5月核心城市房价涨速减缓 二线严控将成常态

日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了2019年6月《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称“报告”）。报告显示，5月份核心城市房价涨速略有减缓，二手房成交量继续下降。报告分析，热点城市房价涨幅将进一步收窄，继一线城市之后二线城市严控房价将成为常态。

核心城市房价涨速略有减缓 二手房成交量继续下降

反映全国24个核心城市总体房价变动的纬房核心指数显示，2019年5月，核心城市住房价格连续4个月上涨，但5月份房价涨速较4月份略有减缓。2019年5月，纬房核心指数为105.92点，与4月的105.43点相比，核心城市房价上涨了0.46%。

从成交量指数看，核心城市在房价涨速略有减缓的同时，二手住房成交量也继续下降。2019年5月，10大重点城市二手住房成交量指数为163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降，表明与2019年1季度比，房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看，重点城市短期房价上涨的压力减轻。

经连续下降后，核心城市住房租金略有回涨。纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在3月、4月调整之后，5月份略有反弹。2019年5月，核心城市住房租金指数为104.16，环比上涨0.19%，同比上涨1.67%。由于一年一度毕业就业季到来，租房需求增加。受季节性因素影响，预计后续几个月核心城市住房租金有望保持稳中有升的态势。

一线城市房价总体平稳 准一线及二线延续上涨

一线城市房价总体平稳，其中北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨。纬房指数监测显示，2019年5月，一线城市房价平均环比上涨0.29%，平均涨速比上月收窄0.305个百分点。北京、广州房价稳中微降，其中北京房价环比微跌0.19%，广州环比微跌0.12%，房价均进入平稳区间。上海、深圳继续小涨，其中上海环比上涨0.66%，深圳环比上涨0.81%，涨速略高于正常值。

准一线及二线城市房价延续上涨，少部分城市涨速加快。纬房指数监测显示，2019年5月，准一线城市房价平均环比上涨1.6%，涨速与上月基本持平。2019年5月二线城市房价平均环比上涨0.303%，涨速比上月收窄0.163个百分点。2019年1月以来，多数二线城市房价由跌转涨，其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。

三四线城市房价涨速继续下降。纬房指数监测显示，2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

预计热点城市房价涨幅将进一步收窄 二线城市严控房价将成为常态

报告预测，热点城市房价涨幅将进一步收窄，非核心城区房价或将下跌。在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用，预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄，交易量下降。对于这些城市的非核心板块，当住房投资需求减退时，短期房价还可能面临下跌。

继一线城市之后，二线城市严控房价将成为常态。相比一线城市，二线城市房地产调控机制手段还很不成熟，市场波动性也较大。随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期，另一方面将抑制购房需求的集中释放，从而有利于熨平市场短期波动。

房地产融资将适度收紧，助力热点城市楼市降温。随着2019年1季度房地产市场的回暖，住房信贷也较快增长。预计与2019年上半年相比，下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧，有利于热点城市房地产市场的降温。

对此报告建议，大力推进公共服务均等化，缓解住房长期供求矛盾；稳定宏观货币供应，加强住房信贷管理；进一步明确地方政府稳定房地产市场的主体责任，同时将租房市场稳定纳入各地政府目标；利用新技术手段强化市场监测，实现市场风险的实时预警 。