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装修标准“打太极” 2000元标准成600元

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上周,国家统计局发布的数字显示:五月份西安新建商品房同比、环比涨幅都为全国第一,该消息出来后,西安市快速推出了新一轮的限购政策,让西安的房子再度成为关注的焦点。华商报记者注意到,半年前,西安发文在全市行政区域新建住宅推行全装修成品交房,更进一步推动了精装修这一产业化进程,也让精装房正在成为房地产市场中的主流产品。那么西安精装房市场的现状是什么?现在的精装房是否符合购房者需求?又存在一些什么问题呢?

>>数据

政策和溢价等多因素推动,西安楼市精装比例接近70%

西安市民刘凯(化名)前几个月买的小高层刚建到地上三层,交房时间是明年年底。每次路过新房的工地现场,他都忍不住进去瞧瞧——他还是有些放不下心。

他担心的倒不是延期交房,毕竟开发商是一家全国知名房企,过往房源交付还算准时。让他不放心的是装修。“买毛坯房装修自己留心,现在买精装房虽然省事可心里有些没底。”刘凯表示,他买的房子只剩一年半就要交房,不仅要完成楼体建设,还要做室内装饰,如果中间赶工期的话,他担心会对质量产生影响,甚至装饰材料名不符实。

精装房在西安楼市正成为主流。最近一批商品住房价格公示名单上,22个楼盘的7439套房源中,毛坯项目仅有5个,共1780套房源;精装项目则占到17个,共5659套房源。据美城机构统计,今年以来,西安全部在售房源中精装比例接近70%,由于新拿地项目陆续全装修交付,新建住宅的精装比例迅速提高,过去常见的毛坯房被行业趋势所替代。

近年来住建部多次要求,各地根据本地实际,逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房。西安去年底也已发文推进新建住宅全装修。“精装交付既有政策推动,也是市场变化的大势所趋。”美城股份市场研究中心总监沈玮表示,一方面精装房提升了住宅建设品质;另一方面在限房价的背景下,开发商也期望借精装来获取溢价,“毛坯改精装的房子,加价20%并不在少数。”

>>市场

购房者对装修状况并不敏感,精装风格普遍很“酒店”

上周限购升级前后,西安新房市场又传出千人登记、千人摇号的消息。曲江和浐灞分别出现了一套房子被18个人意向登记、7个人抢一套房子的楼盘。这些登记火爆的项目中,既有精装房源也有毛坯交付,可见装修状况并不是影响楼盘销售的决定因素。

上个月刚在曲江摇号买到一套精装住宅的任女士说,自己看房始终没太在意装修,因为可选的基本都是精装房,所以她更在意价格和能不能买到合适的房子。

国家注册验房师、荣格验房专家级验房师杨海山从事验房工作十多年,他告诉华商报记者,今年验收的精装房的确在大幅增多,但由于精装房是成批量购买装饰材料,这也导致大部分装修风格单一,主要靠业主入住后的软装来体现风格。

华商报记者发现,为了拉开档次,部分楼盘小高层等高总价房源,在装修用料及风格上与高层房源会形成差别,但同户型装修模式基本相同,硬装风格如“酒店”化统一。

业内人士冯先生介绍,前几年曾有开发商提出“业主参与施工建设”,进行菜单式装修的尝试,即:在施工阶段,业主可以提出自己对所购户型的希望,在设计规范允许范围内达到个性化量身定制,但这种方式最终由于成本高、不利于标准化管理而告终。

>>走访

销售员对装修标准避而不谈,材料型号及造价难寻

按照全装修政策要求,套内必须达到所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,设备管线及开关插座安装完成,厨房和卫生间的基本设备安装完成。事实上,多数精装房在全装基础上,还提供玄关柜、壁橱等家具及净水器、洗碗机、消毒柜等电器。

对装修内容、装修材料等,大部分精装房在售楼部进行公示,但对于材料规格、型号等公示比较欠缺。记者在曲江二期多个精装楼盘发现,公示的基本是装修材料品牌及施工单位等。如:某20强房企,地砖标注为马可波罗或同档次;台盆柜,为欧派或同档次。

在沣东新城一家精装楼盘,公示同样以材料品牌和施工说明为主,如:强化木地板为北美枫情或同档次产品;燃气灶为老板或同档次产品等。对此,这里的销售人员解释,主要是为了交房时如果当初宣传的装饰装修材料采购不到了,可以有替代。

看起来,公示材料多为知名品牌,但对于采购型号和每平方米装修标准,销售人员多避而不谈。“几乎没有开发商去明码标价,最多口头介绍一个大概价格。”贝壳找房一位负责人表示。

去年购买精装房的郝先生,向记者展示的购房合同上显示,在“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中,有关瓷砖、壁纸、地面、门、电气等装修内容,均以品牌或同档次来约定,与售楼部公示接近。他说,售楼员私下说每平方米装修2500元,但没有在合同里体现。

>>调查

业内称所用材料“水很深”,2000元装修标准实际只有600元?

