近日，华夏幸福在2018年度业绩说明会中宣布，将对长租公寓业务进行探索。至此，又一家传统房企将涉足长租公寓领域。
在长租公寓领域里，龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓等地产开发商推出的公寓品牌已先行一步，占据规模优势；自如、蛋壳、魔方、乐乎为代表的品牌公寓，借助资本力量也另成一派。
它们瞄准的是愈发庞大的租房市场。资料显示，2018年，我国人口13.9亿，租房人群接近2亿，全国租赁房源访问量同比增加26%，预计到2025年，租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。
前景虽然无限光明，但当下正值长租公寓的初期阶段，盈利难、出租率低等问题，已成为行业必须要突破的困境所在。
前景与困境
早在2015年，国务院就颁布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提及“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”，此后顶层设计对长租公寓的利好不断出现。
“在国家租购并举和培育发展住房租赁市场政策的春风下，住房租赁市场取得了非常快速的发展。其中，长租公寓企业发挥了积极作用，为市场、消费者提供了多样化、多层次的租赁产品。”北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理处副处长胡清福表示。
在政策和市场的双重推动下，长租公寓前景广阔，率先布局的企业大多获得高速发展。而随着规模的快速扩张，行业间的竞争也变得剧烈起来。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示：“长租公寓的大洗牌还在进行之中，2019年可能会比2018年表现更为明显，‘大鱼吃小鱼’现象会越来越多，在资本力量的推动下，并购现象会愈演愈烈，头部长租公寓规模越来越大。”
同时，长租公寓行业面临的短期困境也暴露出来。
首先是盈利问题。纵然长租公寓租金要稍高于市场价格，有机构调查发现，仍有近9成被访者认为长租公寓可能会“租金太贵”。另一方面，很多长租公寓企业却表示短期内实现盈利较难。
能不能熬过爬坡期迎来盈利，成为公寓品牌活下去的关键。2018年底，据不完全统计，共有超10家长租公寓先后出现问题，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓等资金链断裂，将长租公寓行业较长的盈利周期展现在世人面前。
“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”一位万科泊寓工作人员向媒体这样表示。
其次，是资本匹配。长租公寓是民生行业，注定没有高额和快速的资金回报。乐乎公寓CEO罗意说：“资本要求快速高额的盈利，这和长租公寓的行业特征是不相符的，是典型的短贷长投。”
整个长租公寓行业需要长期且成本低廉的资金来支持长期的发展。比如，龙湖CEO邵明晓就说，龙湖的资金成本只有4.55%,这个生意对他们就特别合适。
最后，还有短期出租率问题。对于长租公寓品牌来说，新门店开业后的出租率是一个不断增长的曲线，要经历爬坡期。同时，整个行业都处于初期阶段，产品和运营能力尚在打磨过程，也会让很多公寓品牌短期出租率不那么好看。
探索中前行
北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示：“长租公寓作为新兴行业，发展大趋势没有变。现阶段确实遇到了一些问题，发展中行业的问题要用发展的眼光看待、解决。”
旭辉领寓建立了明确的退出机制，通过REITs或基金模式实现退出，实现租金和物业增值收入。蛋壳公寓则把“收房—量房—装修—配置—出租—服务”的过程由蛋壳大脑BI(大数据商业智能)系统支撑，及时获得反馈，并据此不断修正，这种反馈及修正在租房的每一个环节。
龙湖冠寓则通过CityHub模式提升空间溢价率。 面向80至00后的年轻人群，这种模式让租住空间跳脱出单一居住功能，倡导“去孤岛化”租住生态，配套公共活动区域，配置娱乐、阅读、影音、健身、办公、商业等各种功能，不仅供住户使用，甚至辐射到周边到两公里的泛租住人群，为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。
同时，龙湖冠寓采取标准化服务，针对“预约、签订、入住”等，提出“满意级、惊喜级、感动级”三级标准化服务产品，从门店运营、安防、保洁、社群营造、暖心关怀、增值配套等全围度为租客提供服务。
在行业的发展过程中，阵痛难以避免，但要从阵痛中找到破解之法。一些长租公寓品牌坚持扩张规模同时，为追求短期的出租率或盈利数据，而失去有品质的产品和服务，实是舍本逐末。
而不盲目追求单一数据指标，增强运营管理实力，提升市场租户的满意度、打造更有成效的管理后台和品牌，构建品牌优势是公寓运营商扩大市场份额的关键，也是解决行业短期面临困境的真正要义。
本文来源：每经网
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张淑婵_NO1821
