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李宇嘉:10城被预警,楼市调控用了什么新手法?

2019-05-25 08:09:09 来源: 中新经纬 举报
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中新经纬客户端5月24日电 题:《李宇嘉:10城被预警,楼市调控用了什么新手法?》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

近期,部分城市地价、房价开始反弹。不像以往,调控大张旗鼓。此次,住建、国土、金融三部门携手出招,切中要害,但大面上非常平静。住建部长效机制“小试牛刀”,月度分析、季度评价、年度考核,各个城市尽在掌握。

4月19日以来,10个城市先后被预警提示。对这个调控新抓手,很多人“一脸懵”,但其逻辑是很清晰的。首先,“地价-房价”联动调控,先掐住地价,高地价是拉动房价的罪魁祸首。当下调控最大的问题,就是2016-2018年高价地入市。近期被预警提示的苏州、佛山,就是地价上涨快。显然,这会带动周边楼盘涨价,带动未来涨价预期。

调控新模式,地价-房价联动

目前,金融监管又开始拆解开发商拿地资金了,开发商想靠加杠杆提前融资拿地,很难行得通。另外,各地对地价溢价率、楼面价控制严格,竞配建、自持“常态化”,高价地明显减少,地价对房价的传导效用弱化。价格调控、一头一尾。除源头上的地价控制,后端房价也要控制。

近期,对10个城市的预警提示,有一条标准线。这条标准线是靠大数据系统,以支撑每个月的市场分析,对各个城市做诊断。月度有反弹的,对其发预警函,提示其“快速行动、快速出招”,将地价、房价上涨苗头消灭在萌芽阶段。

季度是阶段性考核,梳理上季度调控,部署下季度工作;年度是最终总考核,房价和地价涨幅超过10%就要被严厉问责了。如果月度、季度都有考核的话,年度房价也不会涨幅过高。

长效机制“落地”

今年以来,调控顶层设计发生质的飞跃,长效机制“落地”。官方表态中,有关长效机制,过去一直强调“建立和完善”,今年以来则是“稳妥实施”。3月18日,国务院副总理韩正在住建部调研,提出“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点”。

同时,韩正也提出,“做好实施过程中的评估和跟踪”。可见,长效机制的一部分已“落地”。这其中,大数据平台是基础,调控新模式是重要组成部分,其他则渐次推进。房价暴涨将是历史。

金融出“狠招”

楼市工具箱里,效力最强的当属房贷政策。有统计显示,房贷利率相对于基准利率的上下浮动程度(优惠程度)和房价变化的匹配度非常高。住建和国土部门可以调控地价和房价涨幅,但要控制预期的话,还得靠房贷政策。在楼市火苗窜起来之前,能抽掉釜底之薪的才是最佳的调控时间点。

三个重要部门中的金融也不能缺席。近期,针对地市、楼市升温,“降准资金”到底有没有流入楼市?由于前期去杠杆和对“影子银行”的监管,包括监管层在内的很多业内人士认为,资金并未违规进入楼市,土地市场回暖,这是商品房销售端转好的结果(比如“小阳春”)。

但不管有没有违规进入楼市,“堵漏洞”永远在路上。先是拆解拿地资金,对首付贷、消费贷、信用卡透支、小微贷等可能进入个人按揭领域的,进行地毯式排查。再是悄无声息地上调二套房利率,深圳有银行甚至已暂停了房贷业务。

近日,南京多家银行接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,或上浮最高20%。此前,南京部分银行最低利率已经达到了5%。这样一来,房贷利率上浮了15个百分点。

4月1日-5月20日50天时间里,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,有15家金融机构受到处罚,罚没金额合计1068.8万元。

摁住楼市不难

近期,央行发布一季度货币政策执行报告,关于楼市的内容非常多。特别需要关注的是,央行强调,“住房货币化显著增加全社会的货币需求,房地产在交易环节基本不创造GDP,却需要大量货币来支持”。这意味着,尽管货币环境稳健,但结构性去杠杆的重点就在地产。

根据央行数据,去年4月以来连续降准的效果开始显现。今年一季度,全社会贷款加权平均利率降低了0.22个百分点。但是,个人住房贷款平均利率上升0.26个百分点。可见,调控一直在进行中。只不过,稳字当头,在楼市有着超级体量的情况下,调控的手法应不断变化。需讲究策略和艺术,基调要掷地有声,落地时要润物细无声。不管如何,管住地价、管制资金,地方主体责任夯实了,调控就认真起来了。摁住楼市不难,关键看决心。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

(中新经纬APP)


李宇嘉

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张淑婵 本文来源:中新经纬 责任编辑:张淑婵_NO1821

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