6月18日，国家统计局公布的数据显示，5月一二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落，三线城市二手住宅涨幅与上月相同。虽然涨幅回落，但大中城市房价仍在上涨。在此背景下，房贷额度以及房贷利率走势为市场所关注。
21世纪经济报道记者广泛采访银行人士了解到，整体来看，今年银行按揭贷款投放相对平稳，目前额度仍充足。利率方面，目前房贷利率处于相对低位，后续房贷利率将保持平稳甚至有下跌的可能。
央行的数据则显示，今年前5月新增个人中长期贷款(主要是按揭贷款)2.26万亿，相比去年同期多增2276亿，但相比房地产市场火爆的2017年同期要低。
“整体额度充足，也有结构性不平衡的问题，有的机构要排队放款，有的机构压根放不出去。”山东地区一位监管部门人士对记者表示。
房贷额度仍充足
因为个人中长期贷款主要由按揭贷款构成，市场一般用其观察房贷走势。央行数据显示，今年1-5月个人中长期贷款新增规模分别为6969亿、2226亿、4605亿、4165亿、4677亿。
除1月规模较高(银行“早投放早受益”)、2月较低(受春节因素影响)外，其他三个月投放规模都在4600亿左右。这显示虽然3月后房地产市场有所回暖，但银行按揭投放仍然平稳。
某股份行西南地区省分行资产负债部人士对21世纪经济报道记者表示，目前看来个人按揭贷款投放速度正常，额度充足，预计下半年投放形势不会有太大变化。
武汉某股份行支行人士介绍，他所在的支行首套房利率基准上浮20%左右，二套房上浮30%左右。“额度还好，没有感觉特别紧。”他说。
上海某国有大行分管零售的副行长向记者介绍，该行上半年每月新增按揭贷款规模在20亿左右，房贷投放节奏变化不大，整体投放比较平稳，预计下半年投放规模和上半年差不多。
“投放规模主要取决于房地产市场趋势，目前来看政府不会让市场波动太大，所以总体贷款规模也会以稳为主。”前述分管零售的副行长表示。
央行的数据显示，今年前5月居民新增中长期贷款合计2.26万亿，相比2018年同期多增2276亿，但相比2017年同期少增725亿。如果从占比来看，今年前5月新增中长期贷款占新增贷款的比重为28.28%，相比2018年、2017年同期下降0.05个、8.06个百分点。
这显示出今年的信贷结构有所优化，按揭贷款对新增信贷的贡献降低。相应地，企业部门贡献上升。因为银行按监管要求加大对小微、民企的信贷投放。
某国有大行浙江二级分行负责人介绍，从余额看，分行对公贷款余额高。但是投放笔数上，个人贷款占比多。目前来看，个人按揭额度还比较多，没有特别的限制。
不过，一些银行人士也担心部分消费贷会变相流向房地产领域。
央行数据显示，今年前5月居民短期贷款新增规模7333亿，已超越2017年同期。2017年因楼市火爆，居民短期贷款创历史新高，分析认为有部分短贷作为首付流入房地产市场。
前述股份行西南地区省分行资产负债部人士介绍，因为按揭贷款条件比较严格，所以投放速度不如条件较为宽松的其他个人消费贷款，最近消费贷投放规模还不错。但相比以前只要工资、收入证明就可以放款，现在消费贷还需要特定消费领域的合同或者意向书，比如房屋装修合同。
“坦白说，消费贷到底流向哪里并不好把控。一是合同证明可能造假，二是即便合同没有问题，一部分挪去购房也有可能。”他说。
利率有调降空间
江苏地区某地市国有大行分行人士介绍，现在银行都在投放按揭贷款，争抢市场份额，所以利率会有调降。区域内要求首套房利率在基准基础上上浮15%，但执行有差别，有的银行上浮幅度也不足15%。
根据融360数据， 2019年5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6BP，半年连降后，利率已经为2018年以来最低水平。
具体看，35个城市533家样本银行中，108家(占比20%)银行首套房贷利率环比下滑。一线城市首套房贷利率继续环比小幅下降，二线城市出现分化，其中沈阳、乌鲁木齐、大连、昆明分别环比下降40BP、30BP、20BP、14BP，南京、青岛则分别环比反弹8BP、6BP。
前述股份行西南地区省分行资产负债部人士表示，目前该行个人按揭贷款定价5%-6%之间，定价保持平稳。根据市场资金松紧程度，预计下半年可能会有一定的下降空间，但幅度不会很大。
前述上海国有大行分管零售的副行长介绍，上海房贷市场竞争比较激烈，首套房利率基本九五折。对于房贷利率走势，她认为，主要看房地产市场表现、资金面松紧以及货币政策操作。
值得关注的是，在美联储转向鸽派甚至可能降息的背景下，中国央行货币政策空间打开。有市场分析人士认为，为应对中国经济下行压力，中国央行可能在下半年调降MLF、逆回购等政策利率。若如此，房贷利率也将顺势降低。
光大证券房地产团队表示，当前商业银行对居民按揭资产配置意愿仍在高位，但预计下半年增幅趋缓；预计按揭利率延续下降趋势但空间有限，不同城市/区域将出现差异化变动。
不过融360表示，整体来看，这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声，不排除全国房贷利率平均水平仍会下降，但接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳，甚至会有少部分热门城市回弹。
本文来源：21世纪经济报道
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