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卖不动租不出 日本卫星城空置房正成为“负动产”

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在所有的发达国家里,恐怕没有一个国家的不动产市场会面临比日本更严峻的形势了。作为曾经世界第二大、现在世界第三大经济体,日本的不动产市场已经深陷人口危机的泥潭。即便是在国际化大都市的东京,其周围许多的卫星城镇正出现大量的空置房屋。

在日本,房屋并不是购买后就可以任由放置不闻不问的,必须要缴纳固定资产税、保险费、管理费等。因此,对于日本人而言,这些空置房屋正逐渐成为“负动产”。

卖不动租不出修不得毁不起……日本卫星城大量空置房正成为“负动产”

日本的空置房屋 图据《朝日新闻》

东京郊外地价10年缩水90%

大手町、丸之内、新宿、涉谷等地区都是东京都的中央商务区(CBD)。

在距离东京CBD30-40公里远的郊外,是大量上班族的“睡城”(Commuter town)。在经济高度增长期里,日本面临压倒性的住房不足压力。上世纪70年代以后,这些“睡城”得到了大量开发,修建了很多住宅。当时居住在这些地方的主要是1947年-1949年“婴儿潮”出生的一代,“一对夫妻加两个孩子”的小家庭模式是当时这些地区的主要家庭形态。50年过去了,当初这些家庭的孩子们现在基本都搬到市中心或者去市中心很方便的地方居住,只留下一大片老旧的房屋和七八十岁的父母。

今年4月,《每日新闻》记者走访了东京郊外上世纪70年代开发的一个住宅区,发现这里的600个房屋里,就有50个属于无人居住的空置房,空置率超过8%。另外,即便是白天,也很难在这里遇到一两个居民。即便偶尔遇到,也全都是老年人,根本看不到年轻人的影子。当地居民告诉记者:“现在这里住的都是七八十岁的老人,有的是夫妻二人一起生活,有的是一个人独自生活。”

《每日新闻》记者查阅当地的土地交易记录发现,这里的土地交易价格在10年前为每坪(日本独有面积单位,1坪约3.3平方米)约15万日元,而去年的交易价格仅为1.5万日元。在这里,只有极少部分房屋出现严重破损现象,更多的是一些完好无损的空置房屋。这些房屋的庭院因为长期无人打理而杂草丛生、有些藤蔓植物甚至把房屋包裹了起来。即便是那些有人居住的房屋,庭院里的果树也长满了果实。由于没人去摘,这些果实甚至落到了围墙外的地面上。

随着少子化、老龄化问题的不断加深,今后5年、10年这样的空置房屋或许还会越来越多。整个街道、社区也到处是荒凉、衰败的景象,可以预测,将来这里的房屋会很难卖出去、也很难租出去。

各种税费让空置房正沦为“负动产”

在日本,即便是空置房屋,也是有持有成本的。

对于那些普通住宅地而言,每年一共需交纳5-6万日元的固定资产税、都市计划税。即便是那些卖不掉的房屋,其固定资产税也不会是零。无论这个房屋修建了多少年,其固定资产税的评价额度都不会低于刚修建时的2%。如果还要给这种房屋购买火灾保险的话,每年最少也需花费1-5万日元。

据《朝日新闻》报道,日本总务省今年4月下旬发布一份对于日本全国空置房屋的调查报告。该报告显示,2018年日本全国的空置房屋达到846万个,占整体住宅总数的13.6%。大量空置房屋的出现会导致周围环境的恶化,比如,动物在里面栖息繁衍、不法分子闯入、或者遭受火灾等。作为应对之策,日本政府早在2015年2月实施了《空置房屋对策特别措施法》。一旦被当地政府认定为具有倒塌等危险的“特定空置房屋”,其固定资产税的评价额将会增至刚修建时的1/6。

另外,该《特别措施法》还要求空置房屋的继承人每月至少进行一次对房屋的管理。那些不能回去进行管理的继承者只能委托当地的不动产公司代为管理,这样每个月至少花费1万日元。

另外,如果对这些空置房屋进行解体作业,也需要花费很大一笔钱。如果是木结构的房屋,每坪的解体作业价格为4-5万日元。如果是对轻型钢铁结构的房屋进行解体作业,一坪至少要7万日元。对于一个40坪的木结构房屋而言,其解体作业的费用高达160万-200万日元。另外一个不得不面临的尴尬问题是,这些空置房屋解体之后,其土地该如何利用?重新修建吗?恐怕那些30-40岁的人不会来这里买房居住。周围的邻居更不可能再买房了。如果把土地卖给邻居当停车场或者退耕用的话,售价会跟卖白菜一样便宜。

由于受到严重的少子化及老龄化问题的影响,日本不少地区甚至出现了“不动产负价格交易”的极端事例。比如,花费几百万日元把房屋解体之后,基本上以0元价格把土地出让给附近邻居。因此,日本国土交通省每年公布一次的土地交易价格实际上是有很大水分的。比如,在之前提到的那些“睡城”,每坪价格为15万日元,实际上的交易价格不到5万日元。

也正成为日本一大社会问题

除了少子化、老龄化问题之外,日本正出现一个新的社会问题——孤独死。孤独死与“过劳死”一样,是日本人创造的词汇,意思是在孤独中死去而不为人所知。

日本每年有3万人孤独死,这其中很多是独居老人。日本少额短期保险协会下属的孤独死对策委员会于今年5月17日发表了一份关于孤独死的报告,称孤独死死者的平均年龄为61岁,不满75岁的死者占全体的5成,而20到50岁的占了全体的4成。

由于拖欠房租,邮箱邮件无人收取,孤独死死者的第一发现人一般多为不动产管理公司,抑或房子房东。而由于尸体所散发的异臭等原因,周边邻居也可能会及时发现。

日本有一类特殊的清扫工,专门负责打扫孤独死现场。有一位特殊清扫员曾表示,“孤独死死者的家中就像一个大的垃圾场,就像这个房间永远与外面的世界隔离一般。明明一墙之隔的隔壁人家就有人正常生活着,但只有死者自己就像从来没有来过这个世界一样。”

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