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中国11年棚改4500万套 助力楼市去库存,今年迎拐点

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过去十一年间,中国完成了4500万套棚户区改造,助力民生改善和经济发展。

国家统计局29日刊发《固定资产投资水平不断提升 对发展的关键性作用持续发挥》一文称,2008年,全国启动棚户区改造,截至2012年,完成各类棚户区改造1260万户。党的十八大以来,我国保障性住房建设驶入快车道,2014—2018年全国城镇棚户区住房改造共开工2912万套。

如果计算上2013年的323万套,自2008年至今2018年的十一年间,全国棚改规模已经达到了4495万套。(目前关于2013年棚改各口径数据不统一,也有350万套的说法。)

我国从2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造,基本上是实物安置,拆一套还一套模式,对政府来讲成本较高,所以并未全国大面积推广。

自2015年开始,政府开始推动棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是,政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而居民再到商品房市场上购置住房。

虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模,但它有助于加快三四线城市房地产销售、降低房地产库存,进而提振市场情绪、支撑房价,最终支持整体房地产新开工和建设规模。

一方面增加棚改开工量,一方面提高货币化安置比例,此举加大了中国经济的影响。

住建部数据显示,2013年至2017年,全国棚改完成投资约6万亿元,拉动了建材、装修、家电等消费,促进了上下游相关产业发展,对稳增长发挥了积极作用。

此外,住建部相关负责人表示,棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市,通过新建棚改安置住房,增加了住房供应;房地产库存多的城市,通过棚改货币化安置,促进了房地产去库存。

2014年全国棚改货币化安置比例为9%,2015年快速上升至29.9%,2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

此后官方并未对外发布2017年和2018年两年间的棚改货币化安置比例,业界大多推测这一比例在50%—60%之间。

棚改在历经十年的上升期后,今年开始迎来实质性拐点。

住建部7月19日发布消息称,2019年全国棚改计划新开工289万套。今年1~6月,已开工约180万套,占年度目标任务的62%,完成投资5200多亿元。

而2018年全国棚改实际开工626万套,总投资1.74万亿元。对比可以发现,今年棚改开工计划目标已经腰斩,投资量也可能同比下降50%。

更大的冲击来自于棚改货币化安置比例的下降。自2018年下半年开始,国务院和住建部多次表示,各地将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。

招商银行首席经济学家丁安华7月11日撰文称,测算结果表明,棚改退潮将对商品房销售面积形成显著拖累。货币化安置比例为50%时,悲观、中性、乐观情形下,棚改货币化退潮对商品房销售面积的拖累分别为10、9.3、5.5个百分点;货币化安置比例为30%时,悲观、中性、乐观情形下对销售面积的拖累分别为13.3、12.9、10.7个百分点。

“从棚改退潮的区域风险上看,部分地区的房地产销售和地方财政可能受到较大冲击,西部地区和东北地区的三四线房地产压力比较大,政策可能首先面临调整。”丁安华称。

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