百城住宅库存连续8个月增加 “金九”市场需求不会太热

在政策持续收紧的背景下，全国百城住宅库存连续8个月呈现了增长的态势，新建商品房住宅成交均价涨幅也开始同步回落。2019年下半年，房企去库存压力增大，多手段促销开始上演。“金九月”已到，房地产市场能否重回岸边？

惠州库存增幅达129%

上海易居房地产研究院发布的《100城住宅库存报告》（以下简称“报告”）显示，全国百城库存规模保持了连续8个月的同比增长态势，库存基本面已经出现了实质性的转变。

报告显示，截至2019年7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平米，环比下降0.6%，同比增长6.0%。与此同时，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704万平米、22149万平米和20074万平米，同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。值得注意的是，一线城市的预售证管控力度相对减弱，入市项目数量增多，库存规模已经出现了连续14个月同比增长的态势。

2019年7月，房地产市场调控力度频繁加码，“房住不炒”被屡次强调，部分房价过热城市也在7月份高频率出台政策降温楼市。其中苏州在7月25日出台了“限购+限售”的组合政策，重拳为楼市退烧。7月30日，一场中央政治局会议再一次击破了房地产市场调控放松的幻想，“房地产不作为短期刺激经济的手段”成为了一针高剂量的镇静剂，市场走向冷静。

与此同时，报告显示，2019年7月，100个城市中有58个城市出现了住宅库存同比增长的现象。其中，惠州、金华和岳阳的库存同比增长态势最明显，库存同比增速分别达到了129%、126%和76%。

此外，100个城市中有42个城市的库存出现了同比下降的态势，其中济南、合肥和江阴等城市的住宅库存下降较为明显，分别为35%、32%和24%。报告指出，类似城市也是后续需要积极补充库存的城市。

住宅成交价增幅收窄 去库存压力增大

库存同比增加的情况下，稳房价政策效应开始显现，百城房价涨幅曲线冲高回落。上海易居研究院发布的《中国百城房价报告》显示，2019年1-7月份，全国重点监测的100个城市新建商品住宅成交均价为14174元/平米，同比上涨了13.7%，增幅有所收窄。

此外，一线城市前7个月的新建商品房住宅成交均价为43159元/平米，同比上涨17.0%，增幅持续收窄，降温成为特征。三四线城市的房价上涨态势也得到了明显的抑制，前7个月，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11004元/平米，同比上涨9.7%，走出了历史高位区间。

淡季效应加上调控从严，住宅库存呈现增加的态势，价格涨幅也有所回落。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“目前房企降价促销是主旋律，这种方式对于市场来说有好处。”“金九月”还未开始时，就有房企开始蠢蠢欲动，以降价或打折的方式来吸引购房者前来认购。

“普遍降准”或带来活力

2019年第二季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。28.2%的居民预计2019年第三季度房价仍然会涨，50.8%的居民认为第三季度的房价“基本不变”。报告指出，近期各地政策重新收紧，市场步入淡季，部分房企开始降价促销等现象，或都有助于弱化第三季度的房价“看涨”预期。

严跃进对《华夏时报》记者说：“9月份房地产市场的需求不会太热，还是会有降温的态势。但是从成交规模上来看，有可能会继续上升。”

受此前政策调控的影响，融资环境从严。有专家预测，2019年下半年，房企将迎来艰难时刻。9月4日，国务院总理李克强主持召开了国务院常务会议，部署精准施策加大力度做好“六稳”工作。会议指出，要坚持实施稳健的货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，确保经济运行在合理区间。

“普遍降准”或将为房地产市场带来一些活力。严跃进对《华夏时报》记者说：“此次会议强调，要及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，其中最值得关注的就是‘普遍降准’的概念。这或将意味着今年9-12月份的金融货币环境相对宽松。从历史的经验看，类似降准都会对房地产行业带来直接或间接的影响，因此在原有的相对偏悲观的房地产走势的判断基础上，后续实际楼市的运行过程或将稍稍改善，量价方面会略有反弹。”

“金九月”能否成为房地产市场良药，为市场回温添柴，则成为了被关注的焦点。“现在有部分购房需求没有完全释放出来，再叠加上这次的常务会议来看，市场可能会比想象的稍微好一点。”严跃进对《华夏时报》记者说。