主动招商到强拆违建：三亚一农业项目建起了住宅？

（原标题：从主动招商到强拆违建：三亚一农业项目如何建起了住宅小区？）

2015年7月7日被强拆的金阳光小区，位于海南省三亚市崖州区，17栋住宅楼目前只留下3栋职工宿舍楼。经过业主3年多的上诉，2018年9月被最高人民法院确认“实施强制拆除行为存在诸多程序违法”。

金阳光小区是三亚市农业农村局下属三亚市热带农业科学研究院“三亚市现代农业科教园”项目中的配套设施，规划为二类居住用地，包括职工安置住宅、教师学员宿舍等，总用地面积约为3.52万平方米，规划总建筑面积4.548万平方米，限高20米。与住宅小区同期被拆除的，还有农业科教园规划中的温泉公园景观设施等。

科教园项目的承包商、三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司（下称“玉井公司”）实际控制人、执行董事秦谊（应采访者要求，此为化名）2015年7月24日，以涉嫌合同诈骗罪被抓捕后，被三亚市城郊人民检察院以涉嫌非法转让、倒卖土地使用权起诉。经过多次开庭审理，被拘留了3年4个月后，2018年11月16日办理取保候审后释放。

项目的推动者、三亚市农业农村局原党组成员、三亚市热科院原院长张德文，2015年5月30日被捕后，被三亚市城郊检察院以涉嫌滥用职权、受贿罪起诉。时至今日，张德文仍在三亚市看守所羁押。

至少5次开庭，经历4年多时间，案件至今尚未判决。

一个三亚市农业局招商引资的科教园项目，经历4任局长，所建配套设施建筑面积超建7万多平方米，业主不断上诉，换来法律认定“强拆违法”之余，能否挽回损失？

事情的来龙去脉要从9年前说起。

金阳光小区仅存的3栋楼。? 澎湃新闻 图

贫困的蔬菜中心，职工没有工资住危房

2010年前，崖州区还是崖城镇，位于三亚市西部，算得上偏远。即使是现在公路建成，开车走环岛高速也有40多公里路程，约一小时，如果坐公交车，则需要两个多小时。

三亚热科院在崖城镇的基地是原三亚市优质蔬菜开发中心，位于崖城镇北郊，在古崖州城门外，路桥不通。

当时54岁的张德文是蔬菜中心的主任，月工资300元。

彼时，蔬菜中心非常贫困，没有钱为108名在职职工和58名离退休职工交社保，也没有钱发工资，只有400亩可耕地，91.91亩园林用地和465.09亩科教用地。职工按在蔬菜中心工作年限和级别划定承包土地的数量，租地为生。

80户家庭中，47户职工一直居住在24平方米的宿舍，26户是几代人一起居住在五六十平方米的宿舍，这其中有22户已是危房。职工宿舍用的电是临时的农用电，喝的水是未经净化和消毒的地表水，因此大部分人的牙齿都是黄色的。

原三亚市优质蔬菜开发中心职工住房情况。?

一名从小生长在这里，并在35岁回到蔬菜中心工作的职工李忠妹说，在外面讲话，“别人一看我的牙就知道我是蔬菜中心这里的。我父母1952年1953年就来这里建设农场。张德文来当领导后，才把工人的社保交上去，我们退休才好一点。我们现在职工退休，子女不能接班了。女儿已经出嫁了，儿子打零工，还没结婚，我现在退休有800元，要养一家人，等我和老公地里活干不动了，孩子也不会种地，怎么办？”

以她的工龄只能在蔬菜中心承包两三亩地，去掉成本去掉交给蔬菜中心的租金，收成好，一年有一两万元收入，收成不好，就只能剩两三千元。如果能住进眼前的新房子，她觉得至少儿子成婚有点希望。现在他们住的房子非常简易，会漏雨，没有地方做饭，蔬菜中心给他们搭建了板房，但是他们不舍得当厨房用，而是拿来当房间住，“台风来了，至少可以挡雨，也能放点东西。”但海南3月、4月的天气，温度已经30多摄氏度了，板房里不透气。不下雨的时候，李忠妹和老公夜里就睡在家门口过道上的简易凉棚里。

原本作为厨房而搭的板房，因为不漏雨，李忠妹还是把它当作了房间使用。

“我们搭棚子睡，都睡了30年了，如果我儿子带了媳妇回来，我们两公婆在房间里面住，肯定不好。”她说，“谁都企盼去住那个新房子。我们没有房子住，靠800元钱到哪里能买到房子？农场里的土地又不分给你职工盖房子，盖不了大房子，盖个不漏雨的房子也行啊。”

李忠妹家夜晚睡觉的凉棚和厨房。

职工发不出工资，农业局局长出面招商

2010年年初，已在海南居住了16年并落户的秦谊，50岁生日刚过。1994年，通过招聘，35岁的秦谊从吉林来到刚刚建省6年的海南，在一所公办学校任校长。此后，秦谊兴办了15所民办学校并任校长，在此期间积累了一笔可观的财富。

经营教育产业让豪爽的秦谊认识了不少朋友。一次为朋友寻找兴办老年大学用地的机会，经人介绍，秦谊和张德文有了联系。秦谊带朋友来到崖城的蔬菜中心看地，交通不便，设施不全，朋友打消了念头。

