8月14日，国家统计局发布前7月房地产投资和销售相关数据。受持续加码调控的影响，投资、融资、拿地等多项数据的增速出现下挫，显示出整体市场上涨乏力。
销售方面，今年1-7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。
其中，7月单月商品房销售面积为12997万平方米，虽然略高于去年同期，但比6月下降了35.9%。
即便抛开房企在6月集中促销的因素，楼市调控效果的影响也显而易见。多家房企相关负责人向21世纪经济报道透露，7月以来，公司在很多二线城市的销售步伐就已放缓，原因主要在于预售审批趋于严格，且政策在不断变化，公司需要一个消化期。
7月末，富力地产在内部发文，强调下半年“原则上暂停拿地工作”。另有一些房企也做了类似的“过冬”准备。在多数分析人士看来，房企的战略收缩将不可避免，预计未来各项行业指标增速继续回落。
多项指标增速回落
今年以来，全国房地产累计销售面积始终低于去年同期，但月度的起伏仍然明显。
3月，部分热点城市出现“小阳春”迹象，并带动整体销售面积出现抬升。随后，因城施策的调控政策迅速出台，4月和5月的市场也出现明显降温。到6月，上市房企为冲击半年业绩而纷纷促销，市场销售再度攀高。到7月，市场再度降温。
抛开房企冲击业绩的因素，近几个月来，楼市调控一直维持高压态势，并影响到市场销售。根据中原地产的统计，今年4月至7月，中央和地方政府出台调控政策的次数分别为60次、41次、46次和56次。
融360大数据研究院监测数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍，环比上涨了2BP；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1BP。首套房和二套房贷款利率均已连续两个月回升，这被认为是影响市场销售的一个重要原因。
这些政策中，还包括对融资的限制。到目前为止，银行贷款和美元债被大幅限制，信托融资则几乎停滞。这对房企的资金状况带来不小的影响。
今年前7月，房地产开发企业到位资金99800亿元，同比增长7.0%，增速比1-6月份回落0.2个百分点，并已连续三个月下滑。
受此影响，房企的投资和拿地热情有所下降。
今年前7月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点，连续三个月下滑。同期，房屋新开工面积增长9.5%，同样连续3个月回落。
今年前7月，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1-6月份持平。
但与固定资产投资相比，房地产投资增速仍处于高位。国家统计局新闻发言人刘爱华在解读中表示，“结合土地成交面积、房地产销售等方面的数据来看，目前房地产投资保持平稳态势。”
房企准备收缩
7月30日召开的中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。再一次明确了“房住不炒”的指导方向，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。
这一表态意义重大。受访者普遍认为，市场上关于调控松绑的幻想就此被打破。同时，未来楼市调控不松绑的基调也已奠定。
此后的8月2日和8月9日，央行和银保监会分别部署对房地产行业的资金监管和专项检查。
“下半年会是企业最难熬的一段时间。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，可以预料的是，销售端和融资端都将受到影响，企业很快就能感觉到资金压力。
7月末，作为“华南五虎”的老牌房企富力地产，发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。
文件还提及：“今年以来，集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”，下半年要促销售、抓回款，“以完成项目销售目标为第一优先级”，要求各地区公司须成立回款工作小组，提高回款率。
据21世纪经济报道了解，准备“过冬”的房企不止一家。旭辉就在近期的业绩会上表示，下半年将坚持现金为王的策略以及不拿“地王”的纪律，并将放缓扩张脚步，原则上不再进入全新城市，做好既有开发城市的深耕。
某大型房企也在内部要求，各地方公司在拿地时要对成本“仔细核算”，从而保证项目有足够的盈利空间。
上海易居房地产研究院表示，综合考虑当前的各种因素，预计全国楼市还将持续降温，房企的资金压力将加剧，下半年市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。
中原地产首席分析师张大伟表示，市场正式进入下行通道中，房企要完成年度销售目标，将面临很大的压力。未来甚至不排除房企采取“以价换量”策略的可能。
本文来源：21世纪经济报道
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