北京普宅标准5年未变，多少限房价项目被“非普”？

2019-05-31 09:27:08新京报 记者：王海亮 段文平 编辑：袁秀丽

原创版权禁止商业转载授权

北京普宅标准5年未变，多少限房价项目被“非普”？

45个限房价项目中，纯普宅仅有2个，另有14个项目包含部分或少量小户型普宅。

位于青龙湖的熙湖悦著均价高于六环外普宅单价标准，但通过产品设计等调整，部分产品符合普宅标准。资料图片

北京限房价项目由于多分布在北京5环左右、售价限制、户型受“70/90”政策限制，是北京新房市场的供应主力，被人们认为是盖给刚需刚改的房子，但是纵观当下限房价项目的现状，有几成能满足普通住宅标准？

新京报记者梳理北京已取得预售证并有成交记录的45个限房价项目发现，67%的项目是纯粹的非普通住宅，纯粹的普宅项目凤毛麟角，另有部分项目中小户型房源拉低了总价，被划入普宅范围。

刚需刚改以非普宅的首付、税费标准购买实际是普宅的房子，这略显尴尬。限房价项目与享受税收优惠政策的普宅，这两种房屋类型之间，似乎存在一条鸿沟。

多个项目因单价被“非普”

北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下；其次，单价不超过最高限价，或总价不超过最高限价，单价、总价符合其一即可。

具体的最高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普宅。

按此现行标准，新京报记者梳理了北京当前已经取得预售证并有成交记录的45个限房价项目，统计结果发现：45个限房价项目中，67%的项目全部房源为非普，符合普宅标准的仅有2个，另有14个项目包含有部分或少量普宅，为其中一些小户型房源。

这些限房价项目中“凤毛麟角”的普宅项目，一个是位于密云的碧桂园琅辉限，该项目位于六环之外，全部户型面积均小于140平方米，容积率为2.8，最高限售价为22201元/平方米，低于六环外23760元/平方米的普宅标准，全部为普宅项目。

另一个同样符合普宅标准的是在六环外的首创·悦欣汇项目，也位于密云，最高限售价为22276元/平方米，低于23760元/平方米。据项目销售人员介绍，房源已经售罄，户型面积全部为105平方米左右的洋房产品。

新京报记者梳理发现，大量五环和六环之间的限房价项目，多是非普宅，论单价都很难满足普宅标准，只能靠小面积小户型拉低总价，勉强跻身普宅范围。但是，五六环间的房子，往往是与刚需族最“匹配”，他们以非普的首付、税费标准购买的实际是普宅的房子。

业界建议提高普宅标准

客群多为刚需和刚改购房客的限房价项目，为何与“普”难以结缘？合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示，北京的普宅认定标准，其核心要素是中低总价、中小面积。作为普通商品房的一种，一些限房价项目因定价或面积原因变成非普住宅，是正常的市场现象。目前看，符合普宅标准的限房价项目位置都较远，这也符合城市发展的客观规律。

但是，面对限房价项目“非普”当道，郭毅认为，从限房价项目面向刚需和刚改客群来说，普宅划定的范围理应比现在有所增加。北京现行普宅标准是执行的2014年版，郭毅表示，北京2017年开始供应用地，2018年限房价项目开始上市，“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。”

具体而言，普宅标准应比现有范围有所扩大。郭毅举例说，目前，五环外的很多限房价项目都超出了普宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分都是刚需和刚改，他们的收入相对来说并未达到很高水准，这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。

在中原地产首席分析师张大伟看来，对限房价项目来说，90平方米之下的产品，从任何角度都不应该被划分到“豪宅”的范围。普宅标准应该调整，可以针对限房价项目出台单独政策。

部分项目调价格、户型，“擦边”普宅

虽然非普宅是主流，很多项目难以企及普宅标准，但是在限房价项目供货压顶、去化压力巨大、产品同质化严重的当下，尤其是置换需求日渐占据上风的北京新房市场，对二套购房者来说，如果能够购买到普宅，首付从80%到60%，支付压力有所减轻。对远郊地区遭遇去化压力的限房价项目来说，通过成为普宅的方式亦能吸引一部分客群，助推去化。

诸如最近频频站上舆论风口的青龙湖板块，由于位于北京西六环之外，交通、生活配套一般，区域内多达5个限房价项目，供货量大，销售前景不被市场看好。据记者了解，预计于6月份开盘的熙湖悦著项目，商品住房销售均价不超过37245元/平方米，且最高销售单价不得超过39107元/平方米，均远远高于六环外23760元/平方米的普宅单价标准。但是通过产品设计等调整，熙湖悦著部分产品符合普宅标准。

据项目销售人员介绍，预计一期开盘的83平方米三居室，价格定得较低，总价大部分在300万元之内，有部分房源为普宅，首付35%，但不会太多。据了解，该项目还有73平方米左右的两居室，如果按照限售均价和最高价计算，总价基本在280万元之内，亦能够达到普宅标准。

也有一些五环内的限房价项目推出了一些中小户型普宅。例如一期二期都卖得火热的橡树澜湾，位于丰台区小瓦窑，在四环到五环间，整体非普宅，但83平方米和88平方米的户型，部分能够达普宅标准。记者咨询售楼处获悉，目前橡树澜湾还剩十多套88平方米的户型，单价52000元/平方米，总价为457万元/套，“擦线”低于五环内普宅限价468万元/套，为普宅。

即便如此，在体量庞大的限房价项目中，能够达到普宅标准的产品少之又少。

调标准有助降首付，无力拉动销售去化

当前，北京限房价项目有两个关键词，一是“供应井喷”，一是“去化艰难”。

据中原地产研究中心统计，截至5月29日，北京从2018年6月10日开始，合计入市限房价项目达到了50个，合计取得预售证75期，供应住宅套数达到了34559套，而网签数据合计10683套，平均网签均价为48919元/平方米，网签完成112.23万平方米，按照面积计算网签完成率只有27.8%。

“入市一年左右的限房价项目网签终于首次突破1万套，而同时，库存也达到了历史高位。”张大伟说，虽然网签数据相对滞后，但从整体看，实际销售比例也依然只有45%左右。

北京限房价项目供应出现井喷，但去化难度却越来越大。张大伟表示，目前来看，除了少数五环内、位置相对较好的项目去化有所提升外，随着大量郊区项目入市，去化难题依然非常大，而且青龙湖等局部区域井喷数千套供应，很可能带来价格战。

面对去化困境，郭毅认为，当前北京限房价项目整体库存压力很大，包括潜在供应量和现有库存，仅仅调整现行普宅标准，对去化不会产生本质拉动。一方面，如果扩大普宅范围，契税从3%降到最低1%，但节省的2%税费实际上有点“毛毛雨”，目前五环周边在售限房价项目总价在500万元左右，2%税费约为10万元，可能开发商的优惠幅度都能超过这个数字，“这样小幅的变化对市场去化不会产生本质影响。”

另一方面，纳入普宅后，首套房首付比例最低35%，比非普低5个百分点，对于首付能力相对短板的刚需来说，影响略大一些；但对二套首付来说，无论是普宅的六成还是非普的八成，比重本身都较高，而且二套置业者大多“卖旧买新”，还是能“够得着”八成的，调整标准影响的人群有限。

资深地产人士韩乐亦认为，对于限房价项目的去化难题，普宅标准不是主导因素，如果调整也仅是锦上添花，主要还是看项目的综合品质、地段、户型等。