多年招商引资无果，职工多次上访，蔬菜中心的处境举步维艰。过了一周，张德文主动联系秦谊说，三亚农业局局长宫建国想约她见面认识一下，有一个项目想聊一聊。

秦谊如约去了三亚农业局。秦谊对澎湃新闻记者回忆，宫建国对崖城前景描述非常好，称三亚最后开发的就是崖州湾，将来会往科技方面发展。

“他就说国家现在大力提倡休闲农业，这是一个新型的农业项目，政府会大力支持，路会修通，还会建立水果蔬菜集散地。希望我能来投资这个休闲农业的项目。”秦谊回忆。

宫建国向秦谊介绍：蔬菜中心是一个老国企改制后成为的蔬菜开发中心。除了一正两副的主任有工资——每月300元的工资发了8年，职工是没有工资的，就靠租的几亩农地种菜为生，也交不上养老保险。但是蔬菜中心有一块净地，农业局准备用这块地招商引资，建设休闲农业的这个项目主要是为了给职工解决住房的问题。

秦谊留了心，随后，她了解到海南省里的确成立了休闲农业发展局，的确要发展休闲农业项目。

心动的秦谊决定投资这个项目，在农业局的推动下，她注册成立了玉井公司，其“三亚玉井温泉休闲农业旅游度假村”项目在当时三亚农业局党组扩大会议上通过。

“农业局会上就通过了，还留下我们一起吃了饭，大家很高兴，招商成功了。”秦谊回忆道。

2010年春节后没过多久，三亚市农业局在收到秦谊提交的“三亚玉井温泉休闲农业旅游度假村”的报告后，4月11日，向三亚市政府发送了“关于建议批准三亚玉井温泉休闲农业旅游度假区项目的请示”的红头文件，并恳请批准。随之附上了《关于招商引资，加快经济发展，解决优质蔬菜开发中心职工住房的请示报告》。

请示文件里提到，决定把蔬菜中心300亩科教用地使用权出让给开发商使用，拆迁费和安置费合计1100万元，并由开发商为80户职工和退休人员无偿解决住房，产权由蔬菜中心所有。蔬菜中心科教用地最长使用期限为50年，出让金每年每亩400元，开发商共计支付50年出让金720万元，每10年交一次，每隔10年递增10%。

之后，三亚市农业局要求秦谊先把1100万元汇入蔬菜中心账户，“不打钱，他们不敢签合同，怕落实不了，我就陆陆续续分几笔把1100万元安置费打了过去。”

2010年5月5日，秦谊和蔬菜中心法人代表张德文等4人签定了《土地承包合同》。合同显示，合同项下的地块为科教用地，可举办各类学校、科教基地、专家学术论坛会馆，还有玉井温泉古址，保护古文化，可恢复开发、观光旅游、农业休闲、宾馆接待和服务产业。地上附着物，玉井公司可以拆除，但不能开矿、办砖厂和出卖土壤。玉井公司承包土地后，优先安排蔬菜中心职工就业，重新签订劳务合同。蔬菜中心应积极配合玉井公司立项报建，不得以任何借口故意拖延。

然而1100万元并没有用于解决职工住房问题，这笔资金被用作了土地赎回的“青苗补偿”。2017年7月4日，三亚市城郊人民法院的一份庭审笔录显示，玉井公司支付了果树、坟墓赔偿费用为993.2万元。

“钱打进去，合同也签了，这才知道他们拿钱去赔偿了青苗，才知道10年之前地就租给了人家种芒果，有很多的地块没有闲置，全都租出去了。如果招商说要拿钱赎地，谁都不会进来的。他们想拿着钱去赔偿青苗，把地赎回来后再给我。但这样，职工住房的钱就没有了，他们就说那干脆你来给我们建房吧。”

当秦谊发现土地纠纷很复杂时，她想到了退出。

张德文对她说，“对不起，你打官司肯定能赢，但我们没钱退。我们企业太穷了，几次招商都没成，只好想这个法子。我们只有这块科教用地能增值，但我们没钱，收不回来。”

骑虎难下的秦谊只能继续推进，她期待有一天项目盈利就能收回成本。

科教园项目立项，无偿代建员工宿舍

这期间，“宫局长把项目上报给了三亚市主抓农业的副市长，当时，他们也不知道这个项目应该怎么批，是市里批还是省里批。正在商讨归属谁来批项目的时候，宫局长调走了。”秦谊说。

三亚市政府网站2010年5月10日的一则干部公告显示，宫建国拟任三亚市河东区工作委员会书记。

“我们这个项目经手的第二任局长是陈阵，他接手后找我讨论项目说，这块地是科教用地，也是建设用地，建设用地是可以盖房子的，问我看是叫示范园好还是科教园好。”“我就说既然是科教用地，那就叫现代农业科教园吧，于是就把这个项目做了修改。”

2010年11月15日，三亚市农业局再次向三亚市政府请示“关于三亚现代农业科教园项目立项”。文件写明，建设期限二年（2010年12月-2012年12月），项目建成后年总产值6871.25万元。项目承建单位为三亚市优质蔬菜开发中心，资金来源主要靠企业自筹解决。

2011年1月6日，三亚市发展和改革委员会核发了三亚现代农业科教园的备案表，项目法人名称为三亚市优质蔬菜开发中心。项目占地300亩，总建筑面积8.36万平方米，项目总投资1.889亿元，其中，职工宿舍的建筑面积为9600平方米。计划开工时间2011年3月，竣工时间2013年10月。

2012年1月10日，三亚市人民政府批复同意了科教园控制性详细规划。

三亚市自然资源和规划局网站上公示的《现代农业科教园控规（2011—2020）》显示，该项目定位是集研发培训、科研科教、加工贸易、旅游观光、娱乐休闲等为一体的现代生态农业观光旅游项目。位于三亚市崖城镇北郊优质蔬菜开发中心内，用地东西向长约850米，南北跨度最宽处约420米，面积为325436平方米(合计488亩)。项目划分为四大功能块：科研区（包括1.现代农业培训展览功能块，2.博士后工作站功能块，3.现代农业检验、配送功能块），居住区（包括职工宿舍区和教师、学生宿舍），主题公园区（温泉公园），农业培育区。其中，地块开发强度控制指标规定居住用地容积率为1.2，限高20米。

