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上海这个“城中村”改造尴尬了 动迁要再等5年

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在上海浦东新区东部、紧邻上海金融学院与杉达大学的城乡结合部,曾有着一大片人口密集的城中村——曹路镇“老集镇”城中村。因这里危旧房与小洋楼并存,大量外来人口在此群租,卫生和安全状况堪忧。

而该城中村对岸是规划整齐的中高档商品住宅,马路对面则是现代化的大学校园。多年来,这片城中村始终与周边显得格格不入。

4年前,村民们期盼了多年、也流传了多年的拆迁改造终于启动,镇上成立了专门的项目公司,经过宣讲和动员后,协议拆迁进展也非常顺利。

如今4年过去了,曹路镇城中村的改造情况如何呢?

近日,《每日经济新闻》记者在曹路镇“老集镇”城中村现场看到,这里的动迁仅完成过半,映入眼帘的仍是城中村以前的样子,不同的是,少数被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜园。此外,项目指挥部所在的大楼已人去楼空,门前草坪的杂草高过人头。

曹路镇“老集镇”城中村现状?

藏在大都市中的尴尬“城中村”

《每日经济新闻》记者查阅资料获悉,2000年顾路镇、龚路镇撤销,设立曹路镇。而目前位于上海浦东新区东部、紧邻上海金融学院与杉达大学城乡结合部的曹路镇“老集镇”城中村,曾是该镇发展较早、人口较集中的区域。

因曹路镇城中村危旧房与小洋楼并存,黑中介、黑网吧、无证摊贩藏匿其中,大量外来人口在此群租,卫生和安全状况堪忧,环境更是无从谈起。

而与这片城中村隔岸相望的是规划整齐的中高档商品住宅,马路对面则是上海金融学院现代化的校园。这片囿于上海浦东新区东部的逼仄村落,几代同堂的村民们不是不向往现代的城市生活,但对面动辄几百万元的商品房毕竟不是说买就买的。

终于,村民们期盼了多年、也流传了多年的拆迁改造,在2015年有了“实锤”:曹路镇引入开发商共同进行“老集镇”城中村改造。

曹路镇“老集镇”城中村规划效果图 图片来源:村民提供

比拆迁的消息更振奋人心的是,此次改造全部采用原地回迁,规划图上,低密度小高层住宅、中央花园、商业配套、市政绿化一应俱全。电梯房、原拆原还,村民们需要克服的只是租房两年,等待崭新的家园落成。

根据当时公开招标的公告,曹路镇“老集镇”城中村改造地块旧房拆除包括光耀村区块、民建村区块、上川路巨峰路三角绿地、上川路华东路口绿地区块等,拆除面积达到27.75万平方米。

公告显示,村民的安置采用同等价值房源回迁安置为主,符合相关条件的可选择部分或全部货币安置,货币安置部分按市场指导价结算。期房安置地点为A3-18、A3-20、A3-11地块(上川路华东路口)。A3-11地块房源共有4种房型,面积从52~113平方米不等,安置房源最低价格2850元/平方米,最高不超过3600元/平方米。

在外租房3年 拆迁只完成一半

把时钟拨回到2014年。

彼时,《浦东时报》曾报道,老集镇是曹路镇最早开发的地块,由于开发得早,区域内基础配套设施不齐,部分城中村地块违章搭建也比较多,综合环境需要整治。2014年9月,曹路镇决定参与上海的城中村改造立项。

2015年4月22日,嘉凯城集团发布公告称:拟出资18000万元与上海浦东新区曹路投资管理有限公司(以下简称曹路投资)合资成立项目公司,参与上海市浦东新区曹路镇“老集镇”城中村改造项目。

2016年4月,村里的农(居)户动员大会就在附近的顾路中心小学体育馆召开了。

经过宣讲和动员后,协议拆迁进展非常顺利。有村民告诉《每日经济新闻》记者,当时签约进度不断被刷新,“曹路镇老集镇城中村改造项目指挥部”每天迎来送往,热闹非凡。

2016年4月曹路镇“老集镇”城中村改造农(居)户动员大会 图片来源:村民提供

2016年11月,浦东新区建设和交通委员会也在作出批复,同意由嘉凯城集团和曹路投资开发该项目。按照计划,最多3年他们就能入住新家。

然而,村民们的期待从2016年底开始慢慢变成了隐忧。当时,签约率已达到约60%,此后便不再有新的消息了。再后来,就是各种猜测和传言。

据村民介绍,在安置协议中,包括一次性领取的两年租房补贴,直到2018年下半年,曹路镇又依照协议向已签约村民补偿了一年租房补贴。

如今4年已经过去,《每日经济新闻》记者近日在曹路镇老集镇城中村现场看到,该片区的动迁工作仅完成过半,眼前还是原先城中村的样子以及脏乱的环境。稍有不同的是,少数被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜园。

曹路镇“老集镇”城中村垃圾成堆?

