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房企新机遇:生长中的城市群

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“你想象的城市,可能正在离你远去。”商业思想家吴伯凡说。

京津合作示范区、粤港澳大湾区、成渝城市群……如今,城市群正在从概念走向现实。城市群是什么?根据2019年2月国家发改委印发的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,城市群是新型城镇化主体形态,是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。更具体来说,城市群是指在特定地域范围内,以1个以上特大城市为核心,由至少3个以上大城市为构成单元,依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。用吴伯凡的话来说,“城市群都是生长出来的,而不是我们打造出来的”,这意味着,城市群是城市发展的必然趋势。

正如金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富所说,区域内的协同发展,才可以共生共赢。城市群的诞生让城市不再是单一的区域概念,几个城市形成经济、生态、就业共同体,城市正在被重新定义。

重新定义城市

5G时代的来临,也让中国城市进入第五代,也是城市集群快速发展的一代。按照吴伯凡的说法,人类城市第一代是市镇;第二代是城市;第三代是通过信息化和通讯技术进步而带来的城市优化;第四代城市则是信息化城市向智能化城市过渡;第五代城市的到来,意味着城市的概念正在持续更新。

“我们以前对城市的定义可能是错误的。”吴伯凡指出,BAT(中国互联网公司三巨头——百度、阿里巴巴、腾讯)正在淡出我们的视野,新兴的互联网企业近几年正在以非常稳定的增长速度,深刻和广泛地影响着我们的生活。举例来说,今日头条、美团、滴滴等互联网企业正在壮大,这些企业正在重新定义城市(镇),重新定义生活方式,成为城市的运营商。

2016年,“十三五规划”明确提出,我国规划建设19个城市群。2018年11月18日,中共中央、国务院发布的《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出,以上述城市群推动国家重大区域战略融合发展,建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式,推动区域板块之间融合互动发展。

2019年国务院政府工作报告对于房地产的表述,置于“城镇化”的章节中,不再单列。在“深入推进新型城镇化”一节中,报告明确提出,“坚持以中小城市引领城市群发展”,分析认为,这意味着中小城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。此外,报告还提出要将长三角区域一体化发展上升为国家战略。

可见,城市群已经成为支撑中国经济高质量发展的主要平台,是中国当前以及未来发展的重点。

房企新机遇

正如首创经中产业新城平台副总经理董茜所说,城市群将会是未来房地产企业投资开发的重点。城市群所提供的工作空间会吸引越来越多的人们聚集在五大城市群,城市群通过产业、交通、市场形成一种新的经济形态,这就是城市群经济体,而房企可以通过城市群经济体再次寻找到增长极。董茜敏锐地指出,房地产企业要发展,首先要关注城市群的几个核心要素,即产业、交通、人口流量、物流和现金流以及政策机制,这也是房地产企业关注城市群的投资动力。对于未来房企发展方向,董茜表示,中心城市、大都市圈和城市群,尤其是城市群中的中小城市将会是房地产企业未来10年投资开发的热点。

不久前,《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,剑指“充满活力的世界级城市群”。对此,佳兆业经济研究院院长、首席增长官刘策指出,当湾区凝聚足够多的人口、技术、金融的时候,才具备国际竞争的实力。刘策表示,大湾区之下,我们面临着地产开发和城市更新的新机遇。比如,预计2020年地产开发的市场规模可以达到2万亿,未来巅峰规模是20万亿,大湾区就可以占到1/10。

那么,房企应该如何抓住城市群发展赋予的机遇?吴伯凡借助生态学概念,用细胞、器官、生命体和生态来形容房地产开发。他表示,最早的房地产开发都是做细胞和盖房子,没想到与器官有关联。但一个城市更像生命体。今天的房地产开发企业,应该还要有生态视野,如果停留在细胞和器官的层面,一定会被淘汰。泰禾集团副总裁全忠表示,除了做房地产开发,最近几年头部房企探索的范围已经拓展到健康、教育、医疗、养老等细分领域,围绕生命全周期以及客群和美好生活进行打造。“这就是从细胞、器官到生命体的过程。”全忠说。

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