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房企谨慎应对下半场 本轮房地产上升周期已然结束

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8月以来,房企密集发布半年业绩报告。从已经发布的业绩报来看,龙头房企“强者恒强”态势不变,在保证市场占有率的同时,营收和净利润普遍实现稳定增长。

而面对行业“下半场”,手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力,才能足够安全、保持稳健的发展已成为房企们的共识。在近期密集举办的业绩会上,不少房企释放出了谨慎的信号,表态将放缓拿地节奏、愈发注重优化财务结构等。

“在复杂多变的内外部环境影响下,房企的发展也在接受着多方考验。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管、大中华区业务营销部主管、董事总经理蒋尚礼向《华夏时报》记者直言,本轮房地产上升周期在严厉的调控政策等多重因素影响下已然结束,“于房企来说,对市场上升期注重的规模扩张策略进行调整是普遍做法。”

半年报收官

据中原地产研究院发布的数据,截至8月30日,全国上市房地产公司公布2019年半年报的房地产企业已经超过30家,而这30多家房地产企业整体依然处于利润和规模上涨周期。

“受益于房价大幅上涨时期项目步入结算周期,2019年上半年房企报表延续较佳表现。”平安证券于9月3日发布的行业报告指出,受益于年初按揭利率回落、前期积累刚需入市,3、4月小阳春楼市热度明显上升等因素,房企上半年销售仍呈现不错表现。今年上半年,A股上市房企整体营收同比增长23.6%,归母净利润同比增长13.7%,分别较2018年提升3.1个、1.5个百分点。

从销售规模来看,龙头房企仍然持续“强者恒强”,碧桂园、万科、恒大、保利及融创仍稳居TOP5队列。中报显示,碧桂园上半年实现总收入2020.1亿元,共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币2819.5亿元。但如果按照克而瑞数据来算,2019年上半年碧桂园全口径销售额为3895亿,位居行业第一。以此计算,万科、恒大、保利、融创则分别以3340亿及2818.1亿、2526亿、2141.6亿的上半年销售额位列第2-5名。而位列第6-10位的中海、绿地、新城、华润、龙湖也均突破了千亿门槛。

从业绩增速来看,由于体量巨大,部分龙头房企的业绩规模尽管仍在增长,但增速有所放缓。相比之下,第一梯队之外的主流房企表现得颇具优势。

在核心净利润方面,不少房企增幅显著。例如,保利上半年实现归母净利润103.5亿元,同比增长59.1%;公司归母净利润率达到14.2%,为2011年以来的新高;融创中国上半年实现归母净利润102.9亿元,同比增长61.7%;核心净利润126.6亿元,同比增长128.4%。

对比此前公布过的全年销售目标,上半年销售规模突破千亿的房企中,有部分房企的目标完成率低于50%。不过多数房企仍表示对全年完成销售目标有信心,也没有调整业绩目标。

下半年房企更趋谨慎

稳妥赢得“上半场”之后,面对行业“下半场”,手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力,才能足够安全、保持稳健的发展已成为房企们的共识。因此,在近期频繁举行的业绩会上,多数房企表现出了更为谨慎的一面,部分房企的管理层强调要加强、提高自身造血能力、保证经营性现金流稳定持续,强调“更有质量的增长”。

一些土储丰富的房企透露将放缓拿地节奏。例如,旭辉行政总裁林峰就表示旭辉下半年将加大回款、适度放缓买地节奏、减少新进入城市的数量,且坚决不拿“地王”。

注重现金流、注重“回款”被认为是房企自我“造血”的重要方法。结合半年报,以头部房企为例,从2019年上半年的回款率来看,碧桂园、保利等龙头房企均出现了不同程度的增长。碧桂园为94.3%,较去年上升了3%;保利则为86%,上涨了8%。中型房企中,为了回款,旭辉专门成立了回款小组,以回款作为各项考核指标。林峰直言,“地产企业的造血能力比融资能力更重要,现金为王最核心的是企业自身的造血能力”。而截至6月30日,强调现金流的泰禾经营性现金流净额由2018年中期的-5.2亿元增至2019年中期的202.2亿元;现金利息保障倍数4.19,同比增加314.48%。

渴望更安全发展的房企们,也愈发重视财务结构的优化。以正荣为例,上半年正荣的净负债率由2018年底的74%下降至70.8%,加权融资利率从2018年底的7.8%略微下降至7.6%,现金短债比由去年底的1.19倍增加至1.21倍。正荣CFO陈伟健透露,公司的短债占比目前在47%,计划年底调低至40%左右,明年这一比例希望达到30%。而在头部房企中,万科认为融资收紧对房地产行业肯定有影响,公司需要根据外部情况来调整经营节奏,控制好负债率。

值得一提的是,部分房企对多元化的态度也更为谨慎。

“强者恒强”态势不会改变

从公开数据来看,行业发展并没有因为房企们的谨慎而遇冷。平安证券指出,随着2016-2018年项目步入结算周期,预收款充足叠加毛利率延续较高水平,2019年全年房企业绩仍将维持增长,“强者恒强”的态势不会发生改变。

根据克而瑞发布的2019年前8月房企销售排行榜,前8个月,TOP100房企合计全口径销售金额约6.99万亿元,同比增长14%。其中,TOP30房企合计操盘销售金额4.17万亿元,同比增长0.82%,环比上升1.17个百分点;合计权益销售金额3.28万亿元,同比增长5.03%,增幅环比上升1.53个百分点。

《华夏时报》记者采访的业内人士指出,房企们主动调整发展策略的举动源于行业大周期的变化。中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸指出,在融资收紧的大环境下,对于目前全国主流发展商而言,过往的操作模式将被迫改变,现有项目的销售回款成为资金现金流的最重要渠道。

蒋尚礼也向《华夏时报》记者解释说,当前楼市调控政策持续不放松,且房地产信贷收紧,房企融资管理更加严格。央行在近期多次点名房地产,均以调控政策为指导持续加强房地产市场资金管控,下半年房企也将进入偿债高峰期。因此,销售规模预期的走弱、融资难度的加大、债务压力的增加,都促使房企不得不高度重视现金流,以保证企业的基本生存空间。

其同时指出,在经历了多年的高速发展期之后,楼市逐步进入平稳发展期是必然趋势。未来,城市更新、住宅租赁、产业地产、商业地产、文旅地产……这些领域都将为企业带来众多的业务机会,当然这也需要房企持续提升运营能力,才能在存量市场赢得发展机会。

刘天旸也认为,对于未来市场,政策进一步规范、整体市场平稳是共识,但对于已经处于中大规模的房企而言,逐年明显的市场成交聚集效应,促使相关从业企业不断提升行业服务标准、优化成本结构,以保持市场占位。

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