原先的“曹路镇老集镇城中村改造项目指挥部”所在的大楼已人去楼空,门前草坪的杂草高过人头,只有在隔壁的一排平房里,偶尔有人值班。

“再没有进展,我们就搬回去建房子去!”一些村民在互通消息时经常这样说道。但原址堆满了建筑废料,安置协议也白纸黑字签署完毕,除了无望地等待和发发牢骚外,村民们似乎也别无选择。

2019年初,按捺不住的村民在浦东新区领导留言板发出了询问:“拆迁从2016年9月后就一直停滞,动迁办至今也无从寻找,从2016年年底开始一直回复说在办理征收令,但是2年多至今未办出来。之前已经拆迁的百姓们一直在外租住,给予的补偿费与现实租房费用相差甚远,甚至有部分老人因为年老已经等不到入住新房。”

而浦东区委网信办给出的答复是:“经查,该项目正在办理建设单位主体变更、协议置换转征等手续。”对于这样的回复,村民们更是摸不着头脑。

但曹路镇征收办给出的回应更为直接:曹路镇要主动跟嘉凯城解约。

曹路镇“老集镇”城中村未拆房子旁的菜园

已解约?嘉凯城:仍在推进项目

半个月前,《每日经济新闻》记者拨打电话了解曹路镇“老集镇”城中村动迁情况时,曹路镇征收办表示:“肯定是要拆下去的。但投资方嘉凯城由于公司转型,导致在规划调整上无法继续走下去了,所以需要重新召开村民代表大会,解释一下原先投资方撤资、导致这个项目要政府托管,即浦东新区财政出资,以储备项目的形式来走,需要一系列的手续。”

“其实区里继续让嘉凯城再做下去也是可以的,但是由于企业转型,导致区里面很多程序我们没有办法做下去。比如安置完之后办产权证,会导致你们产权证出不来。所以镇政府主动和嘉凯城解约。”曹路镇征收办表示,“之后托管的问题我们已经跟土地储备、财政方面都商量好了,只要代表大会结果出来,上报区里、再到市里,通过了批准之后就可以走程序了。”

值得注意的是,曹路镇征收办提及的嘉凯城转型问题,《每日经济新闻》此前曾进行过报道,由于进行双主业发展,2018年嘉凯城利润总额亏损16.38亿元,而2017年嘉凯城业绩盈利情况良好主要是因为资产出售等非经常性损益。

介于种种猜测均指向嘉凯城,而企业参与旧城改造的确面临风险。为此,记者特意向嘉凯城方面进行求证,但对方立即否认了退出曹路镇“老集镇”城中村改造项目的说法。嘉凯城董秘办表示:“目前项目仍然是嘉凯城在推进,具体细节由业务部门负责,董秘办暂时不清楚细节和进度,但不存在嘉凯城‘退出’一说。”

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者分析认为:“城中村改造主要难点在于拆迁的时间、节奏难以把控,改造需要得到原居民配合,原来居民的安置方式,成本等都是难点。有些地块面积大,可能采取边改造边开发的模式,但由于规模大周期长,越往后的安置难度和成本会提升。虽然其中的不确定因素可预见,但企业具体能有多大承受力确实难以估算。”

至今仍贴在项目指挥部的签约表,时间停留在2016年9月30日?

规划方案不变 还要再等5年

对于上文中村民提及的迟迟办不下来的征收令,曹路镇征收办也曾作出解释:“因为原先的手续还要重新再做一遍。原先嘉凯城参与的时候,所有手续都已经办完了,但嘉凯城撤资后,流程要再走一轮。”

《每日经济新闻》记者以村民身份向曹路镇政府相关部门询问动迁进展时,相关工作人员坦言,当初拆迁的确是拆不下去,暂停了。一开始是以协议的方式进行签约,后阶段只能转成“征收”,只有征收才能到最后在法院的监督下进行强迁。

但改造时间无限延长,始终是无法回避的问题。

上述工作人员坦言,在这个项目上存在很多限制条件。比如根据规定“征收”需要有现房储备,以保证强制搬离时有房可搬。但曹路镇“老集镇”城中村改造是一个回迁项目,这就涉及到配套问题。另一方面,只要有一户不愿搬离,法律规定的程序就要走到“强制搬离”这一步。那么第一次谈话、第二次谈话、第一次公告、第二次公告等程序之间,法律规定时间间隔也必须遵守。算上地面拆平、房屋建造,最乐观也要四年半至五年时间。

该工作人员同时透露,对已签约村民而言,回迁规划并没有变化,只不过原来甲公司出资,现在换成乙(政府)来出资。等乙方资金到位,项目就可以继续推进下去,村民们回迁地址、安置面积,一切都没有变化。

对于上文中提到的“建设主体变更”,该工作人员表示,就是指嘉凯城。但嘉凯城在后续部分建设中仍然参与,如果从这个角度来说,也不算”退出“。

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