别了“地王”操盘中带来的烦恼远多于幸福

2019-07-22 08:37:42　来源: 21世纪经济报道举报

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（原标题：别了，“地王”）

7月15日下午，经过56轮激烈竞争，中海地产以79.4亿元，18.79%的溢价率，将北京市丰台区造甲村地块收入囊中，单价为6.66万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块，也是今年到目前为止的全国总价“地王”。

这是一宗久违了的“地王”。过去两年多来，北京土地交易相对平淡。即使放眼全国市场，土地交易也鲜有亮点。

这也是一宗名不符实的“地王”。无论单价还是总价，它都无法挤进历史前十。即使在北京土地交易史上，这块地的总价也仅排在第8的位置。

“地王已死”，有房地产从业者做出如此结论。楼市调控持续深入，土地出让制度完善，都令“地王”成为这个年代的稀有物种。悲观者甚至认为，“地王”已经绝迹，因为“地王”、“楼王”都是楼市的“黄金年代”的特定产物，如今已经随着那个年代而远去，不再回来。

这到底是坏消息，还是好兆头？

“地王”缺位

天下无“地王”久矣。

2019年，房地产企业纷纷向一二线城市收缩，在经历了连续三年的销售“大年”后，企业对土地的需求已十分迫切。恰逢融资闸门开启，企业在年初的拿地授权又较为宽裕，因此，从一季度开始，热点一二线城市的土地交易就迅速升温。在部分城市，区域性高价地如雨后春笋般冒出。

以苏州为例，4月24日，苏州出让7宗地块，并诞生2个区域“地王”：吴中太湖新城“地王”，20909元/平方米；尹山湖“地王”，21933元/平方米。4月29日，苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，楼面价达30287元/平方米，成为该区域的单价“地王”。

受高价地的刺激，市场情绪迅速高涨，带动房屋成交量和价格的上涨。房屋市场量价齐升，又反过来带动企业的拿地热情。循环往复。

这种热情随着北京大兴“地王”的诞生而达到顶峰。在该“地王”诞生的同时，监管层对房企的融资渠道进行限制，企业对市场的预期骤然生变，“谨慎”成为主旋律。大多数人预期，如果融资政策持续从紧，大兴“地王”有可能成为今年的绝唱。

事实上，包括大兴“地王”在内，今年诞生的所有“地王”都显得成色不足。

在近20年的土地招拍挂历史上，中国大陆地区诞生过很多形形色色的“地王”。其中，在市场较为活跃的2002年-2003年、2005年-2006年、2009年-2011年、2013年-2014年，“地王”出现得最为频繁。

2010年3月15日，北京曾出现过“一日三地王”的“盛况”。2016年8月17日，上海也出现了“一日三地王”的现象。

迄今为止的全国单价“地王”诞生于2016年8月17日，融信以110亿的价格斩获上海静安地块，单价达到14.3万元/平方米。12天后，招商蛇口和华侨城以310亿元斩获深圳国际会展中心地块，成为全国总价“地王”。

但此后至今的三年多里，土地市场都显得“乏善可陈”。无论单价还是总价，都没有出现真正令人信服的“地王”项目。

技术性调整

“在最近的这波行情中，其实出现了很多‘地王’，但都是区域性的。很多‘地王’都出现在二三线城市，甚至某个区。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，区域性“地王”偏多，是本轮市场的一个特点，而且“地王”确实推高了这些区域的房价。

但作为楼市调控高地的重点一二线城市，“地王”已绝迹很久。因此，近两年看到的“地王”，价格往往并不高，显得名不符实。

北京某知名房企区域拓展部负责人高虎（化名）向21世纪经济报道表示，这些年，政府部门曾使用各种手段来遏制“地王”的产生，印象较为深刻的有以下几种：

2009年11月，自然资源部（时称“国土资源部”）对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市（镇）7公顷。此政策被称为“限大令”，目的是防止因地块规模过大而推高地价。

