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房贷额度仍充足 下半年利率或稳中趋降

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6月18日,国家统计局公布的数据显示,5月一二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落,三线城市二手住宅涨幅与上月相同。虽然涨幅回落,但大中城市房价仍在上涨。在此背景下,房贷额度以及房贷利率走势为市场所关注。

21世纪经济报道记者广泛采访银行人士了解到,整体来看,今年银行按揭贷款投放相对平稳,目前额度仍充足。利率方面,目前房贷利率处于相对低位,后续房贷利率将保持平稳甚至有下跌的可能。

央行的数据则显示,今年前5月新增个人中长期贷款(主要是按揭贷款)2.26万亿,相比去年同期多增2276亿,但相比房地产市场火爆的2017年同期要低。

“整体额度充足,也有结构性不平衡的问题,有的机构要排队放款,有的机构压根放不出去。”山东地区一位监管部门人士对记者表示。

房贷额度仍充足

因为个人中长期贷款主要由按揭贷款构成,市场一般用其观察房贷走势。央行数据显示,今年1-5月个人中长期贷款新增规模分别为6969亿、2226亿、4605亿、4165亿、4677亿。

除1月规模较高(银行“早投放早受益”)、2月较低(受春节因素影响)外,其他三个月投放规模都在4600亿左右。这显示虽然3月后房地产市场有所回暖,但银行按揭投放仍然平稳。

某股份行西南地区省分行资产负债部人士对21世纪经济报道记者表示,目前看来个人按揭贷款投放速度正常,额度充足,预计下半年投放形势不会有太大变化。

武汉某股份行支行人士介绍,他所在的支行首套房利率基准上浮20%左右,二套房上浮30%左右。“额度还好,没有感觉特别紧。”他说。

上海某国有大行分管零售的副行长向记者介绍,该行上半年每月新增按揭贷款规模在20亿左右,房贷投放节奏变化不大,整体投放比较平稳,预计下半年投放规模和上半年差不多。

“投放规模主要取决于房地产市场趋势,目前来看政府不会让市场波动太大,所以总体贷款规模也会以稳为主。”前述分管零售的副行长表示。

央行的数据显示,今年前5月居民新增中长期贷款合计2.26万亿,相比2018年同期多增2276亿,但相比2017年同期少增725亿。如果从占比来看,今年前5月新增中长期贷款占新增贷款的比重为28.28%,相比2018年、2017年同期下降0.05个、8.06个百分点。

这显示出今年的信贷结构有所优化,按揭贷款对新增信贷的贡献降低。相应地,企业部门贡献上升。因为银行按监管要求加大对小微、民企的信贷投放。

某国有大行浙江二级分行负责人介绍,从余额看,分行对公贷款余额高。但是投放笔数上,个人贷款占比多。目前来看,个人按揭额度还比较多,没有特别的限制。

不过,一些银行人士也担心部分消费贷会变相流向房地产领域。

央行数据显示,今年前5月居民短期贷款新增规模7333亿,已超越2017年同期。2017年因楼市火爆,居民短期贷款创历史新高,分析认为有部分短贷作为首付流入房地产市场。

前述股份行西南地区省分行资产负债部人士介绍,因为按揭贷款条件比较严格,所以投放速度不如条件较为宽松的其他个人消费贷款,最近消费贷投放规模还不错。但相比以前只要工资、收入证明就可以放款,现在消费贷还需要特定消费领域的合同或者意向书,比如房屋装修合同。

“坦白说,消费贷到底流向哪里并不好把控。一是合同证明可能造假,二是即便合同没有问题,一部分挪去购房也有可能。”他说。

利率有调降空间

江苏地区某地市国有大行分行人士介绍,现在银行都在投放按揭贷款,争抢市场份额,所以利率会有调降。区域内要求首套房利率在基准基础上上浮15%,但执行有差别,有的银行上浮幅度也不足15%。

根据融360数据, 2019年5月全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月下降6BP,半年连降后,利率已经为2018年以来最低水平。

具体看,35个城市533家样本银行中,108家(占比20%)银行首套房贷利率环比下滑。一线城市首套房贷利率继续环比小幅下降,二线城市出现分化,其中沈阳、乌鲁木齐、大连、昆明分别环比下降40BP、30BP、20BP、14BP,南京、青岛则分别环比反弹8BP、6BP。

前述股份行西南地区省分行资产负债部人士表示,目前该行个人按揭贷款定价5%-6%之间,定价保持平稳。根据市场资金松紧程度,预计下半年可能会有一定的下降空间,但幅度不会很大。

前述上海国有大行分管零售的副行长介绍,上海房贷市场竞争比较激烈,首套房利率基本九五折。对于房贷利率走势,她认为,主要看房地产市场表现、资金面松紧以及货币政策操作。

值得关注的是,在美联储转向鸽派甚至可能降息的背景下,中国央行货币政策空间打开。有市场分析人士认为,为应对中国经济下行压力,中国央行可能在下半年调降MLF、逆回购等政策利率。若如此,房贷利率也将顺势降低。

光大证券房地产团队表示,当前商业银行对居民按揭资产配置意愿仍在高位,但预计下半年增幅趋缓;预计按揭利率延续下降趋势但空间有限,不同城市/区域将出现差异化变动。

不过融360表示,整体来看,这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声,不排除全国房贷利率平均水平仍会下降,但接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳,甚至会有少部分热门城市回弹。

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