其中，居住用地包括两部分。A09地块的总用地面积为15561.16平方米，总建筑面积为19504.2平方米；A13地块的总用地面积为19643.91平方米，总建筑面积为25983.81平方米。按照最初设想，一部分将作为职工宿舍分配，剩余部分将用作出租，以补贴玉井公司建设宿舍的投入。

也就是说，扣除9600平方米的职工宿舍，玉井公司还有3.5888万平方米建筑面积可用于出租获利。

秦谊对澎湃新闻记者表示，“科教园项目属于没有利益点的项目，设计师在设计的时候考虑到要出效益，我们决定效益从两块二类居住用地出。一是解决热科院职工的房子，二是可以解决玉井公司职工的房子，此外空置的房子，我当时的设想是在一期建好后对外出租，在房屋空置期间可以出租给培训机构。在实际操作中，我没有决心做下去了，后来就引入了广励智信。”在上述庭审笔录中，秦谊做了相同表述。

上述庭审笔录显示，张德文表示，2012年9月22日，时任海南省三亚市政府副市长周高明在海口听取秦谊和张德文汇报项目情况，“同意把职工宿舍安排好后，拿一些房屋出租来作为科教园的投资回报”。

2012年12月4日，玉井公司取得了玉井温泉的取水许可证。取水用途为温泉泡池用水。

2013年11月28日，三亚市规划局组织召开《三亚市现代农业科教园修建性详细规划》专家评审会，与会专家原则通过。2014年4月15日，三亚市规划局在官方网站发布了《三亚市现代农业科教园修建性详细规划》批前公示，公示期为2014年1月6日-2月6日。

2013年12月4日，三亚市农业局批复同意了热科院的方案，并要求尽快落实。

随着项目的推进，热科院职工的居住问题仍然指望秦谊来解决。2011年到2013年期间，双方签订多份补充协议。

2011年11月5日，双方协商，玉井公司出资给蔬菜中心建造80套楼房，每套120平方米，库房10平方米/户。蔬菜中心协助玉井公司安排好职工搬迁工作，先建职工住宅楼，玉井公司出资设计图纸，包括设计费用。楼房竣工后，三个月内蔬菜中心职工全部进楼。

2012年5月7日，因为玉井公司无偿出资给蔬菜中心职工建造宿舍楼投资超过原合同出资的资金，双方达成协议，玉井公司投资建设的地上物及地下物、土地使用权、经营权、收益权归玉井公司所有；如国有企事业改革、改制，实行市场化运作，玉井公司享有对蔬菜中心资产的优先购买权；玉井公司给蔬菜中心职工、干部、离退休病休人员解决126套宿舍楼，每个职工享受60平方米，由于建设框架结构楼房和配套的仓库道路绿化等项目投资较大，蔬菜中心同意用约50亩的土地承包金在50年的承包期内反补给玉井公司，同意承包期限改为2012年5月15日至2062年5月14日。

澎湃新闻注意到，几份协议中，职工宿舍每套面积从120平方米变为了60平方米，套数从80套变为126套；土地承包金的土地数量从此前的300亩变为了250亩。

“有些土地最后没有收回来，有些地涉及纠纷，是我抵押自己房产从法院解冻出来的，我实际上承包的只有250亩，但我还是按原来商量好的300亩土地承包金给的。报建进度较慢，主要是员工宿舍楼的规划一直在变，开始80套，每套120平方米，但是每家职工人数不同，职工多的人家不同意，所以后来变成每个员工一套60平方米的房子。”秦谊解释说，“房子要做整齐，最后设计成144套房子的楼。”

在科教园立项，通过控规、修规的这两年间，此前属于实行企业化管理的事业单位——蔬菜中心，2012年10月6日，与三亚市南红农场、三亚市农业科学研究所重组为三亚市热带农业科学研究院，为农业局下属副处级事业单位。

为了协调员工拖欠的社保，热科院又让秦谊预付租期50年中最后10年的租金140万元。

2013年12月18日，玉井公司转账140万元至热科院账户。2013年12月20日，双方协商，玉井公司将最后10年250亩土地的租金140万元先付给蔬菜中心用于补缴职工保险费。当日，热科院开出收款凭据。

加上承包给北京市农林科学研究院12亩地的67万元，共计207万元，农科院上缴了单位应承担的欠费。

未批先建，广励智信垫资入场

秦谊开始焦虑：投入了那么多资金，项目还却没开始建设。

“在修规批办的过程当中，热科院和农业局几次催我动工给他们建宿舍，因为规划的宿舍位置原来是他们的破房子，已经拆掉了，职工就住在临时搭建的木板房里，遇上台风就太难了，他们也特别着急。那时候控规、修规都还没批下来，这个报建手续没有批下来，我就坚持不动工。他们催来催去催了几次就有点火了，张德文就说如果要是再不动工的话我们就解除合同，他说‘我明告诉你，崖城没有一个有本子的，三亚所有的工程都是边报边建，先上车后买票的’。他说‘我们这职工的房子你是翻建，原来有房子，拆掉了重新翻建，你边报边建就行’。就这样催着一定要开工，我怎么拖都拖不了了。”

动工前，秦谊仍想要农业局给一个担保，“蔬菜中心研究来研究去，和农业局研究，最后给我一个授权委托书。”

