出让金、溢价率走低，7月土地市场“退烧”启动备冬模式

在境外发债以及信托等一系列融资政策收紧的预期下，仅热了一个季度的土地市场开始转凉。机构数据显示，热点城市的土地交易量以及溢价率出现走低。

而这仅仅是开始，预期土地市场继续降温的可能性非常大。甚至有观点认为，政府或通过降低出让条件吸引房企参与土拍，这或成为一线城市拿地窗口期。

土地交易额及溢价率走低

7月31日，中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，引发A股房地产开发行业的近百家房企股价下跌。

与此同时，在刚刚过去的7月，受信托与境外融资政策收紧的预期影响，房企的拿地意愿已经出现退烧。

据中原地产研究中心统计数据显示，7月单月拿地最多的企业是万科、中海、俊发分列前三名，只有15家企业拿地超过50亿元。与此同时，7月，全国热点的一二线城市土地成交溢价率只有12%，相比之前几个月明显下调。从4月开始，一二线城市土地单月溢价率均保持在20%左右。

诸葛找房数据研究中心的土地成交数据也在验证土地市场的降温， 7月全国主要地级市溢价率为14.11%，环比上月大幅下跌5.82％。7月全国主要地级市共流拍37宗地块，流拍率为4.11%。从溢价率持续下跌及流拍率小幅升高说明房企拿地更加谨慎。

另据诸葛找房数据研究中心数据显示，在全国主要地级市，7月土地成交863宗，同比下跌18.28%；成交规划建筑面积为8074万平方米，同比下跌23.07%。其中住宅用地成交为3217.02亿元，环比下跌28.07%，同比小幅下跌3.98%。

对于当前的土地走势，中原地产首席分析师张大伟分析称，相比第二季度，7月房企拿地步伐渐缓，对非热点土地关注度减少，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率出现下调。从拿地企业构成看，民企占比少，国企占比多， 不难发现资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

不乏大手笔成交的高价地

虽然全国土地市场降温，但从日前土地的交易情况来看，仍不乏大手笔的土地成交案例。

7月31日，福建福州集中出让10宗地块，总成交价达199.73亿元，建发、蓝光、正荣等房企均有斩获。在同一天，成都2宗涉宅用地入市出让，其中，锦江通建+珠海华发联合体竞得的锦江区林家坡片区地块，楼面地价19800元/平方米，溢价率达41.43%，成为成都楼面价新“高价地”。

而此前的7月30日，成都4地块拍出35.48亿元， 中梁、朗诗、卓越、新力各得一宗地。在当天，武汉35亿元成交3宗地，中城长信置业25亿元摘得一宗地。

7月29日，广州在土地市场揽金50.2亿元，成交总面积12.85万平方米，竞得人包括佳兆业、时代中国、绿城、美的置业等。

值得一提的是，7月26日，俊发以92亿元底价夺得昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地，刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录。俊发也因此位居房企7月土地成交金额第三位。

也是因为俊发的贡献，昆明土地出让金月入304亿元，位居各地土地成交额首位。据诸葛找房的榜单显示，南京以263.69亿元紧随其后。不过，从整体来看，榜单总额持续走低。

7月，一线城市住宅用地共成交19宗，同比增加18.75%。其中上海成交15宗，广州成交3宗，北京仅成交1宗。

北京成交的这一宗住宅用地位于丰台区花乡造甲村，中海以79.4亿元、18.79%溢价率夺得该地块，其成交总价及36683元/平方米的成交单价均位列7月土地成交排行首位。该地块与曾经的“高价地”葛洲坝北京中国府相邻，预计未来或将打造为北京四环内的又一高端产品。

预期下半年土地市场再转冷

8月，土地市场的供应并未见减少。北京预计将出让3宗地块，建设用地面积总计22.02万平方米，起始总价合计71.47亿元。与此同时，南京也拟挂牌12宗地块，总出让面积68.92万平方米，总起价193.25亿元。

不过，政策持续收紧的预期之下，诸葛找房市场研究分析员姜国君认为，房企或将调整经营战略，转向“重销售轻投资”。因此拿地更加理性。

此前，市场流传富力地产发布一份内部文件，提出下半年原则上暂停拿地。对此，富力地产相关人士给予否定。

7月29日，富力地产以3.66亿元独揽威海市临港区3宗建设用地，总建筑面积26.68万平方米，是威海临港区近年来出让面积较大的地块之一。随后的7月31日，富力又以1.86亿元获得包头市青山区两宗地。用实际行动回应了不拿地的说法。

对于房企是否拿地，张大伟认为，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多。 整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段。预计8月开始，土地市场与楼市一样，可能再回至今年一季度水平。整体土地市场降温的可能性非常大。

同策分析人士也认为，2019年下半年，在以稳为主的政策基调下，面临市场需求动力不足，房企为冲业绩将打折促销跑量。由此，预计下半年土地市场热度亦会有所下降。今年三季度或为一线城市拿地窗口期。

此外，更有渤海证券人士表示，由于市场转冷，房企利润空间遭受挤压。为了稳定土地市场并保持一定土地财政收入，政府或通过降低出让条件吸引房企参与土拍。