2010年3月10日，自然资源部下发通知，开发商在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。这令到房企在拿地时，会更仔细地评估自身的资金状况。一年后，大龙地产获取的天竺“地王”被收回，正是因为违反了这一条款。

2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留下16家主业为地产的央企。这也被称为央企“退房令”，其背景在于，当年3月15日的北京“一日三地王”，均由央企制造。

土地出让规则也在不断变化，高虎将其简单总结为“价格实施限制、配建越来越多、逐渐要求自持、毫无‘反抗’空间”。

另外，作为供给侧改革的一部分，土地出让节奏在悄然调整，并影响着市场表现。

高虎说，房企拿地预算最足的时间通常在年初，但很多城市的供地节奏是“前松后紧”，即年初供地规模小，年末规模大。这会造成一种情况，“年初有钱的时候抢地，年末想拿地的时候没钱了”。这样一来，“地王”就容易在上半年被抢出来。但近些年，很多城市的供地节奏变得均匀，已能够有效地改善预期。

另一方面，一些库存规模小的城市，也开始加大供地规模，尤其是普通商品房用地。“像北京，去年供应了大批限竞房用地后，整个市场的供需关系就逆转了，开发商对土地没有那么渴求了。”而在以往，“很多‘地王’都是饥渴供地的结果”。

逝去的黄金时代

实际上，在开发商过往的操盘经验中，“地王”项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿“地王”的主要原因。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示，经测算，普通地块的土地单价约相当于项目房屋售价的30%-40%，“地王”项目则在50%以上，实施限价后，“地王”项目的成本甚至相当于房价的70%以上。再算上人力、资金、建安等成本，很多“地王”项目几乎“没钱可赚”。

一些高总价“地王”，则因占用资金量大、开发周期长，而给开发商带来沉重的压力。即使开发商越来越倾向于联合拿地，但这种风险有时仍然难以承受。

在中海之前，真正的北京大兴“地王”于2015年10月诞生，华侨城、华润、招商联合体以83.4亿元的价格竞得。但华润和招商很快退出，理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。

独立操盘的华侨城一度想力推这一项目，但进展不及预期。在2017年8月和11月，华侨城分两次将这一项目出售给泰禾。大兴“地王”最终易主。

除项目本身的特点外，“地王”还容易触发“霉头”，其引发的调控压力往往令企业始料不及。比如，2010年3月15日的“一日三地王”，不仅引发了央企“退房令”，而且在一个月后导致“新国十条”出台。因此，很多“地王”诞生后，就不得不应对调控的重压，项目的周转期通常大大延长。

“历史来看，房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。”华泰证券指出。今年5月份开始，监管层开始加强房地产业的资金监管，信托融资基本被锁死，对发债的审核也趋于严厉。华泰证券认为，前期土地市场的火热，是引发这种调整的一项直接原因。

有房企人士向21世纪经济报道表示，经过这么多年的“教育”后，开发商已经基本达成一个共识：“地王”是真正的“烫手山芋”。

张大伟表示，以往那样的高总价或高单价“地王”已经很难再出现，一方面，土地出让限制条件越来越多，土地质量难免受到影响，进而影响到土地价值；另一方面，经过了多年的调控洗礼，开发商变得越来越谨慎，几乎不会在冲动之下举牌拿地。

事实上，随着楼市调控手段逐渐完善，长效机制开始试水，开发商的心态正在变得平稳，并逐渐开始接受一个调控“新常态”的时代。

在先后出台两份调控文件后，今年5月24日，苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会。与会领导称，“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。这项表态令很多房企印象深刻。他们认为，这项表态真正将他们打回现实，所有关于政策反转的预期都打消了。

高虎表示，开发商的价值观正是在一次次调控中被改变和塑造。在许久不见真正的“地王”后，企业也已经习惯了。“‘地王’、‘楼王’，都属于过去的‘黄金时代’。”他说，现实是，那个时代已经远去，而且不会再来。

高虎认为，这并不是坏事，因为对于整个行业来说，市场趋于稳定，应该是各方都乐于见到的结果。

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