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低溢价、底价成交增多,土地市场仍远未见底?

2019-09-18 16:04:54 来源: 新京报 网易号 举报
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(原标题:低溢价、底价成交增多,甚至流拍,土地市场仍远未见底?)

进入9月,底价、低溢价率成交以及流拍的土地在市场上密集出现。这一降温态势不仅出现在热点二线城市,甚至在昔日“土地贵如油”的一线城市也未能幸免。

国家统计局数据显示,今年前8个月,房企土地购置面积以及土地成交价均同比下降两成以上。在融资收紧的前提下,业内预期,未来土地市场的降温态势不会发生变化,全年土地成交面积相较去年同比降三成将是大趋势。

一线城市土地频现底价、低溢价成交

日前,位于大兴区瀛海镇的北京首例集体土地建设共有产权房地块以底价15.13亿元成交,未来销售均价为2.9万元/平方米。

此外,9月12日,已有近十年发展历史的北京孙河区域最后一宗地块出让,由天恒、恒基兆业联合体获得,成交价24.25亿元,溢价率只有1.5%。该宗地规划建筑面积4.8万平方米,住宅部分3.35万平方米,容积率1.5。

“按照商业部分价值是住宅的一半计算,住宅部分的楼面价约为5.96万元/平方米,价格低于之前的纯住宅1.1容积率地块。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

而今年5月,孙河最后一宗纯住宅地块以30.2亿元、溢价率23.3%成交。

在上海,底价及低溢价成交的土地也不少。9月5日,上海浦东新区张江中区地块拍卖,总开发体量接近83万平方米,地块用途为商办、其他商服用地、租赁住房。由陆家嘴集团子公司以91.09亿元底价摘得。

9月11日,上海杨浦新江湾板块一宗住宅用地出让,竞得人为中华润钻置业,成交总价38.13亿元,成交楼板价5.25万元/平方米,溢价率仅为0.02%。同样在9月,金融街以19.9亿元摘得上海崇明区城桥镇的两宗宅地,溢价率分别为0.22%及0.19%。

深圳、广州的土地市场同样如此。9月12日,深圳一宗位于南山后海中心区的综合性用地成交,由华润置地以46.6亿元的挂牌起始价摘得。

广州增城的3宗宅地于9月2日集中出让,总起始价达59.97亿元。竞价开始不久,新世界、珠江实业、华侨城便分别以底价将3宗地收入囊中。另外,在9月9日,广州黄埔科学城一宗商业兼容商务用地入市出让,合景泰富联合体以底价2.5亿元获得,楼面价9504元/平方米。

二线城市流拍地块增多

除北京、上海、广州、深圳一线城市外,热点二线城市的土地热度也有所降温,底价或低溢价成交的土地不断增加。

9月17日,长沙大王山片区北部一宗双限地块以22.88亿元底价成交,由建发地产旗下子公司摘得。9月10日,武汉武昌滨江商务区挂牌出让两宗地块,起拍总价为116亿元,最终,两地块均由华夏幸福以底价摘得。

杭州土地出让金在各城市排名中一直名列前茅。中原地产数据显示,今年前8个月,杭州溢价率为17.83%,同比降低了38.54%,而9月土地溢价率同样下行。

9月10日,杭州共11宗地块拍出106.02亿元,包含6宗涉宅用地、5宗商地,大多为低溢价或底价成交。其中,6宗涉宅地块中,仅有余杭区的良渚北商住地块达到封顶价并竞自持,其余5宗涉宅地块仅有小幅溢价。5宗商业用地中,有3宗以底价成交。

在9月,土地市场“量多价低”最为明显的二线城市莫过于天津。9月12日,天津出让津南4宗地块,最终德州平德置业以5.6亿元底价摘得一宗宅地,星城置业以8200万元底价拿下两宗商服用地,另有一宗商服用地流拍。

而在9月4日至6日的三天时间内,天津土地成交总价近百亿元,其中底价成交的地块是主流,也不乏流拍地块的出现。9月4日,天津10宗地块集中入市,其中,6宗滨海高新区地块和2宗生态城旅游区地块以底价成交,1宗生态城旅游区地块流拍。河西新梅江板块的宅地被中海以总价22.2亿元、溢价率6%竞得。

在此后的9月5日,天津出让西青、宝坻区两宗综合用地,也以总价32.2亿元的底价成交。9月6日,津南区一宗综合用地出让,由天津城投置地以16.67亿元、溢价率0.12%竞得。

值得关注的是,9月土地流拍现象不断增多。9月3日,武汉计划出让5宗土地,但最终流拍2宗。惠州市惠城区在9月推出5宗地,已流拍4宗地。

土地市场降温 预期仍将下行

机构的数据也在佐证9月全国土地市场明显降温这一变化。

中原地产研究中心统计数据显示,截至9月10日,9月成交超过5亿元的地块合计50宗,这50宗地块的平均溢价率只有7%。其中,多达20宗地块为底价成交,占比达40%,刷新了年内最高记录。这50宗地块中,只有19宗地块的溢价率超过10%,其中溢价率超过50%的地块只有2宗。

事实上,从8月开始,土地市场相比之前数月已明显下调。8月,全国70大热点城市合计土地成交1057宗,成交土地金额2501亿元,土地成交溢价率只有8.15%,而7月土地成交的溢价率还是两位数,达到12.53%。

9月16日,国家统计局发布的数据显示,今年1月至8月,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%;土地成交价款6374亿元,同比下降22%。

土地市场的变化与房地产融资收紧密切相关。张大伟认为,资金成为企业拿地的主要决定因素。近4个月来,房地产企业的资金情况不断恶化,不断收紧的融资政策,使得拿地房企数量减少。尤其是8月以来,土地市场进入快速退烧阶段。

对于今年土地市场后期的走势,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,8月,部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地成交面积相较去年同比降三成将是大趋势。

不过,有业内人士认为,在土地市场降温的同时,对手握重金的房企来说是一个补仓的时机。而对降温不过两个月的土地市场来说,谈及何时见底还为时过早。

刘金露 本文来源:新京报 责任编辑:刘金露_NSHS1588

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