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金融产品不符、收益难算 旧小区改造融资如何解局?

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6月19日举行的国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造。目标是,重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

此外,今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

对于老旧小区改造的融资,目前各地在加装电梯等实践中,采用财政补贴+居民分摊的做法。

多位业内人士分析认为,老旧小区改造与棚改完全不同,由于改造大多不涉及土地,腾挪不出新地块,“量很难上去,收益率不容易算,金融机构较难匹配相应产品。”

住建部此前数据显示,我国2000年前老旧居住小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

财政补贴+居民分摊

从各地实践看,目前加装电梯等老旧小区改造,一般为政府财政补助+居民分摊模式。

例如,北京市去年在老旧小区完成加装378部电梯,电梯购置及安装费用按照每台24万元补贴,对因安装电梯产生的管线改移费用根据实际情况给予补贴,最高不超过40万元。

针对改造北京有三种模式:一是“代建租用”模式,业主委托第三方作为实施主体,负责出资加装电梯和后续维护,业主按月或按年缴纳使用费;二是产权单位或集体出资加装模式;三是业主自筹自建模式,委托第三方实施安装和后续维护,费用由业主约定分摊。

深圳在去年9月对既有住宅加装电梯放宽政策,所需资金可以通过四种方式筹集:业主协商分摊比例后共同出资;申请提取物业专项维修基金;申请提取住房公积金;社会投资、政府补助等其他符合规定的资金。

2018年8月,住建部在一次提案回复中称,已将部分符合条件的老旧楼房改造、旧住宅区综合整治项目纳入棚户区改造范围,给予资金和信贷支持。其中,2012年的《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》明确,城市棚户区(危旧房)改造范围内的居民安置住房筹建(新建、购买、货币补偿等)工程和原住民住房改建(扩建、翻建)工程,统一纳入国家城镇保障性安居工程计划。2015年,《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》,要求进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用。

此前,对于棚改等参与模式,一般采用政府购买服务和国开行棚改贷款模式进行。

不过,2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式被取消。新开工棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

对于后者,为解决棚户区改造的资金难题,央行创设抵押补充贷款(简称PSL)工具,通过国开行等机构发放棚改贷款。贷款对象为地方政府出资成立、未列入“监管类”融资平台名单的国有独资及控股企业;央企及其所属企业;非国有上市企业与地方政府或(和)国有企业合资成立的项目公司。

目前,PSL投放节奏已明显放缓。2018年6月,国开行将所有棚改合同审批权限上收总行。根据央行数据,截至2018年5月,PSL投放了1530亿元;2018年下半年,PSL投放了1943亿元。而2016-2018年,PSL投放分别为9714亿元、6350亿元、6919亿元。

类信贷还是ABS?

初期来看,老旧小区改造资金主要依靠地方财政补贴,或地方融资平台出资等手段。

以停车场为例,多地鼓励和引导社会资本参与公共立体停车场投资建设,仍多采用补贴措施。如沈阳市去年7月对社会资本投资建设公共立体停车设施实施专项资金补贴,按照3000-8000元/车位标准给予补贴。

老旧小区改造,开始于2017年12月,当时选取了广州、韶关、柳州等15个城市。在融资方面,试点探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则,采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。

后续的老旧小区改造不限于这15个城市。例如,针对部分老旧小区设施陈旧问题,杭州2019年将在每个城区选取1个老旧小区进行微改造提升,为制定改造三年行动计划提供可借鉴经验。河北省2019年3月印发方案,今年计划改造老旧小区2779个、4468万平方米。

针对老旧小区改造的融资条件仍有待政策进一步明确,包括银行信贷支持、地方政府专项债,企业债等支持政策在业内预期之中。

地方旧城改造项目,一般是投融资分开,项目的立项、实施等由区一级、街道办等安排,但一般的融资主体是地方融资平台或城投公司,面临的典型难题是银行“四证合一”、“还款来源确定性”等问题。

其中,借款主体若为银保监会口径的“监管类平台”,投向土储、保障房在建工程60%以上且现金流测算全覆盖的在建项目,可能是操作路径之一;若为“监测类平台”为借款主体,需遵守“不得发放保障性住房和其它公益项目贷款”等监管条件。

在地方债务杠杆率较高的当下,另一种融资思路是资产证券化。

早在2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物,将纳入项目范围的9个停车场的特许经营权转让,为期12年,总规模超过3亿元。

2019年4月,证监会发布《资产证券化监管问答(三)》,能发行基础设施收费权ABS产品的现金流应当来自于以下三类情况:基于政府和社会资本合作(PPP)项目,国家政策鼓励的行业及领域的基础设施运营维护,另外包括教育、健康养老等公共服务所形成的债权或者其他权利。不过,物业服务费以及缺乏实质抵押品的商业物业租金(不含住房租赁),不得作为ABS基础资产现金流来源。

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