2012年5月5日，蔬菜中心给了秦谊一份委托书，委托书载明：玉井公司自负盈亏，享有该项目经营权、开发受益权以及对投资建设形成的建筑物拥有权（职工宿舍楼除外）。玉井公司有经营销售权、出租权和获取报酬权。玉井公司可以土地使用权入股、参股、抵押、融资、合伙经营、发包流转，但应该向蔬菜中心汇报备案。该委托书不受原签订合同单位法人代表的人事变更、改制、合并、撤销而失效。

资金流存在困难，此前从来没有做过这么大工程的秦谊心里也有些没底。这时经朋友介绍，有家公司愿意垫资来建职工宿舍，“建到平顶的时候再结算”，这着实打动了秦谊。这家公司就是之后金阳光小区的开发商广励智信。工商资料显示，广励智信注册成立于2011年11月14日。

庭审笔录记载，公诉人出示的证言中，曾帮宋金皓做过小区房产销售活动的沈继业表示，其是2012年4月引荐宋金皓与秦谊认识的。工商资料显示，沈继业是2011年7月18日注册成立的三亚广励君通房地产开发有限公司法人代表。

上述庭审笔录显示，宋金皓出生于1979年9月6日，汉族，黑龙江省哈尔滨市巴彦县人。2015年7月1日在深圳被抓获，7月2日被刑事拘留，8月8日被逮捕。

2012年，宋金皓提议广励智信从代建开发商的角色转为直接入股，成为项目股东之一。秦谊没有同意，但表示愿意将项目中的居住用地部分进行合作，换取开发商免费建设职工宿舍。

2012年7月21日，玉井公司和广励智信签订了《三亚现代农业科教园A09地块投资建设经营协议书》。广励智信全额投资建设，建设8000平方米的职工住宅给玉井公司，余下10673.39平方米，由广励智信按规定设计统筹，玉井公司负责报建，获批后由广励智信独立完成经营，玉井公司不参与分配。

2012年9月1日，玉井公司和广励智信签订《房产项目联营及授权说明》，玉井公司授权广励智信对建成后的房产建筑物，有权依法进行出租、转让、经营管理，从中获取收益。

2013年4月19日，玉井公司与广励智信签订《三亚现代农业科教园A13地块投资建设经营协议书》，广励智信全额投资建设，对建成后的房子以对外租赁等方式取得的经营收入，玉井公司收取总建筑面积的30%，剩余70%归广励智信所有；广励智信对投资所建标的物，在经营期内享有居住、使用、收益权，不享有所有权。

“A13的协议我们签的是共同开发，就是基础设施这一块资金最后结算，我们成本对半分。房产方面三七开，就是玉井公司拿三成房产的收益，他拿七成房产的收益。”秦谊回忆说，2013年3月，热科院同意广励智信以边报建边施工的方式开工建设。广励智信把房子对外出租，又把出租款补回建设投入。“我当时不知道能这么操作，我也不知道市场那么好，我如果知道，我就抓紧报建自己来做了。”

秦谊告诉记者，2013年11月修规通过后，A02地块（展览中心以及温泉景观）和两幅居住用地地块就同时进行报建工作了。

出乎秦谊意料的是，实际建设过程中，宋金皓将科教园两块土地上规划的4万多平方米住宅规模扩大了接近三倍。

在未取得建设工程规划许可证和施工许可证的前提下，广励智信在科教园项目用地范围内，投资建设金阳光小区17栋楼房，总建筑面积约11.478万平方米。

这意味着，广励智信建设的总建筑面积超出了规划近7万平方米。

农业局主动报案

在此期间，三亚农业局更换了三任领导。

秦谊称，她第一次知道广励智信已经提前把房子出租的事，已经是2014年3月，在第四任农业局局长李劲松的办公室里。（编者注：2015年1月起，李劲松升任三亚市政府副市长，2018年2月至今，任海南省政府副秘书长、办公厅党组成员。）

“李劲松局长让我们到农业局去一趟，我去了之后，李劲松就说广励智信在对外卖小产权房，这个责任他是承担不了的，他就让我把广励智信的合同拿过来。合同上写的是出租，那我也觉得挺诧异的，我觉得好像房子还没见到影呢，刚开始破土动工怎么就能把房子出租了呢？李劲松马上就告诉市里面说广励智信在出租房子，在卖房子。看到合同后，他又向公安局报案说广励智信合同诈骗。公安局就查封了我们的账户和广励智信的账户，还抄了广励智信的办公室，从办公室就抄了将近能有500套的出租合同，对外出租合同，和人签的合同。有的合同是只交了2万元定金的，有的是签了合同还没交钱，也有的是交了全款，一套20多万元。当时广励智信就停工了，所有的事情都停下来了，后来我们才知道张德文也被停职了。”秦谊回忆。

与此同时，三亚热科院负责人张德文被停止工作。

最高院的一份庭审笔录显示，公诉人提交的证据中有一份报案书——三亚市农业局在2014年3月18日向公安局报案。

上述庭审笔录记载的公诉人提供的李劲松证言显示，“2014年3月15日，我到崖城考察，在热科院附近，有个小伙子给我推荐‘金阳光小区’楼盘，并带我到南滨农场出口的售楼部，我了解到该项目是在热科院科教园项目用地内建设的楼盘，并在崖城、三亚金鸡岭设有售楼部对外出售。第二天，我带着副局长冯永杰一起再次到崖城调查，并到小区现场查看。我就给市里分管领导周高明副市长汇报了情况。下午我找张德文谈话，当时秦谊也来了。张德文当时还想隐瞒说不知道情况，但秦谊比较坦诚，说她科教园项目如果不建设房子出售就会亏钱。晚上我仔细看了科教园项目的有关资料，发现科教园项目还没有经过市政府审批就建设，涉嫌违规，应该立即停止施工。17日上班后，给周高明副市长汇报后，周市长要求立即停止项目施工。我叫张德文到我办公室，把要求告诉他，张德文当时同意停止施工。为防止事态扩大，经请示周高明副市长后，我们农业局就将热科院的公章收回农业局了。”

