上海9月挂牌15幅地块 业内：是房企补仓好时机

“金九”伊始，上海楼市销售渐入佳境，土地市场也迎来一波出让热潮。据上海市规划和自然资源局信息，9月份上海挂出15幅地块，其中9幅为纯宅地，总起价260.1亿元，为上海2019年内土地出让金最高单月。

业内人士分析指出，上海土地出让数量的增加与市场的供应情况有关，增加供地是为了实现供求关系上的平衡。中国地产指数研究院院长陈晟向《华夏时报》记者指出，上海的土地还是非常稀缺的，目前是有资金的开发商进行补仓、增加土地的“窗口期”。

“现在绝对是一个房企的补仓好时机。目前有一些中小房企可能会面临资金上的压力，可能拿地也不会特别积极，有的房企也开始收缩了，对于想要拿地的房企来说竞争相对减少。”上海中原地产首席分析师卢文曦强调：“想做标杆树品牌的项目可以拿中心区土地，想刷流量做高周转可以拿远郊土地。9月土地市场一定会很精彩。”

土地市场“金九”先热

进入9月，沉寂数月的上海土地市场热闹了起来。《华夏时报》记者根据上海市规划和自然资源局发布的出让公告统计，全市本月共有15幅商业、住宅用地出让。

CBRE世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕向《华夏时报》记者分析指出，从9月份推出的15幅土地的性质来看，住宅性质地块占据主流地位。其中，纯住宅9幅、租赁住宅1幅、商住1幅。而在刚刚过去的8月份，上海仅有2幅宅地出让，揽金约53.79亿，分别被保利和大华竞得。

从区域分布上来看，金山区推出4幅地块，青浦区3幅，崇明、闵行各推出2幅地块，均为纯宅地；浦东张江、杨浦新江湾、长宁新泾、静安南西社区各推出1幅地块，包括商办+租赁宅地、纯宅地、商办地。

值得注意的是，一些已经2-3年没有公开出让过宅地的区域长宁区新泾镇、杨浦新江湾等也在9月推出了宅地。

其中，杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块（新江湾城街道原D6）总起价38.12亿元，楼面起价5.25万元/平方米，原定出让时间为9月10日。截至记者发稿，该地块仍未有出让结果。不过，公开资料显示，新江湾城上一次土拍还是在2016年：当年7月30日，融信曾以31.55亿竞得杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，楼板价52840元/平方米，溢价率51%。上海中原地产首席分析师卢文曦分析指出，新江湾城已经是新兴豪宅区，区域内也已经有3年没有土地出让。随着板块热度越来高，基本上出一块就是区域内地王，“理论上还会出地王的可能”。

此外，9月25日，长宁区也将出让一幅纯宅地——长宁区新泾镇226街坊2丘cn002f-01B地块。据悉，这是自2009年6月以来长宁区首次挂牌挂牌出让的普通商品房用地，地块起始楼板价33331元/平方米。

陆燕透露，目前15幅地块已成交6幅 ，包括浦东新区张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间（以下简称“张江商办地块”）、金山区金山新城JSC10201单元20-07地块、青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块等在内，且基本以起始价成交。

从出让体量和起始价来看，9月5日拍出的张江商办地块无疑最受关注。当日，陆家嘴集团旗下上海东翌置业有限公司以91亿元的底价摘得张江商办地块。公开资料显示，该幅地块总开发体量接近83万平方米，为张江有史以来出让的最大规模商办土地。根据规划，该地块所在的区域内将建立两幢高320米的摩天大楼“双子塔”，而由陆家嘴拍下的张江商办地块就将成为其中的一座。

而上海国资委下属全资子公司——上海科技创业投资（集团）有限公司于9月6日竞得的静安区南西社区C050401单元077-10地块同样引人注目：该地块成交价格为2.93亿元，溢价率0.69%，楼板价65749元/平方米，这一单价刷新了上海商办地块楼板价纪录。

上海土地市场拿地“窗口期”显现

在业内人士看来，地块供应量的增加，与目前上海整个市场的供应情况是分不开的。卢文曦认为，从供给量来看，上海上半年土地市场供应较少，为保持全年供应的平衡，下半年自然会有供地数量上的增加。而九月份正好也是市场交易活跃的时期，“所以这个投放量就大了一点”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉《华夏时报》记者，2018年可以说是上海库存的低点。而上海这样的一线城市，其房地产市场中的潜在需求一直都比较大，所以在青浦、松江、奉贤、临港等郊区片区，都存在积极补库存的导向，“增加供地也是为了之后实现更好的供求关系上的平衡”。

《华夏时报》记者注意到，根据自然资源部在今年4月中旬发布的通知，要对住宅供地将实施差别化调控：对于商品房库存消化周期在6个月以下的，要显著增加供地；6-12个月的要增加供地；12-18个月的维持供地持平水平。其中，上海、南京、重庆、武汉等城市低于12个月，属于需要增加土地供应的城市。

供地的增加，也令业内人士普遍认为这是一个适合房企在沪“补仓”的好时机。中国地产指数研究院院长陈晟向《华夏时报》记者指出，上海的土地还是非常稀缺的，目前是有资金的开发商进行补仓、增加土地的“窗口期”。

与其看法一致，卢文曦也直言“房企的补仓窗口期已经打开”：“这个9月市区范围内出让了很多优质地块，比如张江、静安等，这些区本身可供土地有限，而区域内各种配套已经成熟，不论是做住宅还是做商业都有发展潜力。”

“此时绝对是一个房企的补仓好时机。而且现在，小房企可能会面临很多资金上的压力，或者中小房企会面临资金上的压力，可能拿地也不会特别积极，有的房企开始收缩了，竞争减少。”卢文曦强调，下半年虽然房企会面临资金压力，但从新房去化来看基本在70%左右震荡，去化压力并不是特别大。一线城市也是房企重要利润来源，9月如此多土地也给到房企们足够多的选择

严跃进也显得很乐观：“目前土地市场已经有所降温了，总体上进入一个比较平稳的时期，目前出让的地块颇具性价比，所以企业拿地还是非常好的补库存周期。”

事实上，开发商们也颇有信心下半年会出现“拿地窗口期”。而在2019中期业绩发布期间，已经有不少房企的管理层公开表示四季度或是今年的土地窗口期。

例如，旭辉集团总裁林峰就在业绩会上表示，“也许四季度会出现投资窗口期，大家都不拿地的时候，可能又会有拿地的机会”。而绿地香港执行总裁陈军也表示，下半年土地市场竞争的激烈程度可能会明显减弱，这个时候就给了绿地香港更多的选择空间，绿地香港内部定的直接土地资金大约在130亿元左右。