前八月百城宅地市场坐“过山车” 三四线率先降温

今年前8个月，全国百城宅地交易（简称“宅地”）增速下行，尤其是三四线城市宅地首现降温趋势。9月9日，上海易居房地产研究院发布《中国百城宅地成交报告》（简称“报告”），显示了上述结果。

据悉，受政策管控、市场预期等影响，今年前8个月，土地市场由凉转热再转冷。从城市结构看，一线城市的宅地交易猛增，价格最为稳定；而三四线城市受市场冷热的传导速度快，成交量已现下跌，但部分城市仍维持高位。

一线城市宅地交易猛增，价格平稳

土地市场的转冷从今年7月开始，到了8月，这一走势更为明显。报告显示，1月至8月，重点监测的全国100个城市宅地成交面积为39388万平方米，同比增长9.2%，这一增速相比1月至7月有13.8%的明显收窄。宅地价格为5546元/平方米，同比上涨14.4%。

今年前8个月的宅地市场，经历了“先抑后扬再抑”的过程。一季度，房企对于后市住宅销售预期持悲观态度，拿地并不积极，进而导致土地交易数据偏低迷。

到了今年二季度，在楼市小阳春的作用下，激发了房企拿地的热情，百城土地交易数据开始反弹。

但是，随着市场抢地行为增加，受一系列中央和地方“稳地价”政策的影响，尤其是银保监会等对信贷资金的严管，资金进入土地市场难上加难。对此，上海易居房地产研究院认为，目前宅地交易量及价格曲线也由此开始“转头”。

无论整体市场如何变化，一线城市的宅地价格和住宅一样一直领先，而且土地市场大多供不应求，交易量往往由供应量决定。

报告显示，1月至8月，全国4个一线城市的宅地成交面积为1867万平方米，同比增长45.7%。与去年下半年相比，回暖成为主要特征，这与密集供地密不可分。其中，深圳此前的宅地供应力度一直较弱，但今年6月却一次性供应了69万平方米宅地。

从地价来看，1月至8月，4个一线城市的宅地价格为14379元/平方米，同比上涨1.7%，价格最为平稳。有业内人士认为，这与一线城市的政策管控积极有效、拿地资金预审查较为严格等因素有关。

以寸土寸金的北京市场土地为例，8月29日，北京2宗住宅地块全部底价成交，预期后续住宅项目定价也有优势。

三四线城市宅地成交面积同比降7.1%

今年以来，众多的二线城市一直是土地市场的主力。中原地产研究中心统计数据显示，前8个月，共有5个城市卖地超过千亿，其中4个为二线城市。金额最高的是杭州，卖地金额达1892亿元，苏州卖地1154亿元，南京卖地1099亿元。

报告显示，1月至8月，32个二线城市宅地成交面积为23033万平方米，同比增长20.1%。从年初累计成交同比增速上看，处于历史高位。这与今年上半年各大省会城市频频亮出人才落户、购房等优惠政策不无关系，利好刺激了房企的拿地，带动了宅地交易的活跃。

从二线城市的宅地价格来看，则称得上从高位跌落。但上海易居房地产研究院认为，考虑到部分二线城市宅地价格的涨幅依然较大，未来或有积极管控的需要。

值得关注的是，与一二线城市的走势不同，三四线城市宅地市场的降温较为明显，近两个月，年初累计成交面积同比降幅持续扩大。报告显示，今年前8个月，64个三四线城市宅地成交面积为14488万平方米，同比下降7.1%。

业内人士认为，三四线城市受市场冷热的传导速度快，而三四线城市宅地的降温缘于住宅交易市场的降温，重新面临去库存的压力，从而影响了房企的资金回笼和继续购地。

不过，相比成交量下跌，三四线城市的宅地价格仍在上涨。据报告显示，今年前8个月，三四线城市宅地价格为3897元/平方米，同比上涨7.9%。

与以往相比，虽然涨幅总体相对较小，已走出地价涨幅过大的历史高位区间，但仍存在部分热点城市地价过高或过快上涨的现象。以粤港澳大湾区中的部分重点三四线城市为例，包括中山、佛山和肇庆等地，宅地交易仍相对活跃，佛山8月份拍出的宅地价格为12495元/平方米，攀上历史新高。

对于未来土地市场的走势，中原地产首席分析师张大伟认为，房企的资金压力越来越大，热点城市的土地溢价率明显下调，如果收紧的政策持续，不排除后续土地市场继续走低的可能性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，9月份的宅地交易市场将以降温为主要特征。他表示，当前稳地价的政策较多，包括拿地资金审核、设定“涨停板”等，预计后续宅地价格将进一步趋稳。此外，考虑到房企当前资金压力开始增大，拿地将会偏保守和趋于理性。