秦谊否认了告诉李劲松科教园的房子如果不出售会亏钱一事，她说：“这是不真实的，我没有说过这句话。”

而张德文的一份口述中，他表示，2014年4月15日被停止工作，在这之前他已经停止了玉井公司和广励智信的工程建设。

不过对于违建的认定，张德文持有不同意见：“报建当中，就认定为违建有失偏颇。这个项目本是农业公益项目，应当是政府投资，但是领导要求我们走市场化运营道路，让企业自筹资金代替市政府投资这个公益项目，所有建筑是热科院的资产，是国有资产，不是企业所有。2014年4月份我被停职，玉井公司、广励智信已经停工报建，如果农业局主管领导和市政府领导沟通协调好，就不会有后续一系列问题。”

报案的同时，科教园建设被叫停。

2014年3月17日，三亚市热科院向玉井公司发出《关于加强科教园建设项目管理停止违规建筑的通知》。

2014年3月24日，三亚市热科院向玉井公司发出《关于责令停止违法行为的通知》，要求玉井公司停止违法建设。

2014年3月28日，三亚市热科院作出《解除合同通知书》并进行公证送达，解除与玉井公司的合作合同，并要求其停止违法建设和对外发售、出租房屋的行为。之后，三亚市热科院又多次向玉井公司和广励智信发出通知，制止其违法建设和对外发售、出租房屋的行为。

此外，三亚市热科院在项目现场和《三亚日报》发布公告，指出金阳光小区相关销售和变相销售的房屋为违法建筑。不受法律保护，要求购房人、承租人不得购买和承租。

澎湃新闻在三亚市农业局见到三亚热科院现任院长黄琼君，他给记者看了上述《解除合同通知书》和公证书。该通知描述热科院和玉井公司双方关系时只提到了2010年5月5日签订的《土地承包合同》，及2011年11月5日签订的第一份补充协议。三亚热科院依据《合同法》第九十四条的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，单方解除合同。

记者从律师处了解到，单方面解除合同，如在对方不同意的情况下，三亚市热科院应该主动到法院申请判决，或者去海南仲裁委员会申请仲裁。

记者询问，解除合同后热科院是否对玉井公司投入的资金，包括预收的最后10年的租金进行退还等问题，黄琼君表示他是在2017年来到三亚热科院的，对之前的事情不了解。

记者之后又去到热科院找到办理公证送达通知的蔡儒平了解情况。

蔡儒平原是蔬菜中心办公室主任，专门管理会议记录。蔡儒平表示，他是2013年来到热科院工作的，对2013年前的事情不太了解，到单位也是根据领导指示工作。对2014年、2015年的情况，他则表示：记不太清了。

黄琼君和蔡儒平都表示，玉井公司支付的各类款项都用掉了，“我们单位哪里有钱退。”

公安局撤案，项目闪电复工

2013年蔬菜中心正在改制，蔬菜中心的公章就没有用了，要用热科院的公章。当时，张德文被停职了，这个公章就在农业局时任局长李劲松手上。“他当时说卖房子的责任他承担不了，已经报案了，由公安来处理。盖不了章，报建的工作被迫停止。”秦谊说。

诡吊的是，2014年的这次报案并没有最终立案。正当秦谊和张德文讨论如何凑钱退给业主，并重新启动科教园项目时，宋金皓的项目又奇迹般地恢复了建设。

“大概在（2014年）9月，三亚市公安局经济侦查科把我们叫去了。他们先找的宋金皓，说合同不构成诈骗，没有受害者，公安不立案，账户也解封了。宋金皓高兴地跟我报喜。之后，三亚市公安局经侦科也让我去了，明确告诉我说没有受害者，他们不立案了。”秦谊说，“他们的队长对我说，崖城这个地方多少年招商都招不来。他说‘你们来投入了真的是给蔬菜中心员工解决大问题了’。”

秦谊称，按照她的想法，在撤案后，她试图恢复报建工作，让项目合规。

于是，她要求广励智信停止施工，并停止出租房子。但阻止并没有成功。

“我就一直在让广励智信停工，不可以建。我还特意为了这个事情准备了一个面包车，雇了四五个人就看着宋金皓不许往外出租房子。”秦谊描述到，“2015年春节前后，内地来了很多度假旅游的人，广励智信出租房子特别火，我就去把它的租赁点给锁上了，我就不让它售嘛。我们搞得就很僵，等到我们离开的时候，崖城派出所就把那个门给打开了，他们热火朝天地往外租房。”

最高院的裁判文书显示，2014年3月4日，三亚市执法局执法人员巡查发现，金阳光小区建设有15栋框架结构楼房，其中9栋封顶，6栋在建。

到2015年2月6日，三亚市执法局发现擅自建设的房屋已达到16栋。

但仅过了两个月，金阳光又建好了一栋违法建筑。2015年4月9日，三亚市执法局认定违法建设框架结构房屋17栋。这17栋房屋包括9栋6层封顶，2栋8层封顶，3栋11层封顶，1栋10层封顶，1栋5层封顶，1栋4层封顶，总占地面积约14703平方米，总建筑面积约11.478万平方米。

上述庭审笔录显示，宋金皓对审判长表示，公安撤案后，广励智信于2014年5月份复工。复工后，没有农业局或政府领导来阻止建房，没有人说这件事不能做了。他在庭上说，A09完全符合控规修规，A13超规，但是可以修正的。这期间，业主来要求退钱的，都退了。

