潘石屹“敲锣打鼓”卖物业

56岁的潘石屹如今体脂率只有15%。他见到21世纪经济报道记者第一句话是，“你瘦了。”因为关注健康，潘石屹在长城脚下的公社还开设了“减肥训练营”。自SOHO中国告别散售转型自持后，潘石屹有更多的时间开发他的“爱好”。比如：制作摄影节目、筹办摄影展、当木工等。

6月18日，在由招商蛇口主办的《跨界·凝视2019蛇口影像论坛》上，潘石屹说，“原来有人问我，你一会儿做这个，一会儿做那个，甚至担心我业余的事情做得太多，会做不好本职工作。我的回答是，我以文艺复兴时期的达芬奇为榜样，什么事情都做一做。”自此，潘石屹得了“潘芬奇”的称号。

6月28日，“潘芬奇”突然召集包括CBRE、戴德梁行、高力国际、第一太平、中原地产、点点租等中介公司，宣布要销售预估总价约78亿的自持物业。这些物业将分批销售，第一批房源是来自望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共5个项目的9套单独交易标的房源，预估总价约16亿。21世纪经济报道记者注意到，自2012年潘石屹宣布从“销售”转型“自持”后，公司陆续出售旗下项目，套现约315.59亿，同时并未再买过一个新项目。

“敲锣打鼓”卖物业

“敲锣打鼓卖物业”是潘石屹的一贯风格。21世纪经济报道记者注意到，此次SOHO中国拿出来销售的第一批房源项目皆位于北京、上海核心地段，推介房源面积共2万平方米，多为整层办公或整栋会所项目，属于市场上难得一见的稀缺房源。目前，这9套标的物业都在已租状态，租金回报稳定。

“我们这次销售的房源一部分是自己留下舍不得卖的房子，另一部分是客户经营不好的退回来的房子。北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场这八大金刚属于SOHO中国的核心资产，我们将继续持有这些优质资产，同时长期看好北京上海的办公楼市场。”潘石屹说，此次销售这些自持物业房源，是为了进一步优化集团的资产配置。未来，SOHO中国将继续实行核心资产自持战略。

21世纪经济报道记者注意到，自SOHO中国转型自持以来，潘石屹分别在2014年、2015年、2016年和2017年均有不同程度的销售动作。2015年，潘石屹将当年闹上法庭的外滩地王股权转让给复星，涉资84.93亿元。除了这一次股权让渡以外，在散售行为中，潘石屹这一次散售的额度最大。

2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售了上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2016年7月，上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险；同年9月，SOHO中国以30.5亿元，约3万元/平米的价格将刚开业的凌空SOHO中的10.02万平方米卖给了携程；2017年6月，上海虹口SOHO被SOHO中国以35.7亿元卖掉；2017年7月4日，潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。同年10月，SOHO中国又以49.44亿元，约3.96万元/平米的价格将其中的12.8万平米（凌空SOHO）出售给了基汇资本。2018年，公开信息中，SOHO中国没有散售行为。当年，3月20日，SOHO中国在香港举行2017年业绩发布会，现场潘石屹透露北京的光华路SOHO已经不在待售计划中。

外界关心的是潘石屹为什么要卖物业？潘石屹在公开场合的回答是，“我们公司判断的是，非常看好北京、上海核心地段的物业。我说这话与我们今天要销售的行为好像并不一致，但背后实际上是一致的。去年年末我们公布的财务报表中，资产总额为583亿。这583亿还不包括马上要竣工的物业。如果算上这些，到今年9月后，资产总额应该超过600亿。这些资产我们是非常看好的。为什么看好？下一步钱可能不值钱，但我们的房子会很值钱。所以这次要散售的项目，我还是比较看好。”

“出租收益率太低”

据潘石屹向21世纪经济报道记者透露，早在今年年初，他整理完之后就想销售这些物业，但“当时试探了一下市场，发现市场没钱。现在一看，宽松的货币政策之下钱很多。有钱的公司不知道把钱投到哪里去。”

北京远行房地产经纪有限公司的销售人员告诉21世纪经济报道记者，他们暂时没有收到望京SOHO、银河SOHO所出售的自持物业具体价格信息，但最终价格应该不会与小业主出售的价格有太大出入，预估每层在4万-5万元/平方米左右。该销售人员向记者表示，SOHO写字楼的项目在写字楼租售市场上还是比较受欢迎的，望京SOHO的购买客户主要是小型金融公司和传媒公司，购买银河SOHO项目的科技企业客户则相对多一些。该销售还表示，年初市场没钱只是一种猜测，根据他目前接触到的市场销售情况来看，市场上的资金还是很充足的。

据SOHO中国相关负责人透露，为了适应市场，此次交易方式也有所改变，设置为资产交易和股权交易两种。为什么设置两种交易方式？因为资产交易更适合小型自用或者投资型客户。比如，望京SOHO，SOHO中国推介的两个整层物业，一个是1800平米，一个是1900平米，这样更适合自用和小优质客户资产交易。

转型自持后，SOHO中国主要收入来源是租金收入。SOHO中国2018年业绩报告显示，2018年度SOHO中国营业收入为17.21亿元人民币，相比上一年同比减少12.32%；归属本公司权益股东税后净利润约为19.25亿元人民币，相比2017年的47.33亿元人民币，同比下降59.33%；基本每股收益为0.371元，同比减少59.32%。

那么，潘石屹为何不选择出租或者打造“SOHO3Q”（SOHO中国打造的共享办公产品）？“ 我们要销售的这几十个亿，SOHO3Q是消化不了的。SOHO3Q是一个利润特别薄的行业，它不可能吸纳这么大的量。（销售物业拿到钱后）如果有好的地，我们就拿地。如果没有好的地，我们就把银行的贷款还一还。尽管公司现在只有178亿贷款，但还一点对公司的压力就轻一点。”数据显示，2018年公司非流动负债中的银行贷款及其他贷款为167.3亿元，较2017年的148.99亿元增长18.38亿元。截至报告期末，投资物业平均出租率约为96%。净负债率约为43%，平均借贷成本约4.6%，境外债务占总债务比例约3.5%。

写字楼租金回报率不高也是潘石屹出售物业的原因之一。“我们物业回报率是3%，这在市场上表现已经不错。但银行贷款的利息是4个点，租金回报率还赶不上银行贷款利息。另外，SOHO中国目前资产太单一，主要都是办公产品。销售之后，我们储备点别的东西挺好。”潘石屹说。

全球房地产服务商戴德梁行在北京发布报告显示，2019年第一季度北京市甲级写字楼市场租赁需求小幅下调，市场成交租金出现松动。但由于经济不景气、甲级写字楼租金的高企不下和一些老旧项目持续进行升级改造，乙级写字楼反而迎来春天。数据显示，2019年第一季度，北京全市甲级写字楼净吸纳量为22，216平方米，较2018年同期下降92.1%，全市空置率为7.9%，环比下降0.2个百分点。受核心区部分企业的退租和缩减面积影响，五大核心商圈净吸纳为-39，634平方米，空置率环比上升0.5个百分点达4.3%。