政策面趋紧沪市受震慑 5月楼市或现负增长

据网易房产住宅成交数据中心显示，上周（5.20-5.26）上海新建商品房共成交1448套，成交面积17.5万平方米，环比小涨9.4%。这几周上海新房成交基本就以10%的幅度起起伏伏，蛇形走势求稳意图明显。

1、看整体成交情况，上周共计250盘产生网签，环比减少了24个楼盘，此外，上周由于高价区间项目成交扩大，因此价格结构性上涨5%。

上周成交面积破千的项目为49个，环比继续增加8个，增幅微涨；同时，上周成交破亿的项目达到23个，继前一周下跌5个后，上周又涨回5个。

2、看区域成交，上周浦东、青浦、松江继续发力，成交均破200套，尤其松江此前一直在百套徘徊，上周终于进入第一梯队，青浦近几周表现比较亮眼，始终保持高位，和去年对比来看显得比较难得。

此外，上周嘉定、奉贤、宝山也都有不错的成绩，基本上，整个5月的成交行情都围绕着这6个区域展开。不过，上周静安、黄浦等中心城区也都有一波流量产生，这也是导致上周房价微涨的主要原因。

3、看销冠，静安府上周以6.3亿摘得单周成交金额冠军，而在成交面积和成交套数上，则由万科安亭新镇（优惠购、楼盘相册、最新报价）拔得头筹。像这样改善盘和刚需盘各居其位的情况，在如今也不算多见，上周是少有的两类产品各自开花的局面。

4、看供应，经历过前一周爆发式的增长后，上周供应再度趋紧，仅万科安亭新镇一个项目入市，共计143套房源，环比跌幅达到92%，这两周几乎是大起大落的态势。不过上周万科认筹房源比几乎接近1:1，在近期来看也算是不错的表现。

2019.5.20-5.26上海各区一手商品房成交情况

2019.5.20-5.26上海新房楼盘成交排行TOP10

2019.5.20-5.26上海新房不同价格段产品占比

机构观点

上海中原地产市场分析师卢文曦认为：近期政策面有再度收紧的迹象，一些城市的房贷利率在持续下降后出现上调，银监会也开出多张违规“输血”房地产的罚单，这些信号都显示有些高涨的交易情绪不可持续。

虽然和上海直接影响不大，但起到心理震慑。短期来看，供应出现意外跳水，对5月最后一周翘尾带来压力，而6月又面临淡季压力，后续成交或维持弱势震荡为主。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为：从5月份的成交量来看，截至上周末共成交4872套，离4月份的成交量还有近1500套的差距，而5月交易日仅剩最后一周，新增供应量也无大幅提升的迹象，很有可能5月成交量无法超越4月，环比或出现负增长的概率很大，也将会是今年以来排除春节影响的首个环比负增长。

但这不代表上海楼市出现了拐点，3、4月份小阳春叠加积压一年的需求释放，5月成交稍事调整也在情理之中。我们依然坚持楼市不是回暖而是企稳的观点，5月小幅波动的走势可以被认为是市场在寻找均衡点，可能最终会确认一个成交区间。

从新增供应情况来看，也如我们此前所指出的，目前新增供应量并没有出现大幅增长，价格也是处于波动区间，将会直接影响后续销售的走势。

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