宋金皓2018年取保候审后，和众人失去了联系，2019年4月、5月期间，澎湃新闻记者试图从多个渠道寻找宋金皓未果。

记者拨打了张德文之后的代理热科院院长符继业电话，想了解在张德文停职后，金阳光小区对外出租的情况。符继业首先表示，他不是继任院长，也不是代理院长，只是临时的。他2017年下乡已经两年了，金阳光小区2014年、2015年的情况，记不太清了。他同时表示，他不能随意说的，要农业局授权才可以。

于是，崖城镇政府距离金阳光温泉花园在崖城对外租赁的地点只有约800米的距离，却多年没有发现“以租代售”等问题。三亚市区的农业局领导亲自举报后，三亚市公安也未对开发商广励智信立案。

另一方面，正是2014年，从3月到12月，三亚当地税务机关向玉井公司和广励智信征收了至少364.8万元税，包括耕地占用税、房产税、营业税等。

秦谊提供的发票显示，2014年3月27日，广励智信缴了约168.8万元税，包括了房产税、营业税等。其中，115.8万元房产税的品目名称为经营性出租。

2014年7月29日，广励智信上缴了约150万元税，主要是耕地占用税。

2014年9月25日，玉井公司向三亚市缴了46万多元耕地占用税。

玉井公司缴纳的46.6669万元耕地占用税发票。

耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税。房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。

事实上，科教园项目的土地属性为科教用地，并非耕地；金阳光小区在规划上仅仅是配套设施，也不属于征税对象。

对于税费问题，一份三亚市住房和城乡建设局于2015年12月7日向海南省住建厅信访处的回函中有所“解答”。

这份由时任住建局局长王铁明签发的回复写道：对于信访文件中提到的税费问题，只有办理房屋产权证时才会产生，该项目没有任何报建手续，更没有预售许可，不可能产生税费。

回复中说，金阳光小区所在地权属于热科院，权属性质为国有，使用权类型为划拨，土地用途为科教用地。三亚市住建局作为建设行政主管部门，从未给该项目办理和发放过施工许可证。

澎湃新闻在今年4月17日去三亚市住建局了解情况，三亚市住建局局长黎觉行让记者去询问建设工程管理科。建设工程管理科里较为年轻的工作人员对此事并不了解，只知道金阳光小区已经拆除。对于三亚市住建局当时是否了解金阳光小区立项、施工及最后对外出租房屋的情况，金阳光小区因何成为违建，为何没有来报建等问题，一名男性工作人员只向记者表示，玉井公司从来没有来办理过施工许可证。

当时，“出租房产”不被立案以及税务部门征收税费的行为被秦谊解读为当地政府已经默认这个项目继续开展。

宋金皓显然也抱着同样的想法。到2015年，金阳光小区以“以租代售”的方式共出租了1400多套。

宋金皓庭审中表示，金阳光项目出租收入3亿元，退房100多套，设计价款3000多万元，实际收入2.7亿元左右。在此项目中，他实际投入3.3亿元，实际亏损5000万元左右。

秦谊对此相当不解：“张德文当时因为对外出租500套房子而被停止了工作。那后面广励智信又出租了八九百套房子，谁来承担责任？工程违建，先前动工的才是整个工程的1/3，在公安不立案之后，广励智信复工后又把全部工程干完，而且全部装修完。这个责任又该谁来负责？”

以外聘员工身份租房，律师：业主合同不违法

那么，广励智信究竟和业主签订一份怎样的合同？

最高院查明，业主向广励智信一次性缴纳20年的租赁使用费（实际为购房款），广励智信赠与该房屋使用权至2060年；如果合同生效后5年届满，广励智信未能办理产权证，业主有权选择解除合同，并要求广励智信进行原价回购；自房屋交付之日起，业主拥有房屋的处置权（包括但不限于占有、使用、租赁、转让以及经营一切相关收益的权利）。

记者在业主李景奎提供的一份2014年7月签订的《房产合同》上看到，该合同文本以房屋使用权租赁交易形式实现双方合同目的。

广励智信在前言写到，基于项目土地使用权类型尚属划拨用地之客观现实和国家法律、政策限制性规定，在该地块未补办出让手续和缴纳出让金及税费前，不得以商品房买卖之形式对该地块上房屋等建筑物进行产权销售，但在50年范围内其有权以出租、转让、招商等形式进行经营。

业主为三亚市优质蔬菜开发中心、玉井温泉休闲农业发展有限公司、三亚广励智信投资置业有限公司员工，全国各地在三亚的三亚市南繁科学技术研究院专家和其他工作人员、外聘顾问、合作伙伴以及三亚市现代农业科技园项目合作单位、人员。

在《房产合同》中，业主可以选择10年和20年两种期限，选择20年交易期限的，广励智信无偿赠送该房屋使用权至2060年。付款方式可以选择一次性付款和分期付款。

李景奎选择28万元租下20年一套47.95平方米的房子。

对比另一份2013年3月签订的合同，记者看到第一条房屋交易依据中，写明了限高20米；以及“建设工程规划许可证号为＿＿＿，施工许可证号为＿＿＿。” 而2014年的合同删去了这两处，变为“经政府批准，本项目业已取得规划和施工报建手续”。是什么原因让宋金皓认为“业已取得规划和施工报建手续呢”？

按一般楼房一层3米来算，20米的限高大约六七层高。而28万元租下48平方米的房子，按赠送后50年计算，一年租金不到6000元，平摊下来每月不到500元。这个价格和业主在崖州租房的价格相当。而在2013年、2014年，三亚市平均房价约为25000元/平方米。

