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招商蛇口拟设房地产投资信托基金赴港上市 注入深圳物业资产

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9月3日,招商蛇口(001979.SZ)公告,公司计划拟通过境外控股子公司间接持有的、位于深圳市南山区蛇口区域的五项物业作为底层资产,在香港设立房地产投资信托基金,并在香港联合交易所有限公司上市。

招商蛇口表示,公司控股的子公司招商局置地(00978.HK)通过其香港全资子公司Fair Winner Enterprises Limited(荣腾企业有限公司)在9月2日就拟在香港设立的China Merchants Commercial Real Estate Investment Trust(招商局商业房地产投资信托基金,简称“CMC REIT”)向香港证券及期货监察委员会递交了认可申请。在香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后,招商局商业房地产投资信托基金将向香港联交所提交该基金的正式上市申请表格。

从公告内容来看,位于深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业,即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,及一项商场物业,即蛇口花园城中心五项物业资产将作为底层资产注入该基金。

目前,招商蛇口通过境外全资子公司Frontier Shekou Commercial Holdings Limited(以下简称“Frontier”)及Frontier的境外子公司间接持有五项物业资产。公司正筹划将Frontier的100%股权转让予CMC REIT,CMC REIT再向公众发行REIT基金单位,最终由CMC REIT的受托人以信托形式代表CMC REIT基金单位持有人的利益而持有Frontier的股权。

招商蛇口称,此次拟设立房地产投资信托基金并上市是公司对开拓创新性融资渠道作出的有益尝试,CMC REIT上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力,进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的企业,也是集团内唯一的核心资产整合平台及重要的业务协同平台,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台,以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位,业务板块包括园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营。 在招商蛇口发布的2019年中期业绩显示,截至6月30日,公司实现签约销售额1011.9亿元,同比增长34.75%;实现签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%。总负债额3854.9亿元,资产负债率为76.7%。其中,短期借款为217.2亿元,一年内到期的其他非流动负债228.9亿,现金短债比为1.7倍。

如果按照招商蛇口2000亿元的销售目标,目前公司的完成率为50.5%。

但从盈利能力来看,招商蛇口的营收、净利润和毛利率均出现了下滑。

目前,公司实现营收166.87亿元,同比减少20.49%;毛利润63.2亿元,同比减少29.5%;毛利率37.9%,同比下降11.76%;归属于上市公司股东的净利润为48.98亿元,同比减少31.17%,归属母公司的净利率为29.5%,较2018年同期减少4.6个百分点。

招商蛇口如今拥有可出租土地面积167.7万平方米,出租率达到96%,出租收入0.57亿元。拥有可出租物业的可出售面积总计为317.6万平方米,包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房等等,实现出租收入13.5亿元,同比增加9.9%,总体出租率82%;酒店收入3.48亿元。

现金流量表的数据显示,招商蛇口还在进行规模扩张。报告期内,招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为60.6亿元,同比增长192.11%;投资活动产生的现金流量净额继续保持负值,为-94.6亿元;筹资活动产生的现金流量净额为124.8亿元,同比减少52.18%。招商蛇口手中持有的货币资金达到764.1亿元。

截至收盘,招商蛇口报19.6元/股,跌幅0.46%。

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