近6成房企上半年销售未达标 下半年房企债务围城

（原标题：博鳌房地产论坛|近6成房企上半年销售未达标 债务围城房企融资成本波动上升至7.48%）

2019年上半年，房地产市场掀起了一场场“血雨腥风”，颇不平静。目前，年中已过，房企今年成绩如何已经初现端倪。2019年上半年，约6成房企业绩不达标，受政策、市场等影响，下半年房企将倍承负债压力，需为新一轮洗牌做好准备。

TOP100门槛值上浮逾90%，6成房企销售业绩不达标

观点指数研究院在2019博鳌房地产论坛上发布的《2019年中国房地产行业发展白皮书》（以下简称为“白皮书”）显示，上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家，相比较去年同期增加3家。销售额处于500亿元-1000亿元的房企数量与去年同期持平，为19家。而销售额在200亿元-500亿元的房企最多，为37家。“白皮书”指出，上半年合约销售额超过400亿元的房企均是年内冲击千亿销售额的有力竞争者。上半年合约销售额逾400亿元的房企有40家，这也意味着今年“千亿房企”有望比去年增加9家。

年中对于房企来说是一个重要时刻，各企业纷纷为自己的成绩增色。虽然政策在持续收紧，整体市场预期倍承压力，但各阶梯房企在上半年的竞相追逐中抬高了TOP100的门槛。“白皮书”显示，2019年上半年中国房地产行业销售金额TOP100的门槛值为114.1亿元，较去年同期的58.4亿元增长了95.39%。与此同时，TOP50的门槛值也较去年同期增长了37.16%,为322.2亿元。

此外，TOP50后的房企销售总额同比增长整体较高，而类似TOP10、TOP5等排名靠前的房企销售额增长率则不及TOP50后的房企。“白皮书”指出，房企本身基数比较大，面对今年复杂的地产环境，想要得到较大的业绩增幅，存在一定难度。而相比位置靠后的房企，位居前列的房企生存环境相对舒适，面临的位次争夺以及外部环境的影响较小。

衡量房企年中业绩的另一指标是是否达到了销售目标。观点指数研究院以42家发布销售目标的房企作为样本，发现目标完成率超过50%的有17家，占比40.48%。47.62%的房企目标完成率在40%-50%。值得一提的是，有5家房企的目标完成率仅一成有余。

近6成房企未能完成年度销售目标的一半。而下半年的房地产市场风云难测，在政策、融资同步缩紧的情况下，下一场洗牌在所难免，后半年房企的成绩如何则更加难以预料。

融资成本波动上升，下半年房企债务围城

与住宅市场呈现相同的情况，备受关注的房企融资在2019年上半年也呈现出了“前高后低”的行情。“白皮书”显示，一季度信贷的边际放松，给房企带来了相对宽松的融资渠道，也改变了前期市场低迷的预期。在一季度过去后，4月份，70城中有67个城市的新房价格环比出现了上涨。紧接着，一轮密集的调控来临。约谈升温城市、再提“房住不炒”、出台紧缩政策、收紧信贷融资。

但由于数据上的滞后性，“狂风骤雨”下，2019年上半年，房企的融资情况还是有所改善。观点指数研究院以100余家房企作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现2019年上半年，房企融资数额达到1.23万亿（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到7602.19亿元，占比达到61.76%。

这样看来，开发商上半年资金充足。从投资的情况来看，2019年1-5月，全国房地产开发投资为4.61万亿元，同比增长11.2%，投资热情高涨。但融资的另一面是偿债，在监管收紧的背景下，下半年房企债务围城，压力倍增。

“白皮书”显示，从融资期限上来进行审视，2019年上半年房企短期融资（2年以下）占比25.38%；2-4年期限的融资占比为41.47%；5年及以上年限的融资占比为33.15%。债务兑付压力迫在眉睫，房企的主要任务变成了解决债务、急于输血，以缓解紧绷的资金链。在这种情况下，房企普遍选择以高息置换到期债务。

与此同时，房企的融资成本也在水涨船高。观点指数研究院的统计数据显示，2019年上半年，房企的平均融资成本为6.96%，单月则呈现波动上涨趋势。其中，4月的融资成本位列上半年之首，为7.59%。而6月的融资成本紧随其后，为7.48%。从房企本身来看，有个别小型房企融资成本高达15%。此外，也有部分债务压力较大的大型房企或龙头房企发债成本高于10%。

“白皮书”称，预计2019年下半年，融资收紧会在数据上有更多的呈现，房企也需要在预期收紧的融资形势中保存实力，为下一轮洗牌做好准备。