接班奥体望京，丽泽和通州跻身北京新兴商务区

9月11日，CBRE世邦魏理仕发布报告《演变中的北京甲级写字楼市场》。报告称，北京甲级写字楼市场上，金融仍是第一大租户行业，占据31%；第二大租户为TMT（科技/新媒体/电信）行业，占据15%。从写字楼区域分布看，奥体、望京等非核心商务区已接近新增供应高峰的尾声，丽泽和通州将“接班”，跻身新兴商务区，承接未来大部分外溢需求。

第一大租户金融 第二大租户TMT

报告称，过去三年，得益于头部企业所创造的大量大面积需求，TMT行业成为仅次于金融的甲级写字楼第二大租户行业，由2016年的11%上升至2019年的15%。尽管内部各细分产业经历兴衰起落，但TMT的整体扩张势头强劲且不可逆转。

报告指出，今年中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比上升至59%，取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。其中，专业服务和能源成为中资租户比例上升最明显的两大行业。此外，中资企业的壮大还得益于大面积租户群体的迅速成熟，5000平方米以上租户在整体市场的租赁面积占比上升至22%。

从写字楼区域分布看，过去三年，北京写字楼市场的核心商务区供应持续紧张，而奥体、望京等非核心商务区则迅速成熟，有效承接了来自核心商务区的溢出需求。北京的核心商务区包括CBD、金融街、燕莎、王府井、中关村、东二环。

从行业看，TMT是外溢需求的代表；从区域看，望京成为受益最大的非核心商务区，承接了来自中关村、CBD、燕莎的外溢需求。

丽泽通州将承接大部分外溢需求 

展望未来三年，报告指出，北京甲级写字楼市场将维持“供给驱动需求”的特点。中短期内，CBD大体量的新增供应入市，将释放坚守核心商务区租户的升级需求。但从长期看，核心商务区的甲级办公空间仍供不应求。

在非核心商务区中，奥体和望京将步入或接近新增供应高峰的尾声，丽泽和通州成为少数有集中新增供应量入市的新兴商务区，将承接未来大部分外溢需求。而部分成本导向型租户将进一步外溢至更外围的商务园区，包括丰台科技园、亦庄、顺义、北清路、东升科技园等。

除了租金，商务园区还能为符合产业导向的企业提供税收优惠。随着地铁开发外延，商务园区将为写字楼市场提供广阔腹地。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示，随着北京地铁开发重心的南移，南部非核心商务区和商务园区的发展红利将逐步显现。其中，丽泽的潜力最为突出。除了地铁，大兴国际机场、环球影城等即将投入使用的项目，也将促进丽泽、通州等新兴商务区和丰台科技园、亦庄等商务园区的发展。