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一手房成交趋缓反弹的楼市逐渐熄火

2019-06-05 08:17:46　来源: 第一财经网举报

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简介：被住建部点名的4城再度收紧预售证审批，供应量环比皆降。

5月的最后一天，深圳地产圈被一个楼盘刷屏。

位于深圳西部的大盘“华强城”三期，于当日下午两点开盘。开盘所在酒店，12:30开始就有购房者来排队入场，到13:30的时候，现场已经排起长龙。据项目方给出的数据，当天到访客户近1000批，但总共推出的房源不到500套。

下午两点，选房正式开始。销控表一点点变红，到4点时，已卖出近300套。五点时，已卖出超过八成，再到晚上7点时，华强城三期已剩极少数房源。

晚上10点左右，在场销售表示：“当日销控，只剩下最后一套，是127平方米的四房！”这时，华强城三期2栋A座、2栋B座、3栋A座、3栋B座所有房源中，只剩3栋A座的205一套未清……

在深圳楼市的过往中，人们对这种“日光盘”的故事早已习以为常。只是当这样的戏码发生在2019年的5月，多少显得有些另类。毕竟，放眼全国，楼市已经不再火红，三月小阳春之后的反弹，再度出现掉头向下的迹象。

稳定的市场，是大多数人对于楼市的期盼，随着6月的到来，房企冲刺中期业绩的倒逼之下，以价换量或将成为主流。

5月销售增幅收窄

按照过去的市场惯性，春节之后的楼市小阳春行情，一般会延续至五六月，并在年中时推向小高潮，但是今年却显得有些不同，“红五月”没有能够如期出现。

克而瑞研究的数据显示，在权益口径下，5月，百强房企的整体销售规模较上月有小幅增长，环比增长8.8%。虽然环比涨势依旧，但涨幅却大不如前两月。同比来看，5月成交同比增长5.7%，低于3、4月的12.2%和16.6%。2019年1~5月，TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。即使是最保守的房企，今年的年度销售增长目标都在10%以上，但从前五月的实际销售情况来看，多数企业的销售并未达到预期。

事实上，刚需买家在三四月份抢闸入市之后，买方承接力不足的问题开始显现。据58安居客房产研究院数据，5月全国新房找房热度环比下降2.4%。其中，一线城市找房热度环比微涨0.5%，二线城市较大幅度下行，降幅为4.1%。

对这一现象，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，5月份楼市是“小阳春”的终结，找房热度两极分化，整体可以定性为“稳定”。

“小阳春”终结后，市场究竟降温到何种程度？克而瑞数据显示，29个重点监测城市成交量转升为降，同环比皆微降4%。多数二、三线城市市场明显降温，其中不乏无锡、合肥这类热点城市，济南、大连成交量更是降至历史低位。而典型如苏州，调控升级后成交明显放缓。

克而瑞数据显示，无锡5月商品住宅共成交38万平方米，环比下跌27%、同比下跌18%；合肥5月商品住宅成交73万平方米，环比下跌3%、同比下跌40%；苏州5月商品住宅成交100万平方米，环比下跌13%，但同比仍升62%。

“对于二三线城市来说，前一阶段的政策利好如积分落户、户籍政策等，引发随人口流动的置业潮，由此也衍生了一部分投资需求。但住建部预警及二线城市纷纷升级调控、三四线城市棚改退潮，对整个市场需求形成新一轮制约，由此引发成交降温。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经。

城市冷热不均

作为敏锐把握市场信号的一端，房企供货节奏在5月份明显放缓。克而瑞数据显示，29个重点监测城市新增供应量同环比双降10%。其中，一线城市供应量持续走低，二三线城市供应量由升转降，同环比跌幅均在10%附近。

值得注意的是，被住建部点名的4城再度收紧预售证审批，供应量环比皆降。佛山、苏州、大连、南宁5月商品住宅新增供应面积环比分别下降44%、26%、65%、34%。

供应量的下降，或许是5月楼市成交乏善可陈的原因之一，但各个城市供需结构的不同，导致了城市之间的差异也仍旧巨大。

二三线市场中，武汉、长沙、佛山、西安、常州、东莞、厦门新房成交同环比均走高。其中，西安环比增长最明显，涨幅45%，但同比跌幅超-30%，市场热度明显不及去年同期。

一线的四个大城市，走势也出现剧烈分化。

深圳规土委数据显示，2019年5月深圳一手住宅网签量终达到4605套，环比上涨70.3%，同比上涨10.2%。这是深圳近三年来，网签量最高的一个月。今年1－4月，深圳一手住宅网签量分别约为2500套、1280套、3090套、2700套，从数据看来，5月网签量几乎是4月的两倍。面积方面，5月一手住宅网签面积是43.39万平方米，环比上升68.48%，同样是近期最高。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经表示：“5月数据是去年年底到现在的累积量，实际成交方面，深圳楼市目前仍处于成交下滑的状态，预计6月的备案数字，会比5月的低。华强城的热销，可以说是个别情况。”

与深圳放量形成对比的是，邻近的广州市却在5月遭遇了交易的滑铁卢。据广州中原研究发展部监控数据，5月广州网签一手住宅成交面积为76.46万平方米，环比下降19%；成交量套数7139宗，环比下跌21%。5月略显“后劲不足”。

广州中原研究发展部认为：“广州5月虽未太红，但从近三年成交数据来看，5月成交与2017年5月基本持平，比2018年5月成交多出将近2000套。可见，市场处于平稳回调阶段。”

议价空间增加

随着市场温度的下降，买卖双方的博弈格局也悄然转变，一贯强势的开发商正在重新调整策略。

比如文初提及的华强城，其热销的原因很大程度来源于保守的定价。何倩茹对第一财经表示：“华强城项目本身的位置和户型都不错，而且价格上在一手房算是便宜的，深受刚需客青睐。”

深圳5月份成交榜单也显示，一手住宅成交面积较大的分别是宝安的万科星城、华强城、光明的勤诚达正大城和星河天地、天汇城，以及南山的半岛城邦花园、龙岗的奥园翡翠东湾、深城投中城花园、麓园等项目。这中间除了南山的半岛城邦花园均价为11.75万元／平方米外，其他项目均价3万~4.5万元／平方米左右。成交主力依然是刚需，豪宅成交徘徊在主流之外。

在广州，许多楼盘开始推出特价房吸引购房者。海珠区某楼盘销售透露，买家如果通过团购方式购房，一套标价800万左右的房源，可以获得较售楼部低几十万的价格。

5月的楼市降温，给开发商6月的销售带来无形压力。因为6月是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计企业将明显加大供货力度。克而瑞研究认为，而在房企强势营销加持下，成交量也将有所增长，但由于前期积压的市场需求近乎释放完毕，成交量整体涨幅有限。

对于后市，合硕机构的郭毅表示，全国房地产市场受调控政策影响显著，而从中央到地方，“房住不炒”的核心基调未变，所以哪些城市出现需求升温、房价过快上涨，便可能引发新一轮调控。总体来看，成交量会保持相对稳定，但房价快速上涨的支撑性已无。

何倩茹称，因受国内外多重因素影响，经济形势尚不明朗，楼市存在受影响的可能。“接下来的半年，成交量将有下滑的压力。但产生避险情绪，导致资金进入楼市，可能性也是存在的，不过政府的监管也是存在的，所以最后还得看市场的具体表现。”

深圳链家研究院也表示：“部分购房者因经济发展放缓担心未来的收入能否持续增长，置业计划推迟或要更多的时间去挑选适合的物业。”