房地产业“转型”之辩：横跨“新赛道”谈何容易？

“转型是很复杂的事情，你熟悉的可能会怀念，你所依赖的可能要放手，你才会看到不一样的未来。”保利公寓副总经理姚志鹏说。

2019年7月26日至29日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。其中，在《楼市增长潜力：新热土与新赛道》的分论坛上，姚志鹏如此解读传统房企的转型思路。

以政策性和周期性为主要特征的房地产市场，正在迎来一个新的发展阶段。一方面，市场下行周期出现，京津冀、粤港澳、长江经济带等一系列区域政策的出台，在划定新的区域热点的同时，也给房地产带来新的发展“热土”。另一方面，从行业的业态多元化的角度，虽然“巩固基本盘”的思路备受认可，但行业竞争日趋激烈，新的赛道必须开启。传统房企需要在主业之外，寻找新的业绩增长点。

在传统业务领域，房企如何寻找新的投资“热土”？在新的业务领域，又将如何平稳地跨越“赛道”？

团队和基因更重要

近年来，房地产企业纷纷启动多元化转型，业务横跨商业、办公、租赁、文旅等相关领域。部分企业还将触角延伸到医疗、体育、科技等非相关领域。

这种跨界的背景在于，传统房地产业务的天花板已经隐约出现，房企必须寻找新的业绩增长点。全国房地产商会联盟主席顾云昌在发言中表示，房地产业不可能按照过去那样高速增长，行业拼规模和资金的时代已过，未来将转向高质量发展。

陕西协和投资控股股份有限公司总裁、西安协和置业股份有限公司董事长张金鹏也表示，“我们作为区域性的房企，已经到了青春期。成长到青春期的过程中，有过迷茫和困惑。”该企业转型方向为文旅地产运营。

近年来，由增量转向存量，是行业的一个重要思路，但这种模式对企业的运营能力有着极高的要求。

对此，姚志鹏表示，未来的转型要具备资管的思维，“现在传统房地产更多做的是买地-建房-出售这样简单的程序，但其实这其中还包括了投资、买地、筹划、设计、运营等多个环节的全流程，如果能在资产规模和收益上做文章，将是一个更加可持续发展的转型。”

顾云昌认为，能否做好这些多元化业务，关键在于团队能力如何。

区域价值重估

在传统地产领域，随着行业变化和区域政策出台，区域价值重估已迫在眉睫。在论坛现场，贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》，报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标，对各城市的购房动能进行排名。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，购房动能=增长力+持续性。若以具体数据来衡量各个城市的购房动能，深圳刚需持续力最强，武汉改善转化力最强。

具体而言，一线及强二线城市购房动能排名靠前。其中深圳因为巨大的潜在刚需规模居于首位，北京、上海则因为较高的换房比例带动交易乘数效应而位居二三；杭州、南京、苏州因为人才吸引政策和较强的经济吸引力排名也较前。

综合换房比例和难度，武汉由于较高的换房比例和相对宽松的换房环境，其改善动能指数排名第一，西安、重庆等换房政策较为宽松的城市排名也相对靠前。

在都市圈表现上，北京城市圈具有明显的“分化型特征”，上海和广深城市圈则是明显的“融合型特征”。

许小乐表示，城市房地产大格局正在重塑。和传统一、二、三、四线划分有所不同，杭州因为较强的需求持续力超越一线广州，环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起”，如武汉、西安、成都等，具有持续增长动能。

综合上述结论，报告建议，开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市，从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力，也要考虑购房可支付性，中短期来看，二线城市是未来不错的选择。