商业地产分化明显 万达宝龙富力位居前三

商业地产价值取决于区域经济发展水平、人口结构、物业具体位置及运营方案等，因此拥有地理位置优越的土地储备、丰富的商业地产运营经验、资金实力雄厚以及经营模式选择合理的房地产抗风险能力更强。

9月16日，作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜，《中国商业地产20强榜单》（下简称《商业地产榜》）重磅出炉。

据悉，本次榜单评测，系由时代传媒依托“时代传媒地产数据库”，以商业地产切入，通过对2019年上半年房企商业地产板块的营业数据、商业项目布局（商场及酒店）进行综合打分排名。

《商业地产榜》显示，万达集团、宝龙集团(01238.HK)、富力集团（02777.HK）综合评分分别为48.6、20.2、14.1，位居前三强。

其中，万达集团商业营收达264.45亿元，品牌商场达294个，品牌酒店达75家；宝龙地产商业营收达124.17亿元，品牌商场达137个，品牌酒店达9家；富力集团商业营收达39.07亿元，品牌商场达23个，品牌酒店达90家。

此外，华润置地、绿地商业、红星美凯龙、保利商业、龙湖集团纷纷进入前十名。

中海商业、中国金茂、奥园商业、金地集团纷纷进入前二十名。

远东资信发布研报称，从需求端来看，随着我国经济的平稳增长与经济结构的不断优化，消费对我国经济增长的拉动作用进一步增强，商业地产行业仍有较好的需求支撑，较之住宅地产其行业景气度相对平稳。

但商业地产行业仍面临内部竞争激烈、运营管理经验欠缺、外部电商冲击等挑战。在此背景下，规模房企对资源的获取能力更强，竞争优势更加明显，商业地产房企强弱分化态势延续。

万达宝龙富力居前三

自2010年住宅调控开始，一批传统住宅开发商开始转战商业地产，使商业地产开发呈现如火如荼之势。根据亿翰智库发布的“2018年中国房企商业物业价值TOP100”，TOP商业价值集中度虽较2017年有所下滑，但仍达到40%，集中度仍较高。

《商业地产榜》显示，万达集团综合评分为48.6分，高居榜首。

今年9月2日，万达商管发布2019年上半年运营数据显示，公司投资物业租赁收入约171.82亿元，同比增长20.09%，毛利率为77.41%；酒店运营收入约7.3亿元，同比增长30.17%，毛利率为45.15%；物业销售收入为134.44亿元，毛利率为37.81%。

此外，万达商管在公告中还表示，将持续提高开业轻资产项目的数量和占比，预计每年开业50个广场，今年以后，新开业万达广场预计70%左右为轻资产。

宝龙地产以20.2分位居第二名。榜单显示，宝龙地产商业营收达124.17亿元，品牌商场达137个，品牌酒店达9家。

今年8月20日，宝龙地产发布公告称，建议分拆宝龙商业管理控股有限公司在港交所上市。今年8月23日，宝龙地产中期业绩会上，总裁许华芳透露，下半年会有6个商场开业，到今年45个商场。2020年有10个商场开业，2021有9个商场开业。未来三年，一共会有64家商场开业。

西南地产发布研报称，宝龙地产15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显，除了类似新城控股“商业+住宅”的勾地模式，类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目，均由公司控股操盘，可售部分预期毛利率均超过50%。

再看第三名富力。以持有酒店、写字楼等投资物业组合获得持续稳定的收益及现金流，降低业务单一性所带来的经营风险，抵御宏观调控对房地产行业的冲击，一直都是富力有别于其他地产企业的发展策略。

财报显示，2019年上半年，富力酒店运营收入达33.7亿元，经营利润同比上升7%至6.3亿元。截至2019年6月底，富力拥有运营中酒店达90间，总建筑面积达395.22万平方米。

与此同时，截至2019年6月底，富力运营中的投资物业总建筑面积超200万平方米，运营中酒店及商业资产市值约820亿元。

中海奥园金地进入前二十

除上述企业外，华润置地、绿地商业、红星美凯龙、苏宁置业、保利商业、佳兆业商业、龙湖集团分别位居4-10名。中海商业、奥园商业、中国金茂、金地集团、金科集团纷纷进入前二十名。

其中位居第六名的红星美凯龙在2019年上半年实现营业收入77.57亿元，归属于上市公司股东的净利润为27.06亿元。另外，公司已开业自营商场于报告期内取得营业收入41.99亿元，毛利率为79.1%；自营商场租赁及管理收入为39.52亿元，同比增长11.8%；截至报告期末，红星美凯龙经营着84家自营商场，总经营面积754万平方米，平均出租率95.0%。

红星美凯龙还经营着231家委管商场，总经营面积1242万平方米，平均出租率95.0%。委管商场中的委管业务收入为21.62亿元，增幅为23.6%。

创立于2004年的佳兆业商业，目前已成功签约彭成东大门、观澜丰盛、三亚海昌梦幻海洋不夜城、观澜丰盛、特发和平天地、布吉德兴城、丽晶大厦等多个管理输出项目，合共管理运营商业面积近37万平方米。佳兆业商业表示，至2021年，全国范围内在营、筹备、在建购物中心将达64个，总面积超500万平方米。与此同时，公司外接管理输出项目面积将超过110万平方米。

《商业地产榜》显示，佳兆业商业营收达8.09亿元，拥有品牌商场44个，品牌酒店15家，位居榜单第9名。

紧跟其后的第10名是龙湖集团。2019年上半年，龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年同期增长39.2%。商场、冠寓及其他收入分别为21.1亿元、4.3亿元及0.4亿元。其中，商场依旧是龙湖最主要的投资物业。

截至2019年6月底，累计开业商场数量29个，整体出租率98%，商业租金增长25.7%至21.1亿元。

此外，龙湖商业重资产持有项目投资比重也在不断加大，在建投资物业27个，规划建筑面积合计超过271万平方米。

“下半年将有9个商场在北京、杭州、上海、南京、合肥面世，到2020年还会有16个商场一二线城市开业。”龙湖集团管理层在2019年中期业绩会上表示。

而具有央企背景的中海商业，截至2019年6月底，商业物业总建筑面积共计1003万平方米，项目总数146个，运营中的项目72个。

2017年中期业绩会上，董事局主席兼行政总裁颜建国提出中海2020年持有型物业租金要达到50亿港元，中长期的目标是希望达到100亿港元。

时代周报记者获悉，未来，中海计划将10%的资源投入到持有型物业中，其中6%?8%投入到商业地产，另外的1%?2%则会投入到例如养老地产、教育产业、长租公寓等新业态中去。

秉持奥园复合地产开发理念和“商住融合发展战略”的奥园商业，也形成了标准化全周期高效开发运营体系和“奥园广场”“奥园城市天地”“奥园冠军城”等核心产品线。

《商业地产榜》显示，奥园商业营业收入达11.6亿元，拥有品牌商场达22个，品牌酒店达2家。

此外，新城控股营业收入达17.41亿元，品牌商场达44个。

金科集团营业收入达12.03亿元，品牌商场达2个，品牌酒店达5家。

合生创展营业收入4.92亿元，品牌商场达34个，品牌酒店达10家。

正荣地产营业收入1.23亿元，品牌商场达11个，品牌酒店达1家。

金地集团营业收入4.5亿元，品牌商场达4个。