯定还会有很多行李，而这里几乎没有放东西的地方，想要住得舒服也是不可能的。”

“多钥匙”等于多套单身公寓？

本质还是合租房

眼下，“多钥匙公寓”可以说是杭州（楼盘）公寓界的“网红”产品。杭州已经先后冒出了“双钥匙”“三钥匙”“四钥匙”公寓，居住体验究竟如何？

曾租住城北一个“双钥匙”酒店式公寓的张姑娘说：“一套酒店式公寓分成两部分，空间变得很局促，我身高才1米6，感觉都好像要碰到房顶似的，当然实际上不至于真的碰到，但确实住得很压抑，不舒服的。”

另一位住过“三钥匙”酒店式公寓的小伙子小朱，直接说这样的房子与合租房没什么两样。“本来就是小公寓，还要隔成三间出租，每个房间只有十来个平方，我觉得这就是合租房，就算有的房间配备了单独的卫生间，也顶多是个升级版的群租房”。

另外，酒店式公寓由于投资者大部分用于出租，往往整幢楼都是出租房，加上“多钥匙”结构，易导致人口居住密度大、居住环境不佳。

目前租住在城东一处合租公寓内的刘姑娘反馈说，除了公寓内部的居住体验一般，外部环境也比较脏乱差，楼道里经常堆满东西，租客太多太杂，进出没有管控，等电梯的时间比较长，噪声也比较大。“完全没有想象中高大上的感觉，还不如以前住在采荷新村合租房”。

4个钥匙就能收4份房租？

现实是至少20%以上的空置率

对于酒店式公寓来说，租金回报率，是一项很重要的指标。

五幸银座的售楼小姐就说，之所以设计“四钥匙”户型，就是为了让一套房子收到更多的房租，“同样面积的房子，4个钥匙能收4套单身公寓的收益”。

刚刚在城西一售楼处看过“三钥匙”公寓的李姑娘也说，售楼小姐告诉她，这个地段单身公寓每个月能租3000元，买了这个“三钥匙”公寓，一个月可以收9000元房租。

事实真有那么美好吗？

我们采访了杭州德祐地产一家门店的吕店长。他说，酒店式公寓的租赁行情，没有想像中那么好。除了未来科技城、钱江新城、钱江世纪城等个别热门区域，杭城很多区域的酒店式公寓都有至少20%以上的空置率，“多钥匙”酒店式公寓内有房间空置没租出去，是很常见的现象。

“4个钥匙收4份房租只是理想状态，想实现，有点难”。

有的“多钥匙”分租

租金还不如“单钥匙”整租

此外，对于一些开发商宣传“多钥匙”公寓的房租收益远大于“单钥匙”，甚至大于同等面积普通住宅的说法，吕店长直接用数据说话——

“比如现在丁桥地区一套五六十方的酒店式公寓，价格大约每月2500元上下。如果二房东将公寓内的房间再进行转租，每间房的价格可能就在700元上下”。

这样算下来，一套“双钥匙”在满租的情况下，每月能收到的租金为1400元左右，“三钥匙”则为2000元出头。公寓“多钥匙”分租比整套出租收到的租金更少。

再来和普通住宅对比。丁桥地区的一套普通装修的三居室，每个单间的出租价在1000元左右，如果满租，每个月的房租有3000元左右。也高于“三钥匙”酒店式公寓的房租。

在租赁热门区域未来科技城同样如此。

余杭塘路一位专做酒店式公寓租赁的中介说，以板块内比较热门的万通时尚公馆为例，一套五六十方的酒店式公寓，每月租金2700元左右；如果分成两个房间出租，每间每月租1300元左右，加起来2600元左右。

而万通时尚公馆周边的仓溢绿苑、仓溢东苑等住宅小区，每个房间月租在1500元左右，一套两居室满租，每月有3000元左右。

北高峰观点

“多钥匙”迭出的背后是公寓成交量“腰斩”更推荐住宅类的小户型公寓

开发商纷纷推出“多钥匙”公寓产品的背后，是眼下不景气的公寓市场。

中国指数研究数据显示，2018年上半年杭州市区酒店式公寓成交19178套；下半年迅速下滑至9348套。而今年上半年，杭州市区酒店式公寓共成交8943套，同比降幅达53.4%，可谓“腰斩”。

在这样的背景下，市场上大量冒出“多钥匙”公寓产品、以买“一套房子能收多套单身公寓租金”为噱头吸引购房者，就容易理解了。

当然，酒店式公寓也不是不能买。比如位于地铁口等优越地段、周边租房需求较大、品质较高等优点明显的公寓，还是能让无法落户、流动性差的公寓类产品，具备一定的保值、升值潜力。

但同比之下，我们更推荐住宅类的小户型公寓。这类房源户型设计和酒店式公寓类似，总价也相对较低，但拥有70年产权、学区以及民用水电费的属性，市场竞争力更强，后续无论是出租、出售都有更大优势。