与道不明白的装修标准相比,杨海山认为,精装房问题在交付环节更集中。他说,有些销售方向业主透露的每平方米装修标准在数千元不等,但实际交房的装修标准却出现缩水,还有的因建设方管理不足或者赶工期而导致质量纠纷,尤其是一些原本主做毛坯、欠缺装修经验的房企。

有业内人士指出,精装房做不好,可能与资金成本有关。层层转包分包,这种状况下就很难做出高质量工程。在工程监理行业从业多年的小昭(化名)告诉记者,有的开发商为了减轻资金压力,就默许施工方、材料商层层承包,导致一些无底线逐利的承包者参与期间。

除了交付时的质量问题,小昭表示,开发商仅标明装修品牌的做法,也可能是一个“坑”。他说,装修中涉及的材料有上百种,而同种材料品牌众多,即便是同一品牌下也有很多子系列,单单只告知品牌,太过于笼统了,“就拿一块地砖来说,80×80玻化砖在20元/片,全抛釉40元/片,通体仿大理石砖60元/片,不同材质、不同型号的价格差距本身就很大,而且集中采购和零售价格也没有可比性。”

独立地产评论人李连源表示,精装房采用集团化采购和施工,对外宣称的装修标准参考意义不大,因为实际装修标准可能只有宣传的一半甚至更少。此前就有过买了精装房,找专业人士来评估,结果发现号称每平方米2000元装修标准的房子,最后只有600元。由此可见,如果存在不规范操作,精装房的水是很深的。

>>发现

精装市场透明度不足,装修标准缺乏横向对比

五年前,西安精装房源只占市场供应的不足10%,当时,开发商对每平方米装修标准也不避讳,市面上宣称的普通精装修标准在1000元-2000元/㎡,个别豪宅精装则超过4000元/㎡。

业内人士认为,与五年前相比,精装房的装修档次在提高,但市场透明度仍然不足。开发商高调宣称的名牌装饰材料,究竟价值多少消费者很难比较,因为有些在市场上无法买到。

由于精装修信息的不对称,在采访中,也有一些消费者和业内表示出这样的疑问:同一品牌房企,在全国各城市项目开发中,所采用的精装修标准是否一致?由于价格和成本控制等方面的差异,西安精装房的装修标准是否低于相对成熟的沿海市场?

李连源表示,西安精装市场晚于沿海城市的成熟市场,精装修标准只能说有借鉴但存在明显不足,由于开发模式尚不够精细,包括土建、装修等,需要解决的问题仍然不少。

房地产业内人士周文豪认为,精装房在国内楼市的发展进程上已是大势所趋,但西安推行全装修交付才开始,在执行中难免会碰到这样那样的问题。尤其是开发商资历和管理千差万别,由此导致承诺和交房品质的不一致,这是值得我们关注的。

>>讨论

精装房面临集中交付,西安楼市真的准备好了吗?

不可否认,相比毛坯房,精装房可以节省入住后的精力和时间,减少装修噪音扰民,经济环保,也降低了业主私自改造建筑结构的风险。同时,政策化推广住宅精装修也带给行业变革和提升。因此,推广新建住宅全装修已势不可挡,在全国多个省市得到落地。

但就目前来看,精装市场的不成熟、不规范也引发了许多争议。去年,成都和武汉都出现了因精装房交付存在装修质量等问题,导致集体维权事件。近期,西安浐灞某品牌房企精装房,也在交房时被媒体曝出存在地砖磨损、墙体裂缝、防护栏松动、渗水等问题。

沈玮认为,与发达国家甚至国内经济较发达地区相比,西安精装房市场都只能说是刚起步,市场完善需要一个过程,而期间能做的就是多吸取经验,尽量减少成长的过程。从规范市场的角度看,目前购房合同虽然添加了有关精装房约定,但仍有漏洞可钻;对于售前、售中和售后的监管也需要进一步细化,例如:对装修工法、样板间展示至少应保留到交房。

“其实将连锁装修公司的装修标准,与精装房做一个比较,就能看出装修标准有没有水分。”李连源建议,监管部门应当对装修价格、精装房价格等也做出明确约定,并要求明示装修材质,以兑现销售中的承诺。

并不是消费者不喜欢拎包入住的便利,而是当他们花了十几万甚至几十万装修费却只能享受名不符实的装修时,恐怕也很难高兴起来。可以预见的是,未来一段时期,西安楼市将面临精装房集中交付的情况,从行业到监管真的准备好了吗??

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