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旭辉林中:从长周期看下一个20年

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相较于“黑马”的称号,董事长林中更喜欢把旭辉称作一名“行者”。“行者”的含义对于旭辉而言,不仅是一种“边走边修行”的自我约束,也体现其“一直走下去”的雄心。2012年上市之后,旭辉用不到6年时间便实现千亿,稳健、持续、高质量增长成为这家房企新的关键词。林中在制定“二五战略”的方向和目标时,提出旭辉要成为城市综合运营商和美好生活服务商,不仅做住宅,还包括商业、办公、长租、养老等城市综合运营业务,“十年后看旭辉,可能就像新鸿基一样”。

未来20年房地产行业会进入一个平稳的长周期,林中坚定看多,“长期看好就意味着你考虑企业发展会用更长远的视角,也就能在市场短期波动的时候不会太过焦虑,而是看到调整背后的机会。”

林中判断行业将进入一个“漫长牛”,政策调控很及时、敏锐。他表示,“我们预测未来20年,可能每年房价会平稳增长5%到8%,但是会持续很多年,也许八年、十年,然后会出现一轮短期的回调。”

基于“长期看多”的判断,林中认为城市化2.0将成为房地产的下一个时代机遇。发改委文件的出台,已经明确未来大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步发展的主要方向。林中表示,“中国城市化最大的机会,就是因为发展不均衡,造成每个城市在城市化进程中的阶段不同,因而带来了巨大的‘梯度机会’。旭辉要做的是把握住城市分化和市场轮动带来的机会。”

在此基础上,旭辉在投资策略上依旧坚持逆周期拿地。“过去在高频波动的增长期,有的企业拿了地王也许扛个两年就过去了,但现在这个低频波动的平稳期内,以面粉贵过面包的价格拿地王是非常危险的。我们内部有很严格的监控和研究,坚决不拿地王。”

除了对于投资节奏的把控,旭辉主要布局的战场,也与城市化2.0的特征紧密相连。“由于未来人口加速流入,二线城市及核心都市圈内的准二线城市将是未来城市化最大的受益者,这也是旭辉‘粮仓’的主要集中地”。2018年年报数据印证了林中的话,旭辉总土储有8000亿货值,二线和准二线城市占比达80%,一线和三线则分别仅占11%及9%。

2018年开始的平稳增长的长周期里,林中认为前十年还是以开发销售为主,而后面十年则进入销售与持有的阶段。“从增量市场转向存量市场,这是不可逆的趋势,中国房地产未来也一定会经历从开发,到开发加持有,最终到资产证券化的阶段。”未来十年旭辉的主航道仍是地产开发业务。而对于有潜力的持有业务,商业、办公、长租、养老等多元化产业,旭辉要提前做好布局。

旭辉7月初宣布成立旭辉商业,提出“为核心城市打造精品商业的战略”,引起了市场高度的关注。去年开业的上海LCM置汇旭辉广场,可以说是旭辉“精品商业”的代表案例。虽然旭辉2018年的租金收入仅为2.7亿元,但林中表示,今后几年旭辉的租金收入每年都要翻番。

同时,林中也坦言,从开发到持有,地产企业的转型是一个长期的过程,可能需要十年。按照他的规划,旭辉真正的转型期是从2022年开始的“三五战略”阶段,届时将从开发销售型企业转变成综合运营型企业。“再过10年,你可以看到我们的收入50%来自开发销售,30%来自租金收入,20%来自其它收入。我认为转型是一个比较长期的战略,未来对市场的运营能力、对不动产的管理能力,如何培养新的人才、构建新的技能等,都将是我们需要考虑的。”

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