金阳光小区1400户业主在遭遇强拆后，分为了多个诉讼团队，其中一个诉团的代理律师、北京圣运律师事务所律师王有银表示，该合同在法律上是合法有效的。

他说，“调查过程中发现，开发商对于国家规定进行了一定研究，所以他与广大业主签订的并非房屋买卖或者土地买卖的合同。国家有关主管部门对于科教园项目有规定可以建设员工和专家附属设施的生活、生产用房。那么基于这个情况下，开发商跟相关的专家或者员工签订了房屋使用权的一个租赁协议。”

王有银进一步解释说，热科院与开发商之间签订了农业科教园的合作项目，农业科教园这个项目是获得了三亚市政府以及相关的规划土地主管部门的审批，同意建设相关的地上建筑物。国土资源部以及农业部曾经联合发文，允许部分房屋用于专家和职工的生产生活用房，作为配套的附属设施。既然有这个规定在，从广励智信与相关的业主签订的协议来看，业主是以员工或专家的身份来使用的。“是否员工，这应当由劳动部门判定。农业项目的专家和顾问，在法律上非常广泛，比如试吃的专家；比如崖州生态环境特别好，有没有试睡的专家？在法律上并没有法律细节的鉴定，员工或者专家，这个租赁关系是你情我愿的，是企业内部自主经营的行为。对老百姓来说，法无禁止即可为；但对政府来说，法无允许不可为。”

突如其来的拆违行动

2015年2月13日，报建工作的进展缓慢让秦谊决心到省里找找门路。

在她去海口的高铁上，突然接到公司打来电话说，02地块（温泉广场）的工程被砸了。第二天她马上返回三亚。“我到三亚综合行政执法局找周乃武局长，让他给我个说法，您为什么没有任何告知，没有听证？”秦谊说。

2015年3月10日，玉井公司提起行政诉讼。

海南省三亚市城郊人民法院2015年4月27日做出的一份行政判决书显示，2015年2月13日上午，三亚市综合行政执法局拆除了玉井公司自建得玉井温泉景观。

判决书认为，依据《中华人民共和国行政强制法》的规定，三亚市综合行政执法局应在对玉井公司依法作出行政处罚决定后，玉井公司在行政处罚决定规定的期限内不履行义务的情形下，方能实施强制拆除。同时，三亚市综合行政执法局在实施强制拆除的过程，未书面催告玉井公司履行义务，未对玉井公司做出书面强制实行决定。综上，三亚市综合行政执法局对玉井公司建设的玉井温泉景观建筑及配套设施予以强制拆除的行政行为已构成程序违法。

被拆除前的玉井温泉夜景。

今年4月，玉井温泉现场。

秦谊告诉记者，02地块建已经通过了规划局的技术审核。“通过规划局的技术审核就等于图纸全部过关了，剩下就是人防、消防环境评估这些，如果热科院给盖上公章送到报建窗口，15个工作日，施工许可证和建设许可证就全下来了。”

被建拆除的不止温泉项目。

2015年4月16日，三亚市综合行政执法局对金阳光全体业主发出《关于限期搬迁公告》，要求当日须将建筑物内所有物品搬迁完毕并撤离；逾期不搬迁的，由此造成的一切损失及后果自行承担；阻碍执法人员执行公务的，将追究刑事责任。

2015年4月23日，三亚市综合行政执法局强制拆除了2栋楼房，1栋4层楼，1栋5层楼。

2015年6月24日，三亚市综合行政执法局与崖州区政府联合发布公告，告知三亚市热科院、玉井公司及广励智信，以及三亚金阳光小区住户，三亚市执法部门将对金阳光小区的违法建筑实施强制拆除。同时催告3家单位和住户在2015年7月1日零时前自行清理违法建筑物内外的物品，搬离并撤离。

2015年7月7日-15日期间，三亚市综合行政执法局组织执法人员强制拆除前述违法建筑物中的另外12栋楼房，及小区内的辅助设施和建议房屋，剩余3栋楼房未予拆除。

“7月7日起，三亚市综合行政执法局分了两次把温泉景观核心区彻底砸毁，就连仓库工地里的石材备料、石材雕塑、石材柱，还有石刻机、起动机都一起砸掉了。这些不是建筑，是公司的财产，执法时可以扣押，但直接砸毁是否扩大了执法的权限？”秦谊问到。

当时依据什么部门的文件进行强拆？强拆过程持续了9天，为何现场保留了3栋楼没有拆除？暴力拆除玉井公司正在报建过程中的温泉景观，且该报建项目已通过规划局技术审查，在技术审查一年有效期内拆除的依据是什么？

记者去往三亚市综合行政执法局想了解以上问题，局长王宏宁不在办公室，政策法规科的工作人员均不愿多说，“法院已经判了，该说的都说了，以法院裁判文书上的为准。”

2019年4月18日，澎湃新闻记者从三亚市政务中心了解到，未批先建的建设项目在提供住建局处罚决定书、交款发票，以及建设工程质量鉴定报告后，可以重新报建完善手续。

记者随后在三亚市自然资源和规划局的一楼窗口咨询，并拿到了一张《三亚市现代农业科教园控制性详细规划》的用地布局规划图，确认该规划目前并未废止。

图纸上显示的字样还是“崖城镇”，该规划图上的用地指标与玉井公司提供给记者的控规方案内容一致。

三亚市综合行政执法局曾在答复中央第十二巡视组转交信访件新房事项答复意见书中提及，2014年5月27日，三亚市规划局函复其关于科教园的规划意见时表示，未收到项目规划报建申请，也未核发建设工程规划许可证。

此后不久，三亚市规划局2014年6月10日向蔬菜中心印发了《关于三亚市现代农业科教园展览中心、培训楼项目建筑设计方案的技术审查意见》。

意见称，蔬菜中心A02地块的展览中心、培训楼的建筑设计方案，经审核，原则通过。

该意见第六条写明，蔬菜中心“应当在取得本技术审查意见一年内报送项目建筑施工图纸并取得建设工程规划许可证”。

三亚市规划局多名工作人员向记者表示，收到技术审查意见，就意味着办理规划许可证基本没有问题了，之后只要带着审查意见再去国土、人防办、住建局、国家安全局等部门办理规划许可证、施工许可证等相关手续。

此外，由于没有政府文件废止《三亚市现代农业科教园控制性详细规划》，科教园的规划依然有效。

王有银律师表示，金阳光小区在土地性质的规划上符合相关的土地利用总体规划，符合相关规划的控规、详规以及修建性规划。手续不全可以通过补办手续等一系列改正措施来弥补的。超过规划的违建并非属于城乡规划法明确规定的必须拆除的，可以通过改建或者部分拆除达到要求。因为城乡规划法明确规定的是严重影响城乡规划的，无法采取其他补救措施的建设行为才能强拆；如果属于可以通过罚款或者采取其他补救措施能够完善的这个建筑是不能够用最严厉的这种强拆的方法去推平的。拆除行为具有不可逆性，是否应该更加慎重？

项目的未来

2015年7月1日，宋金皓被三亚市公安局经侦科以涉嫌合同诈骗罪拘留。

同年7月24日，秦谊被拘留。

秦谊的代理律师、北京天达共和律师事务所律师钱列阳对澎湃新闻表示，他为秦谊做的是刑事犯罪的无罪辩护。

上述庭审笔录中，钱列阳表示，科教园项目整体运作程序合法有效。在盖职工安置楼之前，秦谊已经支付了1500万元，包括蔬菜中心打民事诉讼的费用，都是秦谊出资，并抵押了秦谊的两处房产。如果仅仅是通过非法转让、倒卖土地使用权来牟利，根本无需支出如此大额成本。在本案中，玉井公司并未取得涉案土地的使用权，取得的是经营权，包括但不限于出租权、收益权、合伙经营权等。并且土地性质始终是科教用地，权属人始终是三亚市热科院。

玉井公司与广励智信签订的A09、A13两块地块的协议合法有效，没有超出蔬菜中心与玉井公司的土地承包合同和项目委托书范围。

玉井公司没有参与广励智信对外销售出租住房的过程。广励智信与业主签订的《房产合同》明示了房屋土地使用权属的问题。

从最终受益而言，玉井公司投入了上亿元的资金，与广励智信合作后，虽协议有利益分成之约定，但截至案发，秦谊和玉井公司并未分得利益。

钱列阳表示，从非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件来说，玉井公司和秦谊均不构成该罪。

2018年11月16日，秦谊办理取保候审后释放。

秦谊关押期间，崖州当地基础设施获得明显改善。

2015年11月26日，海南西环高铁试运行。路桥不通的情况大为改观，曾经偏僻的热科院距离高铁线路中的崖州站，步行距离只有2.5公里。

2019年5月11日，海南省政府批复同意了《三亚崖州湾科技城总体规划(2018-2035)》。未来，三亚崖州湾科技城将成为国家深海海洋产业新区，深海科技城深海创新中心、南繁科技城农业硅谷、国际种业中心、大学城产学研聚集地。整个崖州区的基础设施体系都将得到完善。

“我想把这个项目重新启动起来，职工住进新房，业主的损失，我慢慢来偿还。政府能给我一点政策支持最好。现在的政策也挺好的，对民营企业财产权、经营权都有保障。”秦谊向澎湃新闻表示。

“这个项目毕竟是我亲手批办下来的，这个项目付出了我的心力和资金。我觉得我已经有先前的经验了，我是一定能把它干好的。如果政府能协商把我投入的钱退回来，接盘者能承担起这份责任，解决业主的问题和职工住房的问题，我也可以退出，这是最好的。现在的问题是谁来承担主管这件事情。海南省政府、三亚市政府能就这件事开个听证会都好，听听我们企业和业主的真实想法就好了。”

6月6日，记者拨打三亚市政府宣传部办公室电话，接通电话的一名男性工作人员表示，办公室负责后勤保障工作，这事不归他们管，让记者找具体的业务科室。记者接着咨询应该找哪个具体科室，对方表示“你是媒体，应该比他们更懂该找谁”，然后挂断了电话。在这之前，记者通过在三亚市政府网站搜索找到了一个宣传部的联系电话，接通该电话的工作人员表示，不掌握金阳光小区的具体情况，请记者咨询信访局、住建局或者宣传部办公室了解情况。

记者曾在4月旁听了金阳光小区业主与三亚市信访局相关工作人员的交通，该工作人员表示在程序上不应该再找信访局，还是应该走法律程序。

6月6日早上8时刚过，记者拨打李劲松电话，电话被按掉后，记者收到“开会，短信联系”的回复。记者短信表示 ，想了解一下金阳光小区违建案件何时能审理结束，政府对热科院科教园项目未来有何计划，热科院职工何时能从漏水的房子住进新房等问题，或者方便时再通电话。记者当日没能得到回复。6月7日，记者上午多次拨打李劲松电话，均未能接通。

5月27日，海南省住房城乡建设厅厅长霍巨燃在《今日海南》2019年第5期上发表署名文章。他说到，对一些在实施全域限购政策前，因违法占地、违规建设引发群体性上访事件和不稳定问题的个别房地产项目，坚决查处，主动作为，妥善处置，化解矛盾，维护社会稳定。目前来看，除个别房地产项目由于债权债务纠纷等原因存在一定风险外，房地产